Decisione di riferimento: cc • N° 18-10.424 • 2019-06-19 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete conduttori di un appartamento a Capbreton, di fronte all'oceano. Il vostro proprietario, un locatore un po' negligente, lascia che il sistema di riscaldamento si guasti ogni inverno. Voi e i vostri vicini, esasperati, decidete di unirvi per agire in giudizio. Ma la legge vi permette di intentare un'azione di classe (cioè un'azione collettiva) contro il vostro locatore? È la questione cruciale a cui la Corte di cassazione ha risposto con una sentenza del 19 giugno 2019 (n° 18-10.424).
Molti proprietari e conduttori ignorano che il contratto di locazione abitativa, disciplinato dalla legge del 6 luglio 1989, obbedisce a regole specifiche. In sostanza, questa decisione ha sconvolto le speranze di alcuni conduttori di ricorrere a un'azione di classe per ottenere il risarcimento di danni individuali. Ma cosa cambia realmente per voi, che siate proprietario locatore a Mimizan o conduttore sulla Costa Azzurra?
Questa sentenza, emessa dalla terza sezione civile, afferma che il contratto di locazione di un alloggio non è un contratto di fornitura di servizi (prestazione di servizio). In altre parole, i conduttori non possono avvalersi delle disposizioni del codice del consumo per agire collettivamente. Analizziamo insieme questa decisione e le sue implicazioni concrete.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La vicenda inizia con un'associazione di conduttori, probabilmente insoddisfatti del loro alloggio, che decide di passare all'azione. Immaginate un edificio a Capbreton, gestito da una società di gestione immobiliare. I conduttori subiscono infiltrazioni d'acqua, problemi di isolamento e difetti di manutenzione ricorrenti. Stanchi, si rivolgono alla loro associazione locale di difesa dei consumatori. Questa, armata degli articoli L. 423-1 e seguenti del codice del consumo (che permettevano a determinate associazioni di agire in giudizio per la difesa di interessi collettivi), cita in giudizio il locatore davanti al tribunale di grande istanza di Mont-de-Marsan. L'obiettivo? Ottenere il risarcimento dei danni individuali subiti da ciascun conduttore, aventi come causa comune un inadempimento del locatore ai suoi obblighi legali o contrattuali.
Il locatore, dal canto suo, replica che l'azione di classe non è ammissibile. Sostiene che il contratto di locazione abitativa non rientra nell'ambito di applicazione di questo istituto, poiché non si tratta di un contratto di fornitura di servizi. Il tribunale di primo grado dà ragione ai conduttori? Non così in fretta. La corte d'appello di Pau, adita, deciderà. Esamina la natura del contratto di locazione: un contratto con cui il locatore mette un immobile a disposizione del conduttore perché ne goda, senza imporre al primo un'obbligazione di fare principale. In altre parole, il locatore non fornisce un servizio, ma un bene. La corte d'appello dichiara quindi l'azione irricevibile. I conduttori e la loro associazione ricorrono in cassazione. Ma l'Alta Corte conferma: il contratto di locazione abitativa non è un contratto di servizi. L'azione di classe è quindi esclusa. Una vera batosta per i conduttori, ma una vittoria per i proprietari.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere, bisogna immergersi nei testi. L'articolo L. 623-1 del codice del consumo (già L. 423-1) apre l'azione di classe alle associazioni di consumatori per ottenere il risarcimento di danni individuali subiti da consumatori, a condizione che tali danni abbiano come causa comune un inadempimento di un professionista ai suoi obblighi legali o contrattuali. Ma occorre ancora che il contratto in questione sia un contratto di fornitura di servizi. La questione centrale era quindi: il contratto di locazione abitativa è un contratto di fornitura di servizi?
La Corte di cassazione, con un ragionamento limpido, risponde di no. Riprende la definizione del contratto di locazione: il locatore si obbliga a mettere un immobile a disposizione del conduttore perché ne goda per un certo tempo, dietro pagamento di un canone. Al contrario, non impone al locatore, a titolo principale, l'esecuzione di una prestazione (cioè un servizio attivo come una riparazione o una manutenzione). La locazione è quindi prima di tutto un contratto di messa a disposizione di un bene, e non un contratto di servizi. In sostanza, il locatore non è un prestatore di servizi ai sensi del codice del consumo. Di conseguenza, i conduttori non possono utilizzare l'azione di classe per agire collettivamente. Non si tratta di un revirement giurisprudenziale, ma di una conferma: la Corte di cassazione si era già pronunciata in tal senso, in particolare con una sentenza del 14 dicembre 2017 (n° 16-24.328). I magistrati ricordano che il contratto di locazione abitativa obbedisce a regole specifiche, la legge del 6 luglio 1989, che è esclusiva del diritto del consumo per questo tipo di contratto. Attenzione però: ciò non significa che i conduttori siano senza rimedi. Possono sempre agire individualmente o tramite un'azione giudiziaria ordinaria, ma non in gruppo.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori, è un sollievo. Immaginate di essere pr
