参考判决： cc • N° 23-12.491 • 2024-07-11
想象一下：您是梅里尼亚克一块土地的所有者。您将土地以长期租约（bail emphytéotique）的形式租给一个开发商，后者在上面建造了一栋办公楼。几年后，出现裂缝，屋顶漏水。谁可以起诉建筑商？是您（出租人）还是长期承租人（emphytéote，即建造并占用该场所的人）？这是一个关键问题，涉及数十万欧元。最高法院刚刚做出了裁决。在2024年7月11日的判决中，最高法院裁定，除非合同另有约定，长期租约自承租人开始使用之日起并在整个租期内将十年责任担保诉讼权转移给承租人。这一裁决颠覆了局面。
本案涉及土地所有者Cadusun公司与其长期承租人（后者建造了建筑）之间的纠纷。出现缺陷后，谁应当起诉建筑商？雷恩上诉法院曾裁定，长期租约将诉讼权授予长期承租人。最高法院维持了这一裁定。但这一转移具体意味着什么？其限制是什么？我们来解读。
因为在这项法律技术背后，是一个简单的问题：如果您是长期承租人，您能否在未经所有者同意的情况下要求赔偿建筑缺陷？如果您是出租人，您是否免除了所有责任？答案并非绝对。请跟我一起了解这一裁决的背景。
事实：一个日常发生的故事
2010年，梅里尼亚克一块土地的所有者Cadusun公司与一名承租人签订了一份长期租约。承租人在土地上建造了建筑物。但很快出现了缺陷：渗水、裂缝、不符合规定。长期承租人起诉建筑商要求十年责任担保。问题在于：租约合同并未明确规定谁可以起诉建筑商。建筑商提出异议：他认为只有出租人（Cadusun）具有诉讼资格，因为它是建筑物的所有者。
雷恩上诉法院在2022年12月15日的判决中支持了长期承租人。它认为长期租约赋予了承租人对建筑物的物权，因此他可以提起诉讼。建筑商向最高法院上诉，但最高法院驳回了上诉，维持了原判。最高法院明确指出，除非合同另有约定，十年责任担保诉讼权自动转移给承租人，且自开始使用之日起并在整个租期内有效。
令人惊讶的是这一转折：建筑商辩称只有所有者才能提起诉讼。但最高法院指出，长期承租人虽然不是土地的所有者，但享有建筑物的使用权并承担风险。因此，应由他提起诉讼。这是一种合乎逻辑的推理，但并非理所当然。
法院的推理——详细解析
最高法院的推理基于《农村与海洋渔业法典》第L.451-1条及后续条款，这些条款规范了长期租约。第L.451-1条将长期租约定为一种长期租赁（18至99年），赋予承租人不动产物权。这一物权使长期承租人能够像所有者一样处置不动产，但需尊重出租人的权利。
最高法院由此推断，鉴于长期租约的目的——允许承租人建造和经营——十年责任担保诉讼权的转移是合同的内在要素。为什么？因为长期承租人是承受缺陷后果的一方：他使用建筑物，从中获益，并承担风险。十年责任担保（《民法典》第1792条）保护业主免受重大缺陷的影响。而在长期租约中，承租人被视为业主。
最高法院明确指出，这一转移是自动的，即自开始使用之日起并在整个租期内自动发生，无需合同明确约定。然而，合同中的相反条款可以排除这一转移。但在没有相反条款的情况下，长期承租人持有诉讼权。
这一裁决确认了司法趋势：法院越来越认可长期承租人的自主性。它避免了所有者处理与其无直接关系的建筑纠纷。同时，它也保护了在建筑上投入资金的长期承租人。
对您的实际影响——具体来说
如果您是长期承租人（长期租约的承租人），这一裁决赋予您直接起诉建筑商的权利。具体而言，如果您发现裂缝、渗水或任何属于十年责任担保范围内的缺陷（自验收后十年内），您可以起诉建筑商，无需请求所有者许可。例如：您在波尔多建造了一栋价值200万欧元的办公楼。五年后屋顶漏水。您可以单独起诉屋顶工。注意：您必须在工程验收后十年内提起诉讼。
如果您是所有者（出租人），除非合同另有约定，这一裁决免除了您提起十年责任担保诉讼的责任。因此，您无需监督建筑缺陷。但请检查您的合同：如果您想保留追索权，必须在合同中插入保留出租人行使诉讼权的条款。
如果您是建筑商，请注意，除非合同另有约定，您就缺陷问题的唯一对话者是长期承租人。这简化了事情：如果长期租约仍在有效期内，您不会被所有者起诉。
最后，如果您是附有长期租约的物业的购买者，您必须知道十年责任担保诉讼权属于长期承租人。如果您想获得这一权利，需要在购买时进行协商。
避免此类纠纷的四个建议
- 在长期租约中明确写入条款：明确规定谁（出租人或承租人）可以行使十年责任担保诉讼权。如果您希望是出租人，请白纸黑字写清楚。否则，法律将其赋予承租人。
- 进行对立的工程验收：即使长期承租人是建筑商，与出租人进行正式验收可以确定十年责任担保的起算点，避免争议。
- 保留所有工程文件：图纸、发票、验收记录、保险合同。在发生缺陷时，这些文件对于提起诉讼至关重要。
- 确保长期承租人投保建筑工程损害保险：该保险可在无需等待法院判决的情况下快速获得赔偿。对于任何业主（包括长期承租人）而言，这是强制性的。
深入探讨：相关判例与演变
这一裁决延续了最高法院2021年1月13日判决（n° 19-22.514）的路线，该判决已承认长期租约赋予承租人可提起十年责任担保诉讼的物权。本次裁决更进一步，确认了这一转移的自动性。
在2021年之前，一些上诉法院要求有明确条款。如今，趋势明确：转移是法定的，除非另有约定。这保障了长期承租人的权利，并简化了诉讼。
未来，建筑商可能会试图援引租约中的责任限制条款。但最高法院指出，十年责任担保是公共秩序性质的：不能通过合同规避。不过，出租人和承租人仍可约定不同的诉讼权分配，但这不影响建筑商的责任。
关键要点
- 问：作为长期承租人，我能否在未经所有者同意的情况下起诉建筑商？
答：可以，除非租约中另有相反条款。最高法院确认了这一点。 - 问：所有者还能起诉建筑商吗？
答：不能，只要长期租约仍在有效期内，除非合同另有规定。 - 问：如果租约没有规定怎么办？
答：默认情况下，诉讼权属于长期承租人。要将其赋予出租人，需要明确条款。 - 问：提起十年责任担保诉讼的期限是多久？
答：自工程验收之日起十年。超过此期限，诉讼时效届满。 - 问：这一裁决是否适用于2024年之前签订的长期租约？
答：适用，因为它是对现行法律的解释。它适用于所有正在执行的租约，除非合同中有相反条款。
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