Bail dérogatoire de 3 ans : attention au cumul des durées depuis 2014

Imaginez la scène : à Tarnos, dans la zone commerciale de la Porte des Landes, un gérant de salon de coiffure exploite ses locaux depuis bientôt quatre ans. Son bail initial était un bail dérogatoire de 23 mois, renouvelé une fois. À l'issue du second bail, le propriétaire lui propose un nouveau contrat de location saisonnière de 12 mois. Le commerçant accepte, pensant bien faire. Mais voilà : la loi ne permet pas de cumuler plus de trois ans de baux dérogatoires pour le même local et le même fonds. Cette décision de la Cour de cassation du 22 octobre 2020 vient le rappeler avec force.

Quelle question se pose chaque propriétaire de local commercial dans les Landes ? « Puis-je multiplier les baux dérogatoires pour éviter le statut protecteur des baux commerciaux ? » La réponse est non, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Et la Cour de cassation vient de verrouiller le système : peu importe que le locataire ait renoncé au statut à chaque fois, la durée totale ne peut dépasser trois ans.

Dans cet article, je vais vous expliquer simplement ce que cette décision change pour vous, propriétaire à Saint-Vincent-de-Tyrosse ou commerçant à Mont-de-Marsan. Nous verrons les faits, le raisonnement des juges, et surtout les conséquences concrètes pour ne pas tomber dans le piège.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un local commercial à Tarnos, loue son bien à un coiffeur depuis 2015. Le premier bail dérogatoire (bail de courte durée qui échappe au statut des baux commerciaux) est signé pour 23 mois. À l'échéance, en 2017, un second bail dérogatoire de 23 mois est conclu, avec renonciation expresse du locataire au statut protecteur. En 2019, le propriétaire propose un troisième bail dérogatoire de 12 mois. Le locataire refuse et revendique l'application du statut des baux commerciaux, qui lui donnerait un droit au renouvellement et un loyer plafonné.

Le propriétaire saisit le tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan, demandant l'expulsion du locataire. Il est débouté : le juge estime que la durée cumulée des trois baux (23 + 23 + 12 = 58 mois, soit près de 5 ans) dépasse les trois ans autorisés. Le propriétaire fait appel, puis se pourvoit en cassation. La Cour de cassation confirme : depuis la loi du 18 juin 2014, la durée totale des baux dérogatoires successifs pour un même fonds dans les mêmes locaux ne peut excéder trois ans à compter de la date d'effet du premier bail. undefined peu importe que le locataire ait renoncé à chaque fois : le compteur tourne dès le début.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 145-5 du code de commerce, issu de la loi Pinel de 2014. Ce texte permet aux parties de déroger au statut des baux commerciaux pour une durée maximale de trois ans. Mais attention : le cumul de plusieurs baux dérogatoires ne doit pas excéder cette durée. Le raisonnement est simple : la loi a voulu limiter la précarité des commerçants. Si l'on pouvait enchaîner indéfiniment des baux dérogatoires, le statut protecteur serait contourné.

Dans cette affaire, le propriétaire soutenait que chaque renonciation au statut (clause par laquelle le locataire accepte de ne pas bénéficier du statut) était valable et que le compteur devait repartir à zéro. Mais la Cour rejette cet argument : la renonciation ne peut pas avoir pour effet de prolonger la durée maximale de trois ans. undefined, le délai de trois ans court de façon continue dès le premier bail, indépendamment des renonciations successives.

undefined, c'est que cette interprétation est une confirmation de la jurisprudence antérieure, mais avec une portée renforcée. Avant 2014, les parties pouvaient conclure autant de baux dérogatoires qu'elles le souhaitaient. La loi a changé la donne. Les juges rappellent que l'objectif est de protéger le commerçant, partie faible, contre des propriétaires qui voudraient le maintenir en situation précaire.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous avez signé un premier bail dérogatoire en 2021, vous ne pourrez plus en proposer un second après 2024 sans que le locataire puisse réclamer le statut. Exemple chiffré : à Saint-Vincent-de-Tyrosse, un propriétaire loue un local 800 €/mois en bail dérogatoire de deux ans. S'il renouvelle une fois pour un an, le compteur atteint trois ans. À l'issue, le locataire peut exiger un bail commercial et le loyer sera plafonné en fonction de l'indice des loyers commerciaux (ILC), soit potentiellement une baisse si le marché a baissé.

Pour les locataires : si vous occupez un local depuis plus de trois ans sous plusieurs baux dérogatoires, vous pouvez exiger le statut des baux commerciaux. Attention toutefois : il faut agir rapidement, car le droit au renouvellement se prescrit par deux ans à compter de l'expiration du bail.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des commerçants à Mont-de-Marsan avaient signé quatre baux saisonniers de 6 mois chacun. La Cour de cassation dirait que la durée cumulée de 24 mois est inférieure à trois ans, donc c'est valable. Mais attention : si vous dépassez trois ans, le statut s'applique automatiquement, même si le locataire a signé des renonciations.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Ne cumulez pas plus de trois ans de baux dérogatoires pour le même local et le même fonds. Dès le premier bail, fixez-vous une limite de trois ans maximum, renouvellements compris.
• Faites rédiger une clause de renonciation expresse et éclairée à chaque nouveau bail, même si son efficacité est limitée par la décision. Elle peut servir en cas de contestation sur la durée.
• Privilégiez un bail commercial de courte durée (1 à 3 ans) si vous voulez éviter le statut longtemps. Mais sachez qu'à l'issue, le locataire aura droit au renouvellement.
• Consultez un avocat spécialisé avant de signer un bail dérogatoire, surtout si vous avez déjà eu un précédent bail avec le même locataire. Une simple vérification peut éviter un litige coûteux.

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante. La Cour de cassation avait déjà jugé (Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 16-28.380) que le délai de trois ans court à compter de la prise d'effet du premier bail, sans possibilité de le renouveler par une nouvelle renonciation. Une autre décision (Cass. 3e civ., 11 juillet 2019, n° 18-17.489) avait précisé que la renonciation au statut doit être expresse et non équivoque. La tendance est claire : les juges protègent le commerçant contre les montages visant à contourner le statut.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que la Cour continue de sanctionner tout dépassement de la durée de trois ans, même en cas d'accord apparent des parties. Le message est clair : le statut des baux commerciaux est d'ordre public, on ne peut y déroger que dans les limites strictes prévues par la loi.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ

Q : Puis-je signer un bail dérogatoire de 23 mois, puis un autre de 23 mois pour le même local ?
R : Non, la durée cumulée serait de 46 mois, soit plus de trois ans. À l'issue du premier bail, le second bail dérogatoire ne peut excéder 13 mois (36 - 23).

Q : Que faire si j'ai déjà dépassé les trois ans de baux dérogatoires ?
R : Le locataire peut réclamer le statut des baux commerciaux. Vous devez alors lui proposer un bail commercial ou engager une procédure d'expulsion, mais attention : le juge pourrait requalifier la relation en bail commercial avec effet rétroactif.

Q : La renonciation au statut est-elle inutile ?
R : Pas totalement. Elle peut être utile pour démontrer la volonté des parties, mais elle ne permet pas de dépasser les trois ans. Elle reste recommandée pour les baux de courte durée.

Q : Quels délais pour agir ?
R : Le locataire dispose de deux ans à compter de l'expiration du dernier bail pour demander le renouvellement. Passé ce délai, il perd son droit.

Q : Puis-je conclure un bail dérogatoire avec une personne morale (SARL, SAS) ?
R : Oui, les mêmes règles s'appliquent. Attention à la durée cumulée.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →