参考判决： cc • N° 73-11.611 • 1974-11-21 • 查看判决 →
您是圣艾蒂安（Saint-Étienne）一处商铺的业主，您的租户已在此经营数十年。最初的三年期租约签订于1960年代，此后逐年自动续签，无人留意。如今，您希望收回房屋让您的儿子经商。您能否发出解除通知？条件是什么？
这个看似平常的问题，长期以来在法庭上存在分歧。它涉及租约本身的定性：定期租约还是不定期租约？后果截然不同。法国最高法院（Cour de cassation）1974年11月21日的一项判决（n° 73-11.611）给出了明确答案：如果租约在1965年5月12日法律之前通过默示续租续签，则变为不定期租约。最重要的是，可以通过按当地惯例发出的简单解除通知终止合同，而无需遵守1953年法令中保护承租人的新规则。
但请注意：此解决方案不适用于1965年后续签的租约。关键在于日期。那么，具体如何判断您的租约是否适用？如果您是处于这种情况的承租人，该怎么办？全面解读。
事实：日常发生的故事
引发该判决的案件涉及女承租人X女士与位于卢瓦尔省菲尔米尼（Firminy）一处商铺的业主Y夫妇。租约在1965年之前签订，为期三年。到期时，双方均未发出解除通知，租约通过默示续租（即自动续签，无需新书面文件）续签了新的三年期，并以此类推。
1969年1月28日，业主向承租人发出解除通知，要求其于同年11月11日搬离。X女士质疑该通知的有效性。她主张，即使租约通过默示续租续签，仍属于定期租约，受1953年9月30日法令第3-1条保护性条款的约束。根据她的观点，解除通知必须遵守六个月的预告期，并基于严重且合法的理由。
初审法院和上诉法院均支持业主。X女士向最高法院提起上诉。最高法院必须裁定：适用于1965年前签订并通过默示续租续签的商业租赁的制度是什么？
法院的推理——详解
最高法院驳回上诉。它指出，在1965年5月12日法律之前通过默示续租续签的三年期初始租约，已变为不定期租约。为什么？因为在该法律之前，商业租赁的默示续租并不会产生相同期限的新租约，而是将合同转为不定期租约。这正是1953年9月30日法令第5条（现编入《商法典》（Code de commerce）第L. 145-9条）的规定。
因此，该租约只能通过按当地惯例发出的解除通知终止（法令第5条第一款）。具体而言，预告期遵循该地区不受商业租赁法规管辖的租赁惯例。在圣艾蒂安和菲尔米尼，当地惯例通常为三至六个月，具体取决于行业。
法官明确指出，同一法令的第3-1条（规定六个月预告期和解除理由）不适用。为什么？因为该条款是由1965年5月12日法律引入的，不具有溯及力。它仅适用于该法律生效后签订或续签的租约。而X女士的租约在1965年之前已续签：因此仍受旧法管辖。
因此，最高法院确认了1969年1月28日发出的解除通知，要求于同年11月11日搬离，即预告期超过九个月，远高于当地惯例。该上诉案不涉及搬迁补偿金（indemnité d'éviction）的金额问题。
对您的实际影响
对于出租人业主：如果您的租约在1965年前签订并在该日期前通过默示续租续签，您可以无理由发出解除通知，但需遵守当地惯例。在圣艾蒂安，当地惯例通常为三个月预告期。您无需证明严重且合法的理由。但请注意：如果租约在1965年后续签，则适用保护性制度，需提前六个月通知且理由有限（出售、自住等）。
对于承租人：如果您长期在菲尔米尼或其他地方的商铺经营，请检查初始租约的签订日期。如果它在1965年之前签订并在1965年前通过默示续租续签，您拥有不定期租约。您的业主可以无理由发出解除通知，预告期通常短于六个月。只有满足商业所有权（propriété commerciale）条件（实际经营、在商业登记簿注册等），您才有权获得搬迁补偿金。
数字示例：假设租约于1960年在圣艾蒂安签订，为期3年，于1963年、1966年等默示续签。1963年的续签（1965年前）将租约转为不定期。业主可以提前三个月（当地惯例）发出解除通知。如果他在2024年这样做，承租人必须在三个月内腾空房屋，除非通过商业所有权获得续租权（《商法典》第L. 145-8条）。但请注意：承租人必须证明至少连续经营两年，且未收到有效解除通知。
如果您是商铺的购买者，请检查租约日期及其续签历史。不定期租约可能很快被终止，这会影响商业信誉的价值。
避免此类纠纷的四个建议
- 检查租约日期及其续签情况。 如果初始租约在1965年之前，请查找首次默示续租的日期。该日期决定了适用的制度。查看租金收据和往来信件。
- 如有疑问，请确认当地惯例。 在圣艾蒂安，不定期租约的预告期可能因商业类型而异。请咨询工商会（Chambre de commerce et d'industrie）或专业律师以获取证明。
- 通过执法员（huissier）送达解除通知。 即使当地惯例允许使用挂号信，执法员送达可确保通知日期和内容的确定性。避免对预告期起算点的争议。
- 提前考虑搬迁补偿金。 即使是不定期租约，如果承租人有权续租（已获得商业所有权），您拒绝续租时需支付搬迁补偿金。在发出解除通知前请专家评估。
深入阅读：相关判例与演变
这项1974年的判决属于最高法院的一贯立场。早在1973年6月19日的一项判决（n° 72-10.784）中，法院已判定1965年前租约在1965年前发生的默示续租将其转为不定期租约。因此该解决方案是稳定的。
但请注意：1965年5月12日法律修改了1953年法令第3-1条，规定六个月预告期和严格理由。此后，任何在1965年后续签的商业租赁均受此保护性制度管辖。判例明确，续签日期（而非初始签订日期）具有决定性。因此，1960年租约于1966年默示续签，则适用新制度。
实践中，问题主要涉及非常古老的租约。随着时间的推移，这种情况变得罕见。但仍存在于历史悠久的市中心，那里有家族企业世代经营。
总结与后续步骤
常见问题解答
1. 1962年签订的三年期租约，每三年默示续签一次，是定期还是不定期？
如果首次续签发生在1965年前（例如1962年租约于1965年续签），则变为不定期。否则，仍为定期。
2. 如果我的租约是不定期的，我可以无理由发出解除通知吗？
可以，但需遵守当地惯例（预告期因地而异，通常3至6个月）。
3. 我的承租人能否要求搬迁补偿金？
可以，如果他拥有商业所有权（实际经营至少两年）。续租权与租约期限无关。
4. 如果我是承租人，业主提前三个月通知我解除合同，我该怎么办？
检查您的租约是否在1965年前续签。如果是，解除通知有效。否则，在司法法院（tribunal judiciaire）提出异议。
5. 在圣艾蒂安哪里可以找到当地惯例？
咨询圣艾蒂安都市区工商会（CCI de Saint-Étienne Métropole）或专业房地产律师。
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