Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 74-13.075 • 1975-11-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Plougastel-Daoulas. Sie vermieten es für ein Jahr an einen Handwerker, mit der Idee, die Räumlichkeiten schnell zurückzubekommen. Das Jahr vergeht, Ihr Mieter bleibt, Sie kassieren die Mieten, ohne etwas zu sagen. Dann, zwei Jahre später, wollen Sie ihn rausschmeißen: Überraschung, er verlangt eine Entschädigung für die Räumung von mehreren zehntausend Euro. Wie ist das möglich? Genau das hat der Kassationsgerichtshof 1975 in einer Pariser Angelegenheit entschieden, deren Grundsätze jedoch noch heute in ganz Frankreich gelten, vom Finistère bis zu den Alpes-Maritimes.
Hinter dieser Entscheidung verbirgt sich eine wenig bekannte Regel: Das Statut der Gewerbemietverträge (Gesetz vom 30. September 1953) schützt den gewerblichen Mieter, indem es ihm ein Recht auf Verlängerung und eine Entschädigung bei Nichtverlängerung gewährt. Die Parteien können jedoch davon abweichen, sofern der Mietvertrag maximal zwei Jahre dauert. Nur: Wenn der Mieter nach Ablauf bleibt, entsteht automatisch ein neuer Mietvertrag, der nun dem Statut unterliegt. Und dann brechen die Rechte des Eigentümers weg.
Was tun, um diese Falle zu vermeiden? Dieser Artikel erklärt Ihnen alles anhand konkreter Beispiele aus Plougastel-Daoulas und Lesneven, damit Sie nicht unvorbereitet sind.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1953 vermietet ein Pariser Eigentümer ein Geschäftslokal unter an einen gewissen Gaston Z... unter, für die Dauer eines Jahres mit Verlängerungsoption. Der Mietvertrag wird unter dem abweichenden Regime des Dekrets von 1953 abgeschlossen, also ohne Anwendung des schützenden Statuts. Nach Ablauf des Jahres bleibt Gaston in den Räumlichkeiten, und der Eigentümer kassiert weiterhin die Mieten. Fünf Jahre später kündigt der Eigentümer und verweigert die Verlängerung. Gaston verlangt daraufhin eine Räumungsentschädigung (Summe, die dem Mieter zusteht, der die Räumlichkeiten ohne eigenes Verschulden verlassen muss). Der Eigentümer wendet ein, dass der abweichende Mietvertrag das Statut ausschließe, also keine Entschädigung geschuldet sei.
Das Berufungsgericht Paris gibt Gaston recht: Es ist der Ansicht, dass nach Ablauf des Einjahresvertrags das Verbleiben in den Räumlichkeiten mit stillschweigender Zustimmung des Eigentümers einen neuen, dem Statut unterliegenden Mietvertrag begründet habe. Der Eigentümer legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde am 25. November 1975 zurück und bestätigt, dass der Mieter tatsächlich das Statut und damit die Räumungsentschädigung genießt.
Kommt Ihnen dieses Szenario bekannt vor? In Lesneven, wie viele Kurzzeitmietverträge werden abgeschlossen, ohne dass die Parteien die Folgen einer bloßen stillschweigenden Verlängerung bedenken? In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer, die überzeugt waren, einen abweichenden Mietvertrag zu haben, plötzlich mit einer Forderung nach einer Entschädigung in Höhe von mehreren Jahresmieten konfrontiert wurden. Die Geschichte von Herrn Z... ist archetypisch.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 3-2 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute kodifiziert in Artikel L. 145-5 des Handelsgesetzbuchs). Dieser Text erlaubt es den Parteien, vom Statut der Gewerbemietverträge „bei Einzug des Mieters in die Räumlichkeiten“ abzuweichen, jedoch unter einer zwingenden Bedingung: Der Mietvertrag muss für eine Dauer von höchstens zwei Jahren abgeschlossen werden. Bleibt der Mieter anschließend in den Räumlichkeiten und lässt der Vermieter ihn im Besitz, entsteht ein neuer Mietvertrag, dessen Wirkung sich nach dem Statut richtet.
Klar gesagt: Die Abweichung gilt nur für den ersten Mietvertrag und nur, wenn er zwei Jahre oder weniger dauert. Sobald der Mieter nach Ablauf bleibt, findet das Statut automatisch Anwendung, mit all seinen Vorteilen: Recht auf Verlängerung, Räumungsentschädigung, Mindestdauer von neun Jahren usw. Die Richter betonen, dass der Wille der Parteien, abzuweichen, zeitlich begrenzt ist.
In diesem Fall betrug der ursprüngliche Mietvertrag ein Jahr. Nach Ablauf blieb der Mieter, der Eigentümer akzeptierte die Mieten: das ist der Beweis für eine stillschweigende Zustimmung zu einem neuen Mietvertrag. Es spielt keine Rolle, dass die Parteien das Statut ausschließen wollten: Das Gesetz verbietet ihnen dies für die Verlängerung. Das Berufungsgericht hat die Regel daher korrekt angewandt.
Was nur wenige wissen: Der Kassationsgerichtshof hätte auch erwägen können, dass sich der abweichende Mietvertrag selbst verlängert, aber er hat eine mieterschützende Auslegung gewählt. Dies ist eine ständige Rechtsprechung seit 1975, die mehrfach bestätigt wurde.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Eigentümer-Vermieter: Achtung, Gefahr! Wenn Sie einen Kurzzeitmietvertrag (2 Jahre oder weniger) abschließen und Ihr Mieter nach Ablauf bleibt, verlieren Sie den Vorteil der Abweichung. Sie können ihn dann nicht mehr ohne Zahlung einer Räumungsentschädigung hinauswerfen, die oft mehreren Jahresmieten entspricht (im Durchschnitt 2 bis 3 Jahre, also 30.000 bis 60.000 € bei einer Jahresmiete von 20.000 €). Konkretes Beispiel: In Lesneven ein Einjahresmietvertrag für ein Geschäft von 50 m² zu 500 €/Monat. Bleibt der Mieter zwei weitere Jahre, müssen Sie ihm entweder einen 9-Jahres-Mietvertrag anbieten oder eine Entschädigung zahlen. Verlassen Sie sich nicht auf einen einfachen Brief, um den Mietvertrag zu beenden: Es bedarf einer ordentlichen Kündigung mit einer Frist von 6 Monaten, und selbst dann, wenn der Mieter sich weigert zu gehen, müssen Sie einen schwerwiegenden und legitimen Grund nachweisen (Mietrückstand, mangelnde Instandhaltung usw.).
Für den Mieter: Diese Entscheidung ist ein Schutz. Wenn Sie ein Geschäftslokal seit mehr als zwei Jahren ohne schriftlichen Mietvertrag nutzen, können Sie das Statut der Gewerbemietverträge beanspruchen und einen 9-Jahres-Mietvertrag verlangen. Aber Achtung: Wenn Sie ohne schriftlichen Mietvertrag eingezogen sind, müssen Sie nachweisen, dass Sie mit Zustimmung des Eigentümers geblieben sind. Bewahren Sie Ihre Quittungen auf.
