Referenzentscheidung: cc • N° 19-20.443 • 2020-10-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Tarnos, im Gewerbegebiet Porte des Landes, betreibt ein Friseursalon seine Räumlichkeiten seit fast vier Jahren. Sein ursprünglicher Mietvertrag war ein Bail dérogatoire von 23 Monaten, einmal verlängert. Nach Ablauf des zweiten Mietvertrags bietet der Eigentümer ihm einen neuen Saisonmietvertrag über 12 Monate an. Der Gewerbetreibende akzeptiert in gutem Glauben. Doch das Gesetz erlaubt keine Kumulierung von mehr als drei Jahren Baux dérogatoires für dieselben Räumlichkeiten und dasselbe Geschäft. Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 22. Oktober 2020 erinnert eindringlich daran.
Welche Frage stellt sich jeder Eigentümer von Geschäftsräumen in den Landes? „Kann ich die Baux dérogatoires vervielfachen, um das schützende Statut der Geschäftsmietverträge zu umgehen?“ Die Antwort lautet nein, seit dem Gesetz Pinel vom 18. Juni 2014. Und der Kassationsgerichtshof hat das System nun abgeriegelt: Es spielt keine Rolle, dass der Mieter jedes Mal auf das Statut verzichtet hat, die Gesamtdauer darf drei Jahre nicht überschreiten.
In diesem Artikel werde ich Ihnen einfach erklären, was diese Entscheidung für Sie als Eigentümer in Saint-Vincent-de-Tyrosse oder als Gewerbetreibenden in Mont-de-Marsan ändert. Wir werden die Fakten, die Argumentation der Richter und vor allem die konkreten Konsequenzen betrachten, um nicht in die Falle zu tappen.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Geschäftslokals in Tarnos, vermietet sein Objekt seit 2015 an einen Friseur. Der erste Bail dérogatoire (Kurzzeitmietvertrag, der dem Statut der Geschäftsmietverträge entgeht) wird für 23 Monate unterzeichnet. Bei Ablauf im Jahr 2017 wird ein zweiter Bail dérogatoire von 23 Monaten abgeschlossen, mit ausdrücklichem Verzicht des Mieters auf das schützende Statut. Im Jahr 2019 bietet der Eigentümer einen dritten Bail dérogatoire von 12 Monaten an. Der Mieter lehnt ab und beansprucht die Anwendung des Statuts der Geschäftsmietverträge, das ihm ein Recht auf Verlängerung und eine gedeckelte Miete geben würde.
Der Eigentümer ruft das Tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan an und beantragt die Räumung des Mieters. Er unterliegt: Der Richter stellt fest, dass die kumulierte Dauer der drei Mietverträge (23 + 23 + 12 = 58 Monate, also fast 5 Jahre) die erlaubten drei Jahre überschreitet. Der Eigentümer legt Berufung ein und dann Revision beim Kassationsgerichtshof ein. Der Kassationsgerichtshof bestätigt: Seit dem Gesetz vom 18. Juni 2014 darf die Gesamtdauer aufeinanderfolgender Baux dérogatoires für dasselbe Geschäft in denselben Räumlichkeiten drei Jahre ab dem Datum des Inkrafttretens des ersten Mietvertrags nicht überschreiten. Klar gesagt: Es spielt keine Rolle, dass der Mieter jedes Mal verzichtet hat; der Zähler läuft von Anfang an.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L. 145-5 des Handelsgesetzbuchs, der aus dem Gesetz Pinel von 2014 stammt. Dieser Text erlaubt es den Parteien, für eine Höchstdauer von drei Jahren vom Statut der Geschäftsmietverträge abzuweichen. Aber Achtung: Die Kumulierung mehrerer Baux dérogatoires darf diese Dauer nicht überschreiten. Die Argumentation ist einfach: Das Gesetz wollte die Prekarität der Gewerbetreibenden begrenzen. Wenn man unbegrenzt Baux dérogatoires aneinanderreihen könnte, würde das schützende Statut umgangen.
In diesem Fall argumentierte der Eigentümer, dass jeder Verzicht auf das Statut (Klausel, mit der der Mieter akzeptiert, nicht vom Statut zu profitieren) gültig sei und der Zähler wieder bei Null beginnen müsse. Aber das Gericht weist dieses Argument zurück: Der Verzicht kann nicht dazu führen, die Höchstdauer von drei Jahren zu verlängern. Mit anderen Worten: Die Frist von drei Jahren läuft ab dem ersten Mietvertrag kontinuierlich, unabhängig von den aufeinanderfolgenden Verzichten.
Was wenige wissen: Diese Auslegung ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung, jedoch mit verstärkter Tragweite. Vor 2014 konnten die Parteien so viele Baux dérogatoires abschließen, wie sie wollten. Das Gesetz hat die Lage geändert. Die Richter erinnern daran, dass das Ziel darin besteht, den Gewerbetreibenden als schwächere Partei vor Eigentümern zu schützen, die ihn in einer prekären Situation halten wollen.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie 2021 einen ersten Bail dérogatoire unterzeichnet haben, können Sie nach 2024 keinen zweiten mehr anbieten, ohne dass der Mieter das Statut verlangen kann. Beispiel aus der Praxis: In Saint-Vincent-de-Tyrosse vermietet ein Eigentümer ein Lokal für 800 €/Monat im Bail dérogatoire von zwei Jahren. Wenn er einmal um ein Jahr verlängert, erreicht der Zähler drei Jahre. Danach kann der Mieter einen Geschäftsmietvertrag verlangen, und die Miete wird je nach Index der Geschäftsmieten (ILC) gedeckelt, was bei einem Marktrückgang potenziell zu einer Senkung führen kann.
Für Mieter: Wenn Sie ein Lokal seit mehr als drei Jahren aufgrund mehrerer Baux dérogatoires nutzen, können Sie das Statut der Geschäftsmietverträge verlangen. Achtung jedoch: Sie müssen schnell handeln, da das Recht auf Verlängerung innerhalb von zwei Jahren ab Ablauf des Mietvertrags verjährt.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Gewerbetreibende in Mont-de-Marsan vier Saisonmietverträge von jeweils 6 Monaten unterzeichnet hatten. Der Kassationsgerichtshof würde sagen, dass die kumulierte Dauer von 24 Monaten unter drei Jahren liegt, also gültig ist. Aber Vorsicht: Wenn Sie die drei Jahre überschreiten, kann der Mieter das Statut verlangen. Die Botschaft ist klar: Seit 2014 ist die Kumulierung von Baux dérogatoires auf drei Jahre begrenzt, und Verzichte ändern daran nichts.
