Referenzentscheidung: cc • Nr. 19-10.056 • 2020-05-28 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Bayeux, der seit Jahren ohne schriftlichen Vertrag vermietet ist. Eines Tages erhalten Sie den Grundsteuerbescheid und die Rechnung ist saftig. Wer trägt diese Last? Sie dachten, es sei der Mieter, aber nichts ist schwarz auf weiß festgehalten. Genau diese Art von Streitigkeit kann zu einem Gerichtsverfahren eskalieren. Und wenn die Antwort in einer einfachen Praxis, einer etablierten Gewohnheit läge?
Diese Frage stellte sich der Kassationsgerichtshof in einem Fall zwischen der Gesellschaft Ocean und der Gesellschaft Prestor. Die Richter mussten entscheiden: Kann bei einem mündlichen Gewerbemietvertrag die Übertragung der Grundsteuer auf den Mieter aus einer stillschweigenden, nicht schriftlichen Vereinbarung resultieren? Die Antwort lautet ja, aber unter bestimmten Bedingungen.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung vom 28. Mai 2020 (Nr. 19-10.056) analysieren und Ihnen vor allem die Schlüssel geben, um zu vermeiden, in eine ähnliche Situation zu geraten. Ob Sie Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi in Caen oder anderswo sind, diese Grundsätze betreffen Sie.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt mit einem mündlichen Gewerbemietvertrag zwischen der Gesellschaft Ocean (Vermieter) und der Gesellschaft Prestor (Mieter). Kein schriftlicher Vertrag, aber eine Nutzung der Räumlichkeiten über mehrere Jahre. Im Jahr 2014 ordnet ein Urteil die Abtretung des Mietrechts zugunsten der Gesellschaft Prestor an. Aber ein ärgerliches Detail taucht auf: Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Die Gesellschaft Ocean war der Ansicht, dass die Last bei ihr liege, aber die Gesellschaft Prestor weigerte sich zu zahlen. Dabei hatte während der gesamten Mietzeit der Mieter die Grundsteuer bezahlt. Eine gut etablierte Praxis, aber ohne Schriftstück. Das Handelsgericht von Caen und dann das Berufungsgericht gaben dem Vermieter recht: Die Vereinbarung der Parteien über die Kostenübertragung sei durch die wiederholte Zahlung des Mieters nachgewiesen.
Die Gesellschaft Prestor legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein. Ihr Argument: Ohne schriftlichen Mietvertrag könne keine Klausel die Grundsteuer auf den Mieter übertragen. Doch der Kassationsgerichtshof wies diese Argumentation zurück. Er bestätigte, dass die Tatsacheninstanzen das Bestehen einer stillschweigenden Vereinbarung, die auf dem Verhalten der Parteien beruht, souverän festgestellt hätten.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf den Grundsatz der Vertragsfreiheit, aber auch auf Artikel 1103 des Code civil (rechtmäßig geschlossene Verträge haben Gesetzeskraft für diejenigen, die sie geschlossen haben). Im Gewerbemietrecht sieht das Gesetz keine besondere Form für die Übertragung der Grundsteuer vor. Daher hängt alles vom Willen der Parteien ab.
In diesem Fall stellten die Tatsacheninstanzen fest, dass die Gesellschaft Prestor die Grundsteuer mehrere Jahre lang ohne Widerspruch gezahlt hatte. Dieses Verhalten zeigte eine stillschweigende Vereinbarung über die Übertragung dieser Last. Der Kassationsgerichtshof bestätigt diese Argumentation: Es handelt sich um eine Tatsachenfrage, die der souveränen Beurteilung der Tatsacheninstanzen überlassen bleibt. Er kann deren Feststellung nicht in Frage stellen.
Dies ist weder eine Weiterentwicklung noch eine Rechtsprechungsänderung: Der Gerichtshof bestätigt eine klassische Lösung. Aber er erinnert an einen wesentlichen Punkt: In Ermangelung eines schriftlichen Vertrags sind die Handlungen der Parteien maßgeblich. Wenn der Mieter die Grundsteuer ohne Vorbehalt zahlt, schafft er einen Präzedenzfall, der seine Haftung begründen kann.
Die Argumente der Gesellschaft Prestor (Fehlen einer schriftlichen Klausel, Notwendigkeit einer ausdrücklichen Vereinbarung) überzeugten nicht. Für den Gerichtshof ist die stillschweigende Vereinbarung ausreichend, sofern sie bewiesen ist. Und dieser Beweis kann sich aus bloßen wiederholten Zahlungen ergeben.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie einen mündlichen Mietvertrag haben und möchten, dass der Mieter die Grundsteuer zahlt, müssen Sie unbedingt eine ständige Praxis etablieren. Beispiel in Caen: Ein Eigentümer vermietet einen Geschäftsraum an einen Handwerker. Drei Jahre lang zahlt der Mieter die Grundsteuer ohne Beanstandung. Kommt es zu einem Streit, kann diese Praxis geltend gemacht werden. Aber Vorsicht: Wenn der Mieter noch nie gezahlt hat, wird es schwierig sein, ihm die Zahlung nachträglich aufzuerlegen.
Für Mieter: Sie müssen wachsam sein. Wenn Sie die Grundsteuer ohne Beanstandung zahlen, riskieren Sie, eine stillschweigende Vereinbarung zu schaffen, die Sie zur Fortzahlung verpflichtet. Ein konkretes Beispiel: Die Gesellschaft Prestor musste mehrere Jahre Grundsteuerrückstände in Höhe von mehreren tausend Euro zurückzahlen. Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie ab Erhalt des ersten Bescheids schriftlich widersprechen.
Für Erwerber eines Geschäftsbetriebs: Überprüfen Sie bei der Abtretung des Mietrechts die geltenden Praktiken. Wenn der Veräußerer die Grundsteuer gezahlt hat, sind Sie zur Fortzahlung verpflichtet. Zögern Sie nicht, eine schriftliche Klausel im Abtretungsvertrag zu verlangen.
Vier Tipps zur Vermeidung dieser Art von Streitigkeiten
- Halten Sie alles schriftlich fest: Verfassen Sie gleich bei Vertragsschluss einen schriftlichen Mietvertrag, der klar regelt, wer die Grundsteuer trägt. Auch ein mündlicher Mietvertrag kann durch einen E-Mail-Austausch oder ein Einschreiben bestätigt werden.
- Bewahren Sie Zahlungsbelege auf: Wenn Sie als Mieter die Grundsteuer zahlen, heben Sie die Quittungen auf. Wenn Sie als Eigentümer der Mieter zahlt, archivieren Sie die Steuerbescheide.
- Widersprechen Sie sofort jeder unberechtigten Zahlung: Wenn Sie eine Grundsteuerrechnung erhalten, die Sie Ihrer Meinung nach nicht schulden, schreiben Sie dem Vermieter innerhalb von 30 Tagen, um Widerspruch einzulegen. Eine fehlende Reaktion kann als Zustimmung gewertet werden.
- Holen Sie rechtlichen Rat ein: Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten wenden Sie sich an einen auf Gewerbemietrecht spezialisierten Anwalt. Eine einmalige Beratung kann teure Prozesse vermeiden.
