Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 09-72.550 • 2011-05-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Blagnac, nahe Toulouse, mietet ein Händler seit Jahren ein Geschäftslokal. Er vermietet einen Teil an einen Handwerker unter, der die Miete direkt an den Eigentümer zahlt, sich an den Arbeiten beteiligt und die Kontrolle der Brandschutzkommission erhält. Alles scheint perfekt. Bis zu dem Tag, an dem der Hauptvermieter die Räume zurückhaben will und die Untervermietung anficht. Kann der Untermieter bleiben?
Genau diese Frage hat der Kassationshof am 4. Mai 2011 (Revisionsnr. 09-72.550) entschieden. Und die Antwort ist eine kleine stille Revolution für Tausende von Untermietern, die, ohne es zu wissen, ein Recht auf den Mietvertrag (Status der Geschäftsmietverträge) genießen können, selbst ohne schriftlichen Vertrag mit dem Eigentümer.
Die Tragweite ist enorm: Ein vom Vermieter stillschweigend genehmigter Untermieter kann den Status der Geschäftsmietverträge beanspruchen (Schutz vor Räumung, Recht auf Verlängerung, Räumungsentschädigung). Umgekehrt riskiert ein Vermieter, der diese Regel ignoriert, gegen seinen Willen an einen Mieter gebunden zu sein, den er nie formell akzeptiert hat. Wie also wissen, ob Sie betroffen sind? Tauchen wir in die Fakten ein.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr Dupont (Pseudonym) ist Eigentümer eines Geschäftsgebäudes in Saint-Gaudens, einer Stadt in der Haute-Garonne. 1990 unterzeichnet er einen Geschäftsmietvertrag mit der Gesellschaft „Mode Express“, die ein Bekleidungsgeschäft betreibt. Von Anfang an sieht der Mietvertrag vor, dass die Räume „vollständig untervermietet werden können“. Herr Dupont weiß also, dass der Hauptmieter die Räume nicht selbst nutzen wird.
Einige Monate später vermietet „Mode Express“ das gesamte Lokal an die Gesellschaft „Chaussures Béranger“, einen Schuhhändler, unter. Der Untermietvertrag wird für neun Jahre mit schriftlicher Zustimmung von Herrn Dupont unterzeichnet. Im Laufe der Jahre werden die Beziehungen jedoch informeller. Der Hauptmietvertrag wird mehrfach verlängert, und jedes Mal verhandelt Herr Dupont direkt mit dem Untermieter: Er erhält die Mieten, genehmigt Umbauarbeiten, und die Brandschutzkommission (die für die Überprüfung der Brandschutznormen zuständige Stelle) sendet ihre Berichte direkt an „Chaussures Béranger“.
2005 kündigt „Mode Express“ (der Hauptmieter) den Mietvertrag gegenüber Herrn Dupont. Aber „Chaussures Béranger“ nutzt die Räume weiter und beantragt die Verlängerung seines Untermietvertrags. Herr Dupont lehnt ab mit der Begründung, der ursprüngliche Untermietvertrag sei nie verlängert worden und er habe den Untermieter nach Beendigung des Hauptmietvertrags nie formell genehmigt. Der Untermieter ruft das Tribunal de grande instance von Toulouse an, um sein Recht auf Verlängerung anerkennen zu lassen.
Das Berufungsgericht von Toulouse gibt ihm recht: Es befindet, dass Herr Dupont den Untermieter stillschweigend genehmigt habe, da er von Anfang an wusste, dass die Räume untervermietet würden, und er über Jahre direkte Beziehungen zu ihm unterhalten habe. Herr Dupont legt Kassation ein (Rechtsmittel vor dem höchsten Gericht).
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof weist die Revision von Herrn Dupont zurück und bestätigt das Urteil des Berufungsgerichts. Für ihn ist die stillschweigende Genehmigung (nicht schriftliche Zustimmung) des Untermieters durch den Vermieter eindeutig gegeben. Auf welcher Grundlage? Das Handelsgesetzbuch (Artikel L. 145-31) bestimmt, dass der Untermieter kein direktes Recht auf Verlängerung gegen den Vermieter hat, es sei denn, dieser hat ihn genehmigt. Aber nichts verlangt eine Schriftform: Die Genehmigung kann stillschweigend erfolgen.
Die Richter stellen drei Elemente fest:
- Bereits bei Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags wusste der Vermieter, dass die Räume vollständig untervermietet werden sollten (ausdrückliche Klausel im Mietvertrag).
- Die Klauseln des Mietvertrags berücksichtigten diese Situation (z.B. durch Festlegung der Miete in Abhängigkeit von der Untervermietung).
- Direkte Beziehungen zwischen dem Vermieter und dem Untermieter bestanden während der aufeinanderfolgenden Mietverträge fort: Der Vermieter erhielt die Mieten, genehmigte Arbeiten, und die Brandschutzkommission kontrollierte direkt den Untermieter.
Klar gesagt: Der Vermieter kann nicht die Augen vor einer Untervermietung verschließen, die er zugelassen hat, und dann behaupten, sie existiere nicht. Der Kassationshof erinnert daran, dass die stillschweigende Genehmigung aus einem Bündel von Indizien (Gesamtheit übereinstimmender Tatsachen) abgeleitet wird, nicht aus einer einzelnen Handlung. Diese Entscheidung fügt sich in einen Trend zum Schutz der Untermieter ein: Die Gerichte wollen vermeiden, dass der Vermieter das Fehlen einer Schriftlichkeit nutzt, um einen Händler zu verdrängen, der investiert und seine Mieten gezahlt hat.
Das Argument von Herrn Dupont – der Untermietvertrag sei nach Ende des Hauptmietvertrags nicht verlängert worden – überzeugte nicht. Das Gericht befand, dass der Untermieter den Schutz des Status der Geschäftsmietverträge (Recht auf Verlängerung) genieße, sobald der Vermieter ihn stillschweigend genehmigt habe, und zwar unabhängig von der Dauer des Untermietvertrags.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat unmittelbare praktische Auswirkungen für drei Profile.
Für den Untermieter: Sie sind nicht mehr der Willkür eines Vermieters ausgesetzt, der Ihre Existenz ignoriert. Wenn Sie seit mehreren Jahren in Untermiete sind, der Eigentümer Ihre Mieten widerspruchslos kassiert, Ihnen Arbeiten genehmigt oder Ihnen die Schreiben der Brandschutzkommission weiterleitet, können Sie den Status der Geschäftsmietverträge beanspruchen. Konkret: Wenn der Eigentümer Sie räumen lassen will, haben Sie Anspruch auf eine Räumungsentschädigung (finanzielle Entschädigung für den Verlust Ihres Geschäfts), es sei denn, es liegt ein schwerwiegender Grund vor. In Blagnac hätte ein Untermieter eines 100 m² großen Lokals in einer Zone ...
