Decisione di riferimento: cc • N° 19-10.056 • 2020-05-28 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Bayeux, affittato da anni senza contratto scritto. Un giorno ricevete l'avviso di imposta fondiaria e la fattura è salata. A chi spetta questo onere? Pensavate fosse a carico del conduttore, ma nulla è scritto nero su bianco. È esattamente il tipo di controversia che può degenerare in un procedimento giudiziario. E se la risposta si trovasse in una semplice prassi, un uso consolidato?
Questa è la domanda che si è posta la Corte di cassazione in una causa che opponeva la società Ocean alla società Prestor. I giudici hanno dovuto decidere: in una locazione commerciale verbale, il trasferimento dell'imposta fondiaria al conduttore può risultare da un accordo tacito, non scritto? La risposta è sì, ma a determinate condizioni.
In questo articolo, analizzeremo questa decisione del 28 maggio 2020 (n. 19-10.056) e, soprattutto, vi forniremo le chiavi per evitare di trovarvi in una situazione simile. Che siate proprietari, conduttori o professionisti del settore immobiliare a Caen o altrove, questi principi vi riguardano.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
La vicenda inizia con una locazione commerciale verbale tra la società Ocean (locatore) e la società Prestor (conduttore). Nessun contratto scritto, ma un'occupazione dei locali per diversi anni. Nel 2014, una sentenza ordina la cessione del diritto di locazione a favore della società Prestor. Ma sorge un dettaglio fastidioso: chi deve pagare l'imposta fondiaria?
La società Ocean riteneva che l'onere fosse a suo carico, ma la società Prestor rifiutava di pagare. Tuttavia, per tutta la durata della locazione, era stato il conduttore a pagare l'imposta fondiaria. Una prassi ben consolidata, ma senza documenti scritti. Il tribunale del commercio di Caen, e poi la corte d'appello, hanno dato ragione al locatore: l'accordo delle parti sul trasferimento dell'onere era dimostrato dal pagamento ripetuto da parte del conduttore.
La società Prestor ha quindi proposto ricorso per cassazione. Il suo argomento: in assenza di un contratto di locazione scritto, nessuna clausola può trasferire l'imposta fondiaria al conduttore. Eppure, la Corte di cassazione ha respinto questo ragionamento. Ha confermato che i giudici di merito avevano sovranamente accertato l'esistenza di un accordo tacito, basato sul comportamento delle parti.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sul principio della libertà contrattuale, ma anche sull'articolo 1103 del Codice civile (i contratti legalmente formati hanno forza di legge tra le parti). In materia di locazione commerciale, la legge non prevede un formalismo particolare per il trasferimento dell'imposta fondiaria. Pertanto, tutto dipende dalla volontà delle parti.
In questa vicenda, i giudici di merito hanno rilevato che la società Prestor aveva pagato l'imposta fondiaria per diversi anni senza protestare. Questo comportamento manifestava un accordo tacito sul trasferimento di tale onere. La Corte di cassazione convalida questo ragionamento: è una questione di fatto, rimessa alla sovrana valutazione dei giudici di merito. Non può rimettere in discussione la loro constatazione.
Non si tratta né di un'evoluzione né di un revirement giurisprudenziale: la Corte conferma una soluzione classica. Ma ricorda un punto essenziale: in assenza di un contratto scritto, sono gli atti delle parti a fare fede. Se il conduttore paga l'imposta fondiaria senza riserve, crea un precedente che può impegnare la sua responsabilità.
Gli argomenti della società Prestor (assenza di clausola scritta, necessità di un accordo espresso) non hanno convinto. Per la Corte, l'accordo tacito è sufficiente, purché sia provato. E questa prova può risultare da semplici pagamenti ripetuti.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se avete una locazione verbale e desiderate che il conduttore paghi l'imposta fondiaria, è indispensabile stabilire un uso costante. Esempio a Caen: un proprietario concede in locazione un locale commerciale a un artigiano. Per 3 anni, il conduttore paga l'imposta fondiaria senza contestazioni. Se sorge una controversia, questo uso potrà essere invocato. Ma attenzione: se il conduttore non ha mai pagato, sarà difficile imporglielo successivamente.
Per i conduttori: dovete essere vigili. Se pagate l'imposta fondiaria senza contestazioni, rischiate di creare un accordo tacito che vi obbligherà a continuare. Un esempio concreto: la società Prestor ha dovuto rimborsare diversi anni di arretrati di imposta fondiaria, per diverse migliaia di euro. Se vi trovate in questa situazione, dovete contestare per iscritto al ricevimento del primo avviso.
Per gli acquirenti di un fondo di commercio: in occasione della cessione del diritto di locazione, verificate gli usi in vigore. Se il cedente pagava l'imposta fondiaria, sarete tenuti a continuare. Non esitate a richiedere una clausola scritta nell'atto di cessione.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Mettete tutto per iscritto: fin dalla conclusione della locazione, redigete un contratto scritto che indichi chiaramente chi sostiene l'imposta fondiaria. Anche una locazione verbale può essere confermata da uno scambio di e-mail o da una lettera raccomandata.
- Conservate i giustificativi di pagamento: se siete conduttori e pagate l'imposta fondiaria, conservate le ricevute. Se siete proprietari e il conduttore paga, archiviate gli avvisi di accertamento.
- Contestate immediatamente qualsiasi pagamento indebito: se ricevete una fattura di imposta fondiaria che ritenete di non dover pagare, scrivete al locatore entro 30 giorni per contestare. Un'assenza di reazione può essere interpretata come un accordo.
- Consultate un avvocato specializzato in diritto immobiliare a Caen o nella vostra città: prima di firmare un contratto di locazione verbale o di accettare una cessione, fatevi assistere da un professionista. Un parere legale può evitare molte sorprese.
