Entscheidungsreferenz: cc • N° 89-12.122 • 1990-06-07 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Blagnac, der seit Jahren ohne schriftlichen Mietvertrag vermietet ist. Sie möchten die Räumlichkeiten zurückerhalten, um dort Ihren Sohn unterzubringen. Können Sie kündigen, ohne eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe zu zahlen? Die Antwort ist nicht die, die Sie glauben.
Viele denken, dass ohne schriftlichen Mietvertrag der Mieter nicht den Schutz des Status der gewerblichen Mietverhältnisse (Gesetz vom 30. Juni 1926) genießt. Irrtum. Ein mündlicher Mietvertrag reicht aus. Aber wie können Sie dann Ihr Eigentum zurückerhalten, ohne eine oft enorme Summe zahlen zu müssen?
Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 7. Juni 1990 (Nr. 89-12.122) eine subtile Antwort gegeben: Die Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung ohne Angebot einer Entschädigung für die Geschäftsaufgabe kann wirksam sein, wenn der Mieter im Handelsregister eingetragen ist. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Geschäftsraums in Aix-en-Provence, hatte einem Gewerbetreibenden mündlich einen Raum vermietet. Dieser betrieb sein Geschäft ohne schriftlichen Vertrag, war aber für die gemieteten Räumlichkeiten im Handelsregister eingetragen.
Im März 1985 stellte Herr X eine Kündigung (Akt, mit dem der Vermieter dem Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses mitteilt) mit Verweigerung der Verlängerung (der Vermieter lehnt eine Verlängerung des Mietvertrags ab) und ohne Angebot einer Entschädigung für die Geschäftsaufgabe (dem vertriebenen Mieter geschuldete Summe zum Ausgleich des Verlusts seines Geschäfts) zu. Der Mieter ficht dies an: Seiner Ansicht nach verlieh ihm der mündliche Mietvertrag das gewerbliche Eigentum (Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten und auf Entschädigung im Falle der Vertreibung). Er behauptet, die Kündigung sei nichtig, da der Vermieter keinen schriftlichen Mietvertrag zur Rechtfertigung seines Rechts vorgelegt habe.
Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence gab dem Eigentümer am 16. Juni 1988 recht. Es bestätigte die Kündigung mit der Begründung, dass das Fehlen eines schriftlichen Mietvertrags die Eintragung im Handelsregister nicht verhindere und diese Eintragung das Bestehen eines gewerblichen Mietvertrags beweise. Der Mieter legte Kassation ein.
Er argumentierte, dass der Mieter eines mündlichen Mietvertrags zwar den Status der gewerblichen Mietverhältnisse genieße, aber nicht die Vorlage eines Nachweisdokuments (des Mietvertrags) verlangen könne, um sich der Kündigung zu widersetzen. Der Kassationshof wies seine Beschwerde zurück: Der mit der Überwachung des Handelsregisters beauftragte Richter kann von der Vorlage eines Nachweisdokuments befreien. Somit reicht die Eintragung aus, um das Bestehen des Mietvertrags zu belegen, und die Kündigung ist wirksam.
Die Argumentation des Gerichts – im Einzelnen
Die zentrale Frage war: Kann eine Kündigung mit Verweigerung der Verlängerung ohne Angebot einer Entschädigung für die Geschäftsaufgabe wirksam einem Mieter zugestellt werden, der keinen schriftlichen Mietvertrag hat, aber im Handelsregister eingetragen ist?
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 2 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute kodifiziert in den Artikeln L. 145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs), der verlangt, dass der Mieter im Handelsregister eingetragen ist, um den Status zu genießen. Er präzisiert jedoch, dass der mit der Überwachung des Registers beauftragte Richter (Magistrat, der für die Kontrolle der Eintragungen zuständig ist) von der Vorlage eines Nachweisdokuments, wie des schriftlichen Mietvertrags, befreien kann, wenn andere Elemente das Bestehen des Mietvertrags belegen.
Im vorliegenden Fall war der Mieter für die gemieteten Räumlichkeiten im Handelsregister eingetragen. Diese Eintragung begründete eine Vermutung für das Bestehen eines gewerblichen Mietvertrags. Der Eigentümer musste das Bestehen eines schriftlichen Mietvertrags nicht nachweisen, um zu kündigen.
Achtung: Dies ist keine Rechtsprechungsänderung, sondern eine Bestätigung. Der Kassationshof hatte bereits anerkannt, dass der mündliche Mietvertrag den Status verleiht (Cass. 3e civ., 12. Februar 1985). Hier geht er weiter, indem er die Kündigung ohne Entschädigung trotz fehlender Schriftform bestätigt. Der Mieter kann sich nicht hinter dem Fehlen eines schriftlichen Mietvertrags verstecken, um eine Entschädigung zu verlangen.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer-Vermieter sind: Sie können einem Mieter ohne schriftlichen Mietvertrag kündigen, ohne ihm eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe zahlen zu müssen, sofern der Mieter im Handelsregister eingetragen ist. Aber Vorsicht: Die Kündigung muss formgerecht erfolgen (Gerichtsvollzieherurkunde, Frist von 6 Monaten vor Ende des Mietverhältnisses). Beispiel: In Muret hat ein Eigentümer 2022 sein Lokal nach einer auf dieser Grundlage bestätigten Kündigung zurückerhalten und 45.000 € an Entschädigung gespart.
Wenn Sie gewerblicher Mieter ohne schriftlichen Mietvertrag sind: Sie genießen den Status, aber Ihre Eintragung im Handelsregister kann gegen Sie verwendet werden. Wenn Sie eine Kündigung ohne Entschädigung erhalten, überprüfen Sie, ob Sie für die gemieteten Räumlichkeiten eingetragen sind. Wenn ja, kann die Kündigung wirksam sein. Wenn nicht, legen Sie Widerspruch ein.
Wenn Sie Erwerber eines Geschäfts sind: Verlangen Sie vor dem Kauf die Vorlage des schriftlichen Mietvertrags. Wenn der Verkäufer keinen hat, überprüfen Sie seine Eintragung im Handelsregister. Dies kann den Wert des Geschäfts beeinflussen.
Vier Ratschläge, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Schließen Sie einen schriftlichen Mietvertrag: Auch unter Verwandten vermeidet ein Schriftstück jede Anfechtung. Der Mietvertrag muss die Dauer (mindestens 9 Jahre), die Miete und den Verwendungszweck der Räumlichkeiten enthalten.
- Überprüfen Sie die Eintragung im Handelsregister: Bevor Sie kündigen, konsultieren Sie den Kbis-Auszug des Mieters. Stellen Sie sicher, dass die Adresse der Räumlichkeiten angegeben ist.
- Beachten Sie die Form der Kündigung: Die Kündigung muss mindestens 6 Monate vor Ende des Mietverhältnisses durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden. Andernfalls ist sie nichtig.
- Konsultieren Sie vor jeder Maßnahme einen Anwalt: Eine schlecht formulierte Kündigung kann teuer werden. In Blagnac musste ein Eigentümer 30.000 € Entschädigung für eine
