Bail commercial renouvelé avant 1965 : tacite reconduction et congé aux usages locaux

Vous êtes propriétaire d'un local commercial à Saint-Étienne, et votre locataire y est installé depuis des décennies. Le bail initial de trois ans, signé dans les années 1960, s'est renouvelé automatiquement d'année en année sans que personne n'y prête attention. Aujourd'hui, vous souhaitez récupérer les lieux pour y installer votre fils commerçant. Pouvez-vous donner congé ? À quelles conditions ?

Cette question, pourtant banale, a longtemps divisé les tribunaux. Elle touche à la qualification même du bail : durée déterminée ou indéterminée ? Et les conséquences sont radicales. Une décision de la Cour de cassation du 21 novembre 1974 (n° 73-11.611) apporte une réponse claire : si le bail s'est renouvelé par tacite reconduction avant la loi du 12 mai 1965, il devient un bail à durée indéterminée. Et surtout, il peut y être mis fin par un simple congé donné suivant les usages locaux, sans devoir respecter les nouvelles règles protectrices du preneur issues du décret de 1953.

Mais attention : cette solution ne s'applique pas aux baux renouvelés après 1965. Le diable est dans la date. Alors, concrètement, comment savoir si votre bail est concerné ? Et que faire si vous êtes locataire dans cette situation ? Décryptage complet.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire qui a donné lieu à cet arrêt oppose dame X, locataire commerciale, aux consorts Y, propriétaires d'un local situé à Firminy, dans la Loire. Le bail avait été conclu pour une durée de trois ans à une date antérieure à 1965. À l'échéance, aucune des parties n'avait donné congé, et le bail s'était renouvelé par tacite reconduction (c'est-à-dire automatiquement, sans nouvel écrit) pour une nouvelle période de trois ans, puis ainsi de suite.

Le 28 janvier 1969, les propriétaires donnent congé à leur locataire pour le 11 novembre suivant. Dame X conteste la validité de ce congé. Elle soutient que le bail, même renouvelé par tacite reconduction, reste un bail à durée déterminée, soumis aux dispositions protectrices de l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953. Selon elle, le congé devait respecter un préavis de six mois et être justifié par un motif grave et légitime.

Les premiers juges, puis la cour d'appel, donnent raison aux propriétaires. Dame X se pourvoit en cassation. La Haute juridiction doit trancher : quel est le régime applicable à un bail commercial né avant 1965 et renouvelé par tacite reconduction ?

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que le bail initial de trois ans, renouvelé par tacite reconduction avant la loi du 12 mai 1965, est devenu un bail à durée indéterminée. Pourquoi ? Parce qu'avant cette loi, la tacite reconduction d'un bail commercial ne créait pas un nouveau bail de même durée, mais transformait le contrat en bail à durée indéterminée. C'est ce que prévoyait l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 (aujourd'hui codifié à l'article L. 145-9 du Code de commerce).

En conséquence, la fin de ce bail ne peut intervenir que par un congé donné suivant les usages locaux (article 5 alinéa 1er du décret). Concrètement, cela signifie que le préavis est celui en vigueur dans la région pour les locations non régies par le statut des baux commerciaux. À Saint-Étienne et à Firminy, l'usage local est souvent de trois à six mois, selon les secteurs.

Les juges précisent que l'article 3-1 du même décret, qui impose un préavis de six mois et une motivation du congé, n'est pas applicable. Pourquoi ? Parce que ce texte, introduit par la loi du 12 mai 1965, n'a pas d'effet rétroactif. Il ne régit que les baux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. Or, le bail de dame X s'était renouvelé avant 1965 : il reste soumis à l'ancien droit.

La Cour valide donc le congé donné le 28 janvier 1969 pour le 11 novembre suivant, soit un préavis de plus de neuf mois, bien supérieur aux usages locaux. La question du montant de l'indemnité d'éviction n'était pas en cause dans ce pourvoi.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si votre bail a été conclu avant 1965 et s'est renouvelé par tacite reconduction avant cette date, vous pouvez donner congé sans motif, sous réserve de respecter les usages locaux. À Saint-Étienne, l'usage local est souvent un préavis de trois mois. Vous n'avez pas à justifier d'un motif grave et légitime. Mais attention : si le bail s'est renouvelé après 1965, c'est le régime protecteur qui s'applique, avec un préavis de six mois et des motifs limités (vente, reprise pour habiter, etc.).

