参考判决： cc • N° 19-20.443 • 2020-10-22 • 查看判决 →
想象一下场景：在塔诺斯（Tarnos），Porte des Landes商业区，一家理发店经理经营其场所已近四年。他的初始租约是一份23个月的临时租约，续签了一次。第二份租约到期后，房东向他提供了一份新的12个月季节性租赁合同。商人接受了，以为自己做对了。但事实是：法律不允许为同一场所和同一商号累积超过三年的临时租约。法国最高法院2020年10月22日的这一判决有力地提醒了这一点。
朗德省（Landes）每个商业场所房东都会问的问题：“我可以多次签订临时租约以避免商业租约的保护性地位吗？”答案是自2014年6月18日Pinel法律以来不可以。法国最高法院刚刚锁定了这一机制：无论承租人是否每次放弃该地位，总期限不得超过三年。
在本文中，我将简单解释这一判决对您（无论是圣文森特德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的房东还是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的商人）意味着什么。我们将看到事实、法官的推理，以及尤其是如何避免陷入陷阱的具体后果。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生，塔诺斯一处商业场所的房东，自2015年起将其物业出租给一位理发师。第一份临时租约（不适用商业租约地位的短期租约）签订为23个月。到期时，2017年，签订了第二份23个月的临时租约，承租人明确放弃保护性地位。2019年，房东提供了第三份12个月的临时租约。承租人拒绝并要求适用商业租约地位，这将赋予他续租权和上限租金。
房东向蒙德马桑大审法院（tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan）提起诉讼，要求驱逐承租人。他被驳回：法官认为三份租约的累计期限（23+23+12=58个月，即近5年）超过了授权的三年。房东上诉，随后向最高法院提起上诉。法国最高法院确认：自2014年6月18日法律以来，同一场所、同一商号下连续临时租约的总期限自第一份租约生效之日起不得超过三年。简而言之，无论承租人是否每次放弃：计时器从一开始就开始计时。
法院的推理——解析
法国最高法院依据源自2014年Pinel法律的《商法典》第L.145-5条（article L. 145-5 du code de commerce）。该条款允许各方在最长三年内偏离商业租约地位。但注意：多个临时租约的累积不得超过该期限。推理很简单：法律旨在限制商人的不稳定性。如果人们可以无限期地连续签订临时租约，保护性地位将被规避。
在本案中，房东辩称每次放弃地位（承租人同意不享受该地位的条款）均有效，且计时器应重新归零。但最高法院驳回了这一论点：放弃不能延长三年的最长期限。换句话说，三年的期限从第一份租约起连续计算，与后续的放弃无关。
鲜为人知的是，这一解释是对先前判例的确认，但具有更强的效力。2014年之前，各方可以任意签订任意数量的临时租约。法律改变了局面。法官提醒，目标是保护作为弱势方的商人，防止房东试图使其处于不稳定状态。
这对您意味着什么——具体而言
对于出租人房东：如果您在2021年签订了第一份临时租约，2024年之后您不能再提供第二份，否则承租人可要求获得该地位。数字示例：在圣文森特德蒂罗斯，一位房东以800欧元/月出租场所，租期为两年临时租约。如果他续签一年，计时器达到三年。到期时，承租人可要求商业租约，租金将根据商业租金指数（ILC）上限，如果市场下跌，可能下降。
对于承租人：如果您在多个临时租约下占用场所超过三年，您可以要求商业租约地位。但注意：需迅速行动，因为续租权的诉讼时效为租约到期后两年。
在我的实践中，我遇到过蒙德马桑的商人签订了四份6个月的季节性租约。法国最高法院会认为累计期限24个月低于三年，因此有效。但注意：如果超过三年，该地位自动适用，即使承租人签署了放弃声明。
避免此类纠纷的四点建议
- 不要累积超过三年的临时租约，针对同一场所和同一商号。从第一份租约起，给自己设定最多三年的限制，包括续约。
- 每份新租约中起草明确且知情的放弃条款，即使其效力受判决限制。在期限争议时可能有用。
- 优先选择短期商业租约（1至3年），如果您想长期避免该地位。但注意，到期时承租人有权续租。
- 在签订临时租约前咨询专业律师，特别是如果您与同一承租人已有前一份租约。简单核查可避免昂贵的诉讼。
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深入探讨：相关判例与演变
该判决属于一贯的判例系列。法国最高法院此前已判决（Cass. 3e civ., 2018年3月22日，n° 16-28.380），三年期限自第一份租约生效之日起计算，不能通过新的放弃重新开始。另一判决（Cass. 3e civ., 2019年7月11日，n° 18-17.489）明确指出，放弃地位必须明确且无歧义。趋势明确：法官保护商人免受旨在规避该地位的安排。
未来，可以预期最高法院将继续制裁任何超过三年期限的行为，即使双方表面上同意。信息明确：商业租约地位是公共秩序，只能在法律严格规定的限度内偏离。
总结与下一步
常见问题解答
问：我可以签署一份23个月的临时租约，然后为同一场所再签一份23个月的租约吗？
答：不可以，累计期限将是46个月，超过三年。第一份租约到期后，第二份临时租约不得超过13个月（36-23）。
问：如果我已经超过了三年的临时租约期限怎么办？
答：承租人可以要求商业租约地位。您必须向其提供商业租约或启动驱逐程序，但注意：法官可能将关系重新定性为具有追溯效力的商业租约。
问：放弃地位是否毫无用处？
答：并非完全无用。它可能有助于证明双方的意愿，但不能超过三年。对于短期租约仍建议使用。
问：采取行动的期限是多久？
答：承租人有权在最后一份租约到期后两年内要求续租。超过该期限，其权利丧失。
问：我可以与法人（SARL、SAS）签订临时租约吗？
答：可以，适用相同规则。注意累计期限。
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