Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-19.634 • 2013-06-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Rive-de-Gier. Sie haben einen kurzfristigen Mietvertrag, einen sogenannten „bail dérogatoire“, für maximal zwei Jahre abgeschlossen. Einige Monate vor Ablauf kündigen Sie Ihrem Mieter, um die Räume zurückzuerhalten. Aber die Verhandlungen über einen neuen, klassischen Gewerbemietvertrag ziehen sich hin, Sie schicken keinen Gerichtsvollzieher zum Stichtag … und der Mieter bleibt. Kann er eine stillschweigende Zustimmung Ihrerseits geltend machen? Die Frage ist für jeden Vermieter von entscheidender Bedeutung.
Diese Entscheidung der Cour de cassation vom 5. Juni 2013 (Nr. 12-19.634) gibt eine klare Antwort: Die Untätigkeit des Vermieters nach einer im Rahmen eines bail dérogatoire ausgesprochenen Kündigung stellt keine stillschweigende Zustimmung zum Verbleib in den Räumen dar. Anders ausgedrückt: Schweigen gilt nicht als Annahme eines neuen Mietvertrags. Eine Erleichterung für Eigentümer, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die Formvorschriften eingehalten wurden.
Was ist also aus diesem Fall zu lernen? Wie können Sie Ihre Schritte absichern? Ich erkläre Ihnen alles ohne Fachjargon anhand konkreter Beispiele aus dem Geschäftsleben in Montbrison oder anderswo.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Gesellschaft Loc'Agence (fiktiver Name) hatte mit der Gesellschaft Propriéto, Eigentümerin eines Geschäftsraums in Montbrison, einen bail dérogatoire (Kurzzeitmietvertrag außerhalb des Status der Gewerbemietverträge gemäß Artikel L. 145-5 des Handelsgesetzbuchs) abgeschlossen. Der Mietvertrag lief über zwei Jahre mit einer möglichen Verlängerungsklausel unter bestimmten Bedingungen.
Einige Monate vor Ablauf kündigte Propriéto Loc'Agence per Einschreiben. Sie wollte die Räume für eigene Zwecke zurückerhalten. Die beiden Parteien begannen jedoch Verhandlungen über einen gewöhnlichen Gewerbemietvertrag, einen klassischen 9-Jahres-Vertrag mit Schutzstatus. Die Gespräche zogen sich hin, kein neuer Vertrag wurde unterzeichnet, und die ursprüngliche Frist lief ab.
Loc'Agence blieb in den Räumen. Propriéto leitete kein Räumungsverfahren ein. Ein Jahr verging. Loc'Agence klagte vor Gericht und behauptete, der Verbleib in den Räumen mit stillschweigender Zustimmung des Vermieters habe den bail dérogatoire in einen dem Status unterliegenden Gewerbemietvertrag umgewandelt. Propriéto widersprach: Sie habe gekündigt, die Verhandlungen seien gescheitert, und ihr Schweigen stelle keine Zustimmung dar.
Das Berufungsgericht gab Loc'Agence recht und befand, dass das Fehlen von Maßnahmen des Vermieters zur Erwirkung des Auszugs eine stillschweigende Zustimmung darstelle. Propriéto legte Kassationsbeschwerde ein. Die Cour de cassation hob das Urteil auf: Die bloße Untätigkeit nach einer ordnungsgemäßen Kündigung beweise keine Zustimmung des Vermieters. Der Fall wurde an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Cour de cassation stützt sich auf Artikel L. 145-5 des Handelsgesetzbuchs, der Abweichungen vom Status der Gewerbemietverträge für Kurzzeitvermietungen (maximal zwei Jahre) erlaubt. Diese Vorschrift verlangt, dass der Vermieter schriftlich kündigt, um den Mietvertrag zu beenden. Bleibt der Mieter über das Ende hinaus ohne Widerspruch des Vermieters, kann der Mietvertrag in einen Gewerbemietvertrag umqualifiziert werden.
Die Frage war jedoch: Stellt das Fehlen einer Räumungsklage nach einer Kündigung eine stillschweigende Zustimmung dar? Das Gericht verneint dies. Es erinnert daran, dass die Beweislast für eine stillschweigende Zustimmung bei demjenigen liegt, der sie geltend macht (dem Mieter). Die bloße Tatsache, dass der Vermieter keine Maßnahmen zur Erwirkung des Auszugs ergreift, reicht nicht aus, um zu beweisen, dass er den Verbleib akzeptiert hat. Es bedarf positiver Handlungen, wie der Annahme von Mietzahlungen nach Ablauf ohne Vorbehalt oder einer Korrespondenz, die die Zustimmung erkennen lässt.
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Schweigen gilt in vertraglichen Beziehungen nicht als Zustimmung, insbesondere wenn eine Kündigung ordnungsgemäß ausgesprochen wurde. Die Tatsachengerichte müssen objektive Elemente suchen, nicht bloße Untätigkeit. Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht die Beweislast umgekehrt, indem es vom Vermieter verlangte, seine Ablehnung zu beweisen, obwohl der Mieter die Zustimmung nachweisen musste.
Ein wichtiger Punkt: Die Cour de cassation sagt nicht, dass der Vermieter völlig passiv bleiben kann. Bleibt der Mieter, muss der Vermieter seinen Widerspruch äußern, zum Beispiel durch eine Mahnung oder eine Aufforderung zur Räumung. Aber das Fehlen dieser Handlungen ist an sich kein Beweis für eine Zustimmung.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für vermietende Eigentümer: Diese Entscheidung schützt Sie. Wenn Sie im Rahmen eines bail dérogatoire kündigen, sind Sie nicht verpflichtet, sofort ein Räumungsverfahren einzuleiten, um Ihre Rechte zu wahren. Aber Achtung: Sie müssen nachweisen können, dass Sie den Verbleib nicht stillschweigend akzeptiert haben. Gar nicht zu handeln kann riskant sein, wenn der Mieter andere Elemente beweist (Annahme von Mietzahlungen ohne Vorbehalt). Konkretes Beispiel: Ein Eigentümer in Montbrison kündigt am 1. Januar für einen am 31. März endenden Mietvertrag. Der Mieter bleibt und zahlt die Aprilmiete, die der Eigentümer kommentarlos einzieht. Dann besteht ein Risiko. Zieht der Eigentümer die Miete nicht ein und unternimmt sechs Monate lang nichts, so sagt die Rechtsprechung, dass dieses Schweigen keine Zustimmung darstellt.
Für Mieter: Sie können sich nicht auf die Untätigkeit des Vermieters berufen, um einen Gewerbemietvertrag zu beanspruchen. Wenn Sie bleiben wollen, müssen Sie eine schriftliche Zustimmung erhalten oder positive Handlungen des Vermieters nachweisen (Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags, Annahme von Mietzahlungen nach Ablauf ohne Vorbehalt usw.). Das Fehlen eines Räumungsverfahrens ist keine Garantie.
Für Immobilienfachleute: Diese Entscheidung klärt die Beweisregeln. Im Streitfall müssen alle relevanten Unterlagen gesammelt werden, um eine stillschweigende Zustimmung zu belegen oder zu widerlegen. Empfehlung: Nach einer Kündigung immer schriftlich handeln, auch wenn der Mieter bleibt. Ein einfaches Schreiben, das den Widerspruch bekundet, kann viel Ärger ersparen.
