参考判决： cc • N° 17-31.609 • 2019-01-09 • 查看判决 →
想象一下：您是穆然（Mougins）一块土地的所有者，在该土地上建造了一座工业建筑，并将其出租用于商业租赁。通过融资租赁，您获得了土地，并希望出售整个资产，同时享受资本利得的税收递延。但税务机关却认为商业租赁已经转移了产权，使得递延无法实现。这正是X家族所遇到的情况，并导致了2019年1月9日法国最高法院（Cour de cassation）的一项重要判决。
该判决回答了一个关键问题：商业租赁能否被视为证明不动产产权转移的文件？答案是否定的，这对公证人的责任和业主的税务策略有重要影响。
但这具体意味着什么？如果您处于类似情况，该如何应对？在本文中，我将为您解析这一判例，并结合穆然和曼德琉（Mandelieu）的具体案例。
事实：一个日常发生的故事
穆然的X先生与其他合伙人成立了一家民事房地产公司（SCI）。该公司通过融资租赁获得了一块土地，然后建造了一座工业建筑，并出租给一家公司用于商业租赁。当合伙人行使土地购买选择权（由公证人出具公证书）时，他们希望享受转让其股份所产生的资本利得的税收递延。但税务机关拒绝了，认为商业租赁已经实现了产权转移，从而排除了递延的可能性。
X家族随后起诉公证人，认为其存在过失，未能告知他们这一困难，也未能在公证书中为他们申请税收递延。上诉法院驳回了他们的请求，认为公证人的过失与损害之间没有因果关系，因为即使公证人告知了客户，税务机关无论如何也会拒绝递延。
但最高法院撤销了该判决：它裁定，根据《通用税法》（Code général des impôts，CGI）第93 quater IV条，商业租赁不构成产权转移文件。换言之，租赁并未转移产权，因此税收递延是可能适用的。上诉法院本应审查，如果得到正确告知，税务机关是否会接受递延。由于没有这样做，它违反了法律。
法院的推理——解析
最高法院依据两项基本法律。首先，《通用税法》第93 quater IV条允许在股份转让时递延资本利得税，前提是转让由公证书证明。其次，《民法典》（Code civil）第1240条（原第1382条）规定，任何人因其过错造成损害，必须予以赔偿。
推理看似简单：商业租赁不具有产权转移效力（它不转移不动产的所有权，仅转移使用权）。因此，它不能被视为《通用税法》意义上的“证明产权转移的文件”。上诉法院错误地假定，即使公证人行为得当，税务机关也会拒绝递延。
简而言之，最高法院强调，公证人的过失（未告知客户）与损害（资本利得立即征税）之间的因果关系必须具体审查。不能通过假定税务机关无论如何都会拒绝来排除这种因果关系。换言之，如果公证人未使客户能够申请递延，则可能承担责任。
但请注意：该判决并未说递延会被批准，只是说商业租赁不是障碍。很少有人知道，这一案件也提醒了公证人的告知义务，他必须预见到其所出具文件的所有税务后果。
对您的具体影响
对于出租人业主：如果您持有已出租用于商业租赁的房产，并计划转让您的股份或不动产，您可能可以享受资本利得税的递延，即使租赁在转让前已签署。请专业人士核实公证书是否确实证明了产权转移（例如，融资租赁选择权的行使）。
对于买方：如果您购买已出租的不动产，请确保公证人告知您税务后果。例如，在曼德琉，购买带有现有商业租赁的商铺的买方，在此之前可能被拒绝递延。现在，判例澄清了租赁不是转移。
对于承租人：这直接涉及较少，但请注意，您的租赁不赋予您所有权。您只是占用人。
如果您处于这种情况，您应该：1) 检查租赁和转让文件的签署日期，2) 咨询税务律师或公证人，3) 在发生争议时，如果遭受损害，不要犹豫追究公证人的责任。诉讼时效为自发现损害之日起5年。
在我的实践中，我曾遇到一些案件，其中SCI的合伙人因公证人未申请递延而立即缴纳了数万欧元的税款。这一判决开辟了追索途径。
避免此类争议的四个建议
- 在转让前要求进行税务评估：请您的公证人或会计师模拟资本利得税，包括递延选择。在未了解后果前不要签署。
- 仔细起草公证书：如果您有权享受递延，公证书必须明确提及递延申请。确保产权转移由该公证书证明，而非先前的租赁。
- 保留所有文件：保存租赁、融资租赁、转让文件的副本以及与公证人的通信。在争议中，这些证据至关重要。
- 咨询专门从事不动产法的律师：在签署前，律师可以提醒您税务风险和专业人士的责任。在穆然或曼德琉，我经常接待业主进行此类咨询。
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深入探讨：相关判例与演变
该判决属于最高法院保护纳税人免受公证人错误影响的一系列判决。例如，在2018年3月28日的一项判决（n° 16-28.443）中，法院已经裁定，公证人必须告知客户文件的法律后果，否则将承担责任。这里，它进一步明确了什么构成“产权转移文件”。
然而，最高行政法院（Conseil d'État）2019年7月10日的一项判决（n° 418648）对SCI股份转让的税收递延采取了更严格的立场。因此，两个司法体系之间存在紧张关系。但对于商业租赁，最高法院的立场是明确的：租赁不是转移。
未来，可以预期公证人在其告知义务方面将更加谨慎，如果纳税人受到损害，争议可能会增加。因此，这一判例是业主的武器。
常见问题
税务机关能否将商业租赁重新定性为销售？ 原则上不能。租赁仅授予个人使用权。但需注意滥用条款（如超长期租赁、变相购买选择权）。
我可以在签署文件后申请税收递延吗？ 不能，递延必须在转让文件中申请。如果您已经签署，则为时已晚，除非追究公证人的责任。
起诉公证人的时效是多久？ 诉讼时效为自知道损害之日起5年。实践中，一旦税务机关拒绝，请立即咨询律师。
该判决是否适用于住宅租赁？ 不，它特别涉及商业租赁和职业资本利得的税务制度。
如果税务机关要求我缴税，我该怎么办？ 在收到纳税通知后2个月内提出异议申诉，并引用最高法院的这一判决。
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