参考判决： cc • 编号 13-22.357 • 2014-09-24 • 查看判决 →
想象一下：您在Parentis-en-Born拥有一块商业用地。您与一家开发商签订了建筑租赁合同（bail à construction）。开发商在上面建了一家超市。一切顺利。但有一天，开发商想将其租赁权转卖给竞争对手。作为出租人，您希望保留监督权：合同条款规定任何转让都须经您同意。然而，法国最高法院（Cour de cassation）在2014年9月24日的一项判决中判定此类条款无效。为什么？因为建筑租赁赋予承租人一项不动产物权（droit réel immobilier，对物的权利，类似于所有权），任何对该权利的限制都是被禁止的。这一判决颠覆了惯例，迫使您重新审视合同。
事实：每天都会发生的故事
Stains商业中心民事房地产公司（SCI，Société Civile Immobilière）与Carrefour房地产公司（Société Immobilière Carrefour）签订了一份建筑租赁合同，涉及一块用于建设商业中心的土地。合同中包含一项典型条款：承租人转让租赁权须经出租人SCI同意。换言之，未经土地所有者同意，承租人不得出售其租赁权。
某日，Stains商业中心SCI将其租赁权转让给第三方，未征得Carrefour房地产公司同意。Carrefour房地产公司遂起诉SCI，要求宣告转让无效并解除（撤销）建筑租赁合同。上诉法院（cour d'appel）支持Carrefour房地产公司：认为同意条款有效，未经授权的转让不合规。但SCI向最高法院提起了上诉（pourvoi en cassation）。
案件因此提交至法国最高司法机构：最高法院。争议焦点在于建筑租赁中同意条款的有效性。问题很简单：出租人能否要求承租人转让租赁权必须征得其同意？答案正如我们将看到的：不能。
法院的推理——剖析
最高法院撤销（cassé）了上诉法院的判决。它认定建筑租赁赋予承租人一项不动产物权。这意味着什么？在法律上，物权（droit réel）是直接作用于物（此处指土地和建筑物）的权利，而相对权（droit personnel）仅产生对某人的债权。在建筑租赁中，承租人在租赁期间成为其所建建筑物的所有者。因此，他对该财产享有一种临时所有权。这项权利是可转让的，即可以出售。
法院指出，任何限制该转让权的条款均无效，因为它们损害了物权的实质。简言之，同意条款（将转让取决于出租人同意）是一种非法限制。上诉法院因此错误地适用了法律，支持了该条款。
但请注意：这种无效仅适用于建筑租赁。对于普通商业租赁（受商业租赁法规制），同意条款原则上有效。鲜为人知的是，区别在于权利的性质：建筑租赁是物权，而商业租赁是相对权（尽管具有某些物权特征）。
法官依据《法国民法典》（Code civil）第544条（所有权的定义）以及1964年12月16日关于建筑租赁的法律所定义的建筑租赁的法律性质。该法律规定承租人享有不动产物权。法院由此推断，对该权利的限制只能由法律本身规定，而非当事方约定。
在我的实践中，我曾遇到过一些案件，在Dax或其他地方，出租人插入此类条款以掌控土地。这一判决剥夺了他们的这一杠杆。但它保护了承租人，使其可以自由转让权利，从而促进财产流通和投资。
对您的具体影响
对于出租人业主：您不能再要求您的承租人转让建筑租赁权须经您同意。如果您的合同中已有此类条款，它无效且视为未写入。您必须将其删除或忽略。例如，在Dax，一块2000平方米的土地通过建筑租赁租给一家超市。承租人想将租赁权转给另一家商店。您无法反对。您唯一的办法是：核实受让人是否具备偿付能力并遵守租赁义务（如支付租金）。
对于承租人（建筑方）：您完全自由转让您的权利。但请注意：在转让之前，您仍需承担租赁义务，除非出租人免除您的责任。您还必须将转让通知出租人，以便其识别新的债务人。如果您处于这种情况，您应检查合同是否包含无效的同意条款，如果是，您可以忽略。
对于潜在受让人：您可以购买建筑租赁权，无需担心出租人不当反对。这是一个重要的法律保障。例如，在Parentis-en-Born，如果您想接手一个商业中心的租赁权，您可以这样做，无需土地所有者同意。
对于公证人和律师：现在起草建筑租赁合同时不得包含同意条款，或至少注明其无效。优先购买权条款（优先购买权）可能有效，但单纯的同意条款无效。
避免此类纠纷的四点建议
- 重新审阅您的建筑租赁合同：如果条款规定转让须经出租人同意，须知其无效。您可以划掉它或要求修改合同删除。不要相信书面内容：法律优先。
- 优先采用其他控制机制：如果您是出租人并希望保留监督权，可选择优先购买权条款（您有权优先购买租赁权）或限于向直接竞争对手转让的同意条款（但其有效性不确定）。最好咨询律师。
- 预见转让：如果您是承租人并打算转让租赁权，请在转让前以书面形式（挂号信并要求回执）通知出租人。这有助于避免误解，并证明您已履行诚信义务。
- 请专家检查您的合同：在签署建筑租赁合同前，请房地产法律师审查。咨询费用与诉讼风险相比微不足道。在Mont-de-Marsan，初步分析可以为您节省多年的诉讼。
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深入：相关判例与趋势
最高法院的这一判决遵循一贯立场：建筑租赁是物权，对转让的限制被禁止。可引用同一庭早先的判决，2000年7月5日（编号98-15.360），该判决已认定建筑租赁中的同意条款无效。2014年的判决仅确认了这一既定判例。
另一方面，对于长期租赁（bail emphytéotique，通常18至99年的超长租期），也赋予物权，解决方案相同：同意条款无效。法院的趋势很明确：一旦涉及不动产物权，转让自由是原则。
这对未来的意义：出租人必须考虑其他保护利益的方式，例如解除条款（违反义务时解除租赁）或财务担保（保证人、押金）。承租人则获得灵活性。这一判例有利于房地产投资的流动性。
常见问题
- 如果我的合同包含同意条款，我还能转让建筑租赁权吗？ 可以，该条款无效，您无需出租人同意即可转让。但谨慎起见，应书面通知以避免纠纷。
- 如果出租人尽管条款无效仍拒绝转让怎么办？ 您可以向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求宣告条款无效和转让有效。在此期间，转让有效，但出租人可能起诉您。
- 诉讼时效是多久？ 宣告条款无效的诉讼时效为合同签署之日起5年。但建议在纠纷发生时立即行动。
- 这一判决适用于商业租赁吗？ 不，仅适用于建筑租赁。对于商业租赁，同意条款原则上有效，除非滥用。
- 能否用优先购买权条款替代？ 可以，优先购买权条款（优先购买权）是合法的，因为它不限制转让，仅提供购买选择权。但需谨慎起草。
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