Pour les locataires : si vous êtes installé depuis longtemps dans un local à Firminy ou ailleurs, vérifiez la date de conclusion du bail initial. S'il est antérieur à 1965 et s'est renouvelé par tacite reconduction avant 1965, vous êtes en bail à durée indéterminée. Votre propriétaire peut vous donner congé sans motif, avec un préavis souvent plus court que six mois. Vous n'aurez droit à une indemnité d'éviction que si vous remplissez les conditions de la propriété commerciale (exploitation effective, inscription au registre du commerce, etc.).

Exemple chiffré : imaginons un bail signé en 1960 à Saint-Étienne pour 3 ans, renouvelé tacitement en 1963, 1966, etc. Le renouvellement de 1963 (avant 1965) a transformé le bail en durée indéterminée. Le propriétaire peut donner congé avec un préavis de 3 mois (usage local). S'il le fait en 2024, le locataire devra libérer les lieux en 3 mois, sauf à obtenir un droit au renouvellement par le jeu de la propriété commerciale (article L. 145-8 du Code de commerce). Mais attention : le locataire doit justifier d'une exploitation continue depuis au moins 2 ans et ne pas avoir reçu de congé valable.

Si vous êtes acquéreur d'un local commercial, vérifiez la date du bail et son historique de renouvellement. Un bail à durée indéterminée peut être résilié rapidement, ce qui affecte la valeur du fonds de commerce.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez la date de votre bail et ses renouvellements. Si le bail initial est antérieur à 1965, recherchez la date du premier renouvellement par tacite reconduction. C'est cette date qui détermine le régime applicable. Consultez les quittances de loyer et les correspondances.
• En cas de doute, faites constater les usages locaux. À Saint-Étienne, la durée du préavis pour les baux à durée indéterminée peut varier selon le type de commerce. Rapprochez-vous de la Chambre de commerce et d'industrie ou d'un avocat spécialisé pour obtenir une attestation.
• Donnez congé par acte d'huissier. Même si l'usage local permet un simple courrier recommandé, un acte d'huissier vous assure une preuve certaine de la date et du contenu du congé. Évitez les contestations sur le point de départ du préavis.
• Anticipez l'indemnité d'éviction. Même en bail à durée indéterminée, si le locataire a droit au renouvellement (propriété commerciale acquise), vous devrez lui payer une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement. Évaluez-la avec un expert avant de donner congé.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1974 s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà, un arrêt du 19 juin 1973 (n° 72-10.784) avait jugé que la tacite reconduction d'un bail antérieur à 1965, intervenue avant 1965, le transformait en bail à durée indéterminée. La solution est donc stable.

Mais attention : la loi du 12 mai 1965 a modifié l'article 3-1 du décret de 1953 pour imposer un préavis de six mois et des motifs stricts. Depuis, tout bail commercial renouvelé après 1965 est soumis à ce régime protecteur. La jurisprudence a précisé que la date du renouvellement (et non celle de la conclusion initiale) est déterminante. Ainsi, un bail de 1960 renouvelé en 1966 par tacite reconduction est soumis au nouveau régime.

En pratique, la question se pose surtout pour les baux très anciens. Avec le temps, ces situations deviennent rares. Mais elles existent encore, notamment dans les centres-villes historiques où des commerces familiaux sont installés depuis des générations.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ

1. Un bail de trois ans signé en 1962 et renouvelé tacitement tous les trois ans est-il à durée déterminée ou indéterminée ?
Si le premier renouvellement a eu lieu avant 1965 (ex. en 1965 pour un bail de 1962), il devient indéterminé. Sinon, il reste déterminé.

2. Puis-je donner congé sans motif si mon bail est à durée indéterminée ?
Oui, à condition de respecter les usages locaux (préavis de 3 à 6 mois selon les régions).

3. Mon locataire peut-il réclamer une indemnité d'éviction ?
Oui, s'il a la propriété commerciale (exploitation effective depuis au moins 2 ans). Le droit au renouvellement est indépendant de la durée du bail.

4. Que faire si je suis locataire et que mon propriétaire me donne congé avec un préavis de trois mois ?
Vérifiez si votre bail a été renouvelé avant 1965. Si oui, le congé est valable. Sinon, contestez-le devant le tribunal judiciaire.

5. Où trouver les usages locaux à Saint-Étienne ?
Consultez la CCI de Saint-Étienne Métropole ou un avocat spécialisé en droit immobilier.

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