Entscheidungsreferenz: cc • N° 95-20.482 • 1997-06-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Saint-Cyprien. Sie schließen mit einem Handwerker einen Mietvertrag über 23 Monate, in gutem Vertrauen. Der Vertrag sieht vor, dass Sie ihm bei Ablauf einen klassischen Gewerbemietvertrag über 9 Jahre anbieten werden. Nur unterschreibt der Mieter nicht, bleibt in den Räumlichkeiten, zahlt nicht mehr. Sie betrachten ihn als Besitzer ohne Recht oder Titel. Die Justiz gibt Ihnen recht. Aber der Kassationsgerichtshof hebt alles auf: Seiner Ansicht nach haben Sie durch das Belassen im Besitz einen neuen Gewerbemietvertrag geschaffen. Wie ist das möglich?
Diese Frage beschäftigt viele Eigentümer und Mieter an der Côte Vermeille, von Canet-en-Roussillon bis Argelès. Der befristete Mietvertrag (bail dérogatoire) (Artikel L. 145-5 des Handelsgesetzbuchs) erlaubt eine Vermietung für maximal 3 Jahre ohne Anwendung des Status der Gewerbemietverträge. Wenn Sie den Mieter jedoch nach Ablauf in Besitz belassen, sieht das Gesetz eine automatische Umwandlung in einen Mietvertrag vor, der dem schützenden Status unterliegt. Das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 25. Juni 1997 veranschaulicht diese Falle perfekt.
Was ist aus dieser Entscheidung zu lernen? Dass das Verhalten des Vermieters nach Ablauf des befristeten Mietvertrags entscheidend ist. Das Anbieten eines 3-6-9-Mietvertrags reicht nicht aus, um die stillschweigende Verlängerung zu vermeiden: Man muss den Mieter auch nicht im Besitz belassen. Analyse eines exemplarischen Falls mit konkreten Ratschlägen, um nicht in diese Falle zu tappen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im September 1987 vermietet ein Eigentümer (Herr A., Kaufmann in Saint-Cyprien) einem Handwerker, Herrn B., ein Geschäftslokal für eine Dauer von 23 Monaten, bis zum 31. Juli 1989. Der Vertrag stellt klar, dass er vom Status der Gewerbemietverträge abweicht (Dekret vom 30. September 1953, heute kodifiziert in den Artikeln L. 145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs). Beide Parteien sind sich einig: Es handelt sich um eine kurzfristige Vermietung ohne die Garantien eines 3-6-9-Mietvertrags (Gewerbemietvertrag über 9 Jahre mit Verlängerungsrecht).
Bei Annäherung des Ablaufs bietet der Eigentümer seinem Mieter an, einen klassischen Gewerbemietvertrag zu unterschreiben. Aber Herr B. lehnt ab. Er bleibt jedoch in den Räumlichkeiten, übt weiter seine Tätigkeit der Bootsreparatur aus, zahlt aber ab dem 31. Juli 1989 keine Miete mehr. Der Eigentümer, der meint, sein Mieter sei zum Besitzer ohne Recht oder Titel geworden, verklagt ihn, um das Ende des Mietvertrags feststellen zu lassen und seine Räumung zu erwirken.
Das Berufungsgericht gibt dem Eigentümer recht: Es stellt fest, dass der Mieter den neuen Mietvertrag nicht angenommen hat und keine Miete mehr zahlt. Aber der Kassationsgerichtshof verwirft diese Argumentation. Er erinnert daran, dass gemäß Artikel 3-2 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute L. 145-5 des Handelsgesetzbuchs) ein neuer Mietvertrag, der dem Status der Gewerbemietverträge unterliegt, zustande kommt, wenn der Mieter bei Ablauf des befristeten Mietvertrags bleibt und im Besitz belassen wird. Es spielt keine Rolle, dass der Mieter den angebotenen Mietvertrag nicht unterschrieben hat oder nicht mehr zahlt: Allein die Tatsache, ihn im Besitz zu belassen, genügt, um einen geschützten Mietvertrag zu schaffen.
Die Argumentation des Gerichts — entschlüsselt
Die rechtliche Frage ist einfach: Unter welchen Bedingungen wandelt sich ein befristeter Mietvertrag in einen gewöhnlichen Gewerbemietvertrag um? Artikel 3-2 des Dekrets von 1953 (übernommen in Artikel L. 145-5 des Handelsgesetzbuchs) bestimmt, dass bei Ablauf der befristeten Dauer, wenn der Mieter bleibt und im Besitz belassen wird, ein neuer Mietvertrag zustande kommt, der dem Status unterliegt. Diese Regel ist zwingend: Die Parteien können vertraglich nicht davon abweichen.
In unserem Fall hatte das Berufungsgericht entschieden, dass die Weigerung, den neuen Mietvertrag zu unterschreiben, und der Zahlungsverzug die stillschweigende Verlängerung verhinderten. Aber der Kassationsgerichtshof (Dritte Zivilkammer) ist anderer Ansicht. Er stellt fest, dass die Tatsacheninstanzen festgestellt haben, dass der Mieter in den Räumlichkeiten verblieben ist, wo er seine berufliche Tätigkeit ausübte, und im Besitz belassen wurde. Daher waren alle Bedingungen für die stillschweigende Verlängerung erfüllt, unabhängig von der Annahme oder Nichtannahme eines neuen schriftlichen Mietvertrags.
Mit anderen Worten, das Verhalten des Vermieters ist entscheidend: Indem er nichts unternimmt, um den Mieter zu räumen oder den Besitz zu beenden, akzeptiert er stillschweigend die Fortsetzung der Vermietung. Das Gesetz schützt dann den Mieter, indem es ihm einen Gewerbemietvertrag über 9 Jahre mit allen Garantien (Verlängerungsrecht, Entschädigung bei Vertreibung, Mietpreisbegrenzung usw.) gewährt.
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs ein, die darauf achtet, das Geschäftslokal des Mieters zu schützen. Sie erinnert die Eigentümer daran, dass sie bei Ablauf eines befristeten Mietvertrags wachsam sein müssen: Das Belassen des Mieters im Besitz, auch nur für einen Tag, kann irreversible Folgen haben.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie einen befristeten Mietvertrag gewährt haben, lassen Sie den Mieter niemals in den Räumlichkeiten verbleiben, ohne einen neuen Mietvertrag unterschrieben zu haben oder ohne dass er die Räumlichkeiten verlassen hat. In Canet-en-Roussillon hat ein Eigentümer kürzlich 18 Monate Mietrückstände verloren, weil er seinen Mieter nach einem 2-jährigen Mietvertrag im Besitz belassen hatte: Die stillschweigende Verlängerung führte zu einem 3-6-9-Mietvertrag, und der Mieter konnte Zahlungsfristen verlangen. Überprüfen Sie unbedingt das Ablaufdatum und lassen Sie bereits am nächsten Tag eine Aufforderung zur Räumung oder eine einstweilige Verfügung zustellen.
Für Mieter: Wenn Sie sich nach Ablauf eines befristeten Mietvertrags noch in den Räumlichkeiten befinden, genießen Sie möglicherweise bereits einen Gewerbemietvertrag über 9 Jahre, auch ohne schriftlichen Vertrag. Dies gibt Ihnen das Recht auf Verlängerung und Schutz vor willkürlicher Kündigung. Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, um Ihre Rechte geltend zu machen.
