Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 73-11.611 • 1974-11-21 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Saint-Étienne, und Ihr Mieter ist dort seit Jahrzehnten ansässig. Der ursprüngliche Mietvertrag über drei Jahre, der in den 1960er Jahren unterzeichnet wurde, hat sich Jahr für Jahr automatisch verlängert, ohne dass jemand darauf geachtet hat. Heute möchten Sie die Räumlichkeiten zurückerhalten, um dort Ihren Sohn als Händler unterzubringen. Können Sie kündigen? Zu welchen Bedingungen?
Diese an sich banale Frage hat die Gerichte lange gespalten. Sie betrifft die eigentliche Qualifikation des Mietvertrags: befristet oder unbefristet? Und die Folgen sind radikal. Eine Entscheidung des Kassationshofs vom 21. November 1974 (Nr. 73-11.611) gibt eine klare Antwort: Wenn der Mietvertrag vor dem Gesetz vom 12. Mai 1965 stillschweigend verlängert wurde, wird er zu einem unbefristeten Mietvertrag. Und vor allem kann er durch eine einfache Kündigung nach Ortsgebrauch beendet werden, ohne dass die neuen Schutzbestimmungen für den Mieter aus dem Dekret von 1953 eingehalten werden müssen.
Aber Vorsicht: Diese Lösung gilt nicht für Mietverträge, die nach 1965 verlängert wurden. Der Teufel steckt im Datum. Wie können Sie also konkret feststellen, ob Ihr Mietvertrag betroffen ist? Und was tun, wenn Sie als Mieter in dieser Situation sind? Vollständige Erläuterung.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall, der zu diesem Urteil führte, betrifft Frau X, eine gewerbliche Mieterin, gegen die Erben Y, Eigentümer eines Geschäftslokals in Firminy im Département Loire. Der Mietvertrag war vor 1965 für die Dauer von drei Jahren abgeschlossen worden. Bei Ablauf hatte keine der Parteien gekündigt, und der Mietvertrag hatte sich stillschweigend (d. h. automatisch ohne neue schriftliche Vereinbarung) um weitere drei Jahre verlängert, und so weiter.
Am 28. Januar 1969 kündigten die Eigentümer ihrer Mieterin zum 11. November desselben Jahres. Frau X focht die Gültigkeit dieser Kündigung an. Sie machte geltend, dass der Mietvertrag, auch wenn er stillschweigend verlängert worden sei, ein befristeter Mietvertrag bleibe, der den Schutzbestimmungen des Artikels 3-1 des Dekrets vom 30. September 1953 unterliege. Ihrer Ansicht nach musste die Kündigung eine Frist von sechs Monaten einhalten und durch einen schwerwiegenden und rechtmäßigen Grund gerechtfertigt sein.
Die ersten Richter und dann das Berufungsgericht gaben den Eigentümern recht. Frau X legte Kassation ein. Das oberste Gericht musste entscheiden: Welches Regime gilt für einen vor 1965 abgeschlossenen und stillschweigend verlängerten Gewerbemietvertrag?
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof wies die Kassation zurück. Er stellte fest, dass der ursprüngliche Mietvertrag über drei Jahre, der vor dem Gesetz vom 12. Mai 1965 stillschweigend verlängert worden war, zu einem unbefristeten Mietvertrag geworden war. Warum? Weil vor diesem Gesetz die stillschweigende Verlängerung eines Gewerbemietvertrags keinen neuen Mietvertrag gleicher Dauer begründete, sondern den Vertrag in einen unbefristeten Mietvertrag umwandelte. Dies sah Artikel 5 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute kodifiziert in Artikel L. 145-9 des Handelsgesetzbuchs) vor.
Folglich kann dieser Mietvertrag nur durch eine Kündigung nach Ortsgebrauch beendet werden (Artikel 5 Absatz 1 des Dekrets). Konkret bedeutet dies, dass die Kündigungsfrist die in der Region für nicht dem Gewerbemietrecht unterliegende Vermietungen geltende ist. In Saint-Étienne und Firminy beträgt der Ortsgebrauch oft drei bis sechs Monate, je nach Sektor.
Die Richter stellten klar, dass Artikel 3-1 desselben Dekrets, der eine Kündigungsfrist von sechs Monaten und eine Begründung der Kündigung vorschreibt, nicht anwendbar ist. Warum? Weil dieser Text, der durch das Gesetz vom 12. Mai 1965 eingeführt wurde, keine Rückwirkung hat. Er regelt nur Mietverträge, die nach seinem Inkrafttreten abgeschlossen oder verlängert wurden. Der Mietvertrag von Frau X war jedoch vor 1965 verlängert worden: Er unterliegt weiterhin dem alten Recht.
Der Kassationshof bestätigte daher die Kündigung vom 28. Januar 1969 zum 11. November desselben Jahres, also eine Kündigungsfrist von mehr als neun Monaten, die weit über dem Ortsgebrauch lag. Die Frage der Höhe der Entschädigung für die Räumung war in diesem Kassationsverfahren nicht Gegenstand.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Wenn Ihr Mietvertrag vor 1965 abgeschlossen wurde und sich vor diesem Datum stillschweigend verlängert hat, können Sie ohne Angabe von Gründen kündigen, vorbehaltlich der Einhaltung des Ortsgebrauchs. In Saint-Étienne beträgt der Ortsgebrauch oft eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Sie müssen keinen schwerwiegenden und rechtmäßigen Grund nachweisen. Aber Vorsicht: Wenn der Mietvertrag nach 1965 verlängert wurde, gilt das Schutzregime mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten und begrenzten Gründen (Verkauf, Eigenbedarf zu Wohnzwecken usw.).
Für Mieter: Wenn Sie seit langem in einem Geschäftslokal in Firminy oder anderswo ansässig sind, überprüfen Sie das Datum des ursprünglichen Mietvertragsabschlusses. Wenn er vor 1965 liegt und sich vor 1965 stillschweigend verlängert hat, haben Sie einen unbefristeten Mietvertrag. Ihr Vermieter kann Ihnen ohne Angabe von Gründen kündigen, mit einer oft kürzeren Kündigungsfrist als sechs Monaten. Sie haben nur dann Anspruch auf eine Entschädigung für die Räumung, wenn Sie die Voraussetzungen des Gewerbeeigentums erfüllen (tatsächlicher Betrieb, Eintragung im Handelsregister usw.).
Zahlenbeispiel: Angenommen, ein Mietvertrag wurde 1960 in Saint-Étienne für 3 Jahre abgeschlossen und stillschweigend 1963, 1966 usw. verlängert. Die Verlängerung von 1963 (vor 1965) hat den Mietvertrag in einen unbefristeten umgewandelt. Der Vermieter kann mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten (Ortsgebrauch) kündigen. Tut er dies im Jahr 2024, muss der Mieter die Räumlichkeiten in 3 Monaten räumen, es sei denn, er erwirbt ein Erneuerungsrecht durch das Gewerbeeigentum (Artikel L. 145-8 des Handelsgesetzbuchs). Aber Vorsicht: Der Mieter muss nachweisen, dass er die Voraussetzungen erfüllt (tatsächlicher Betrieb, Eintragung im Handelsregister usw.).
