参考判决： cc • N° 12-13.225 • 2013-04-10 • 查看判决 →
想象一下：您在Le Cannet拥有一套公寓，出租给一对夫妻。其中一方去世，另一方因工作在Cannes生活，并未在该住所居住。他/她能否要求租约？直到2013年这一判决之前，答案并不明确。许多房东认为不能，并试图收回房屋。但法国最高法院裁定：是的，健在配偶可以继承租约，即使其未在当地居住，前提是在去世后一年内提出请求。
这一2013年4月10日作出的判决直接影响成千上万的情况，尤其是在Alpes-Maritimes省，夫妻有时因职业原因（如在Cannes工作，在Le Cannet有第二居所）而分居。
但这对您，作为房东或承租人，具体意味着什么？以下是一个完整的分析，简单易懂。
事实：一个日常发生的案例
一位房东将公寓出租给承租人M. X。M. X已婚，但其配偶Mme Y并未在公寓居住：她因职业或个人原因住在别处。租约仅以M. X的名义签订。M. X去世后，房东认为租约自动终止，因为配偶未在房屋内居住。因此要求她腾空公寓。Mme Y则希望保留房屋，并诉诸法院。
法律问题很简单：在承租人去世时未在房屋内居住的健在配偶能否受益于租约的转移？相关法律（1989年7月6日法律第14条）规定，承租人去世后，租约转移给健在配偶，前提是该房屋实际用于夫妻双方的居住。但“实际用于居住”是什么意思？房东辩称，配偶并未在此居住，因此房屋并非用于夫妻双方的居住。上诉法院支持房东：驳回了Mme Y的请求。
Mme Y向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决。它指出，1989年法律第14条第2款区分了两种情况：如果房屋实际用于夫妻双方的居住，则租约自动转移；否则，健在配偶仍可请求转移，但必须在去世后一年内明确提出请求。简而言之，未共同居住并非绝对障碍，只要配偶表达了继续租约的意愿。
法院的推理——详细解读
最高法院依据1989年7月6日第89-462号法律第14条，该条规范住房租赁合同。该条规定，承租人去世后，租约转移：
- 给健在配偶，如果房屋实际用于夫妻双方的居住（自动转移）；
- 给不符合此条件的健在配偶，前提是其在去世后一年内提出请求（依申请转移）。
困难在于对“实际用于夫妻双方的居住”的解释。房东主张，由于Mme Y未在房屋内居住，该条件未满足，因此租约应终止。上诉法院采纳了此观点。但最高法院纠正了这一点：当健在配偶请求转移时，并不要求实际居住条件；该条件仅适用于自动转移。换言之，即使房屋未用于夫妻双方的居住，健在配偶仍可在一年内请求转移。
鲜为人知的是，此解决方案保护了因职业或健康原因分居的夫妻。立法者希望避免健在配偶在去世后无家可归，即使其在死亡当天未在房屋内居住。
法院还明确，请求必须由健在配偶本人提出，而非第三方。并且请求应发送给房东，最好通过挂号信并要求回执，以证明日期。
这对您的具体影响
如果您是出租人房东： 您不能再仅以健在配偶未在房屋内居住为由拒绝转移租约。您必须等待该配偶提出明确请求。如果配偶未在一年内提出，您可以收回房屋。具体例子：您的承租人在Le Cannet去世，其配偶住在Nice。配偶在12个月内写信要求继续租约：您必须同意。如果未提出，租约终止。
如果您是承租人或健在配偶： 如果您的配偶去世，而您未在租赁房屋中居住，您有一年时间请求将租约转移至您名下。不要等待！向房东提交书面请求，附带回执。如果房东拒绝，您可以向法院（现为保护事务法官）提起诉讼以主张您的权利。
如果您是房地产专业人士： 该判决澄清了一个常见的争议点。在起草租约时，请告知承租人这一权利。在发生死亡事件时，建议健在配偶尽快提出请求。
在我的实践中，我遇到过这样的案例：在Cannes，房东在承租人去世后已重新出租公寓，而健在配偶在期限内提出了请求。房东不得不赔偿配偶的损失。教训：不要仓促行事。
避免此类纠纷的四点建议
- 对于房东： 如果您的承租人去世，不要立即重新出租。至少等待一年，以了解健在配偶是否请求转移。如果过早重新出租，您可能被判支付损害赔偿。
- 对于健在配偶： 在去世后12个月内以书面形式提出请求。最好使用挂号信并要求回执。保留副本。如果房东拒绝，请立即咨询专业律师。
- 对于所有承租人： 如果您已婚但配偶不与您同住（例如在国外工作），请告知房东此情况。这有助于在去世时简化手续。您甚至可以要求您的配偶成为共同承租人。
- 对于公证人或房地产经纪人： 在处理继承时，检查死者是否为承租人。如果是，告知健在配偶其在一年内请求转移租约的权利。
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深入探讨：相关判例与演变
2013年的这一判决属于保护健在配偶的一系列判例之一。早在2009年5月6日最高法院的一项判决（n° 08-12.648）中，已裁定健在配偶即使未在租约中载明，只要实际居住在房屋内，即可受益于租约转移。2013年的判决更进一步：将这一权利扩展至未在房屋内居住的配偶，但需提出请求。
自2013年以来，法院经常适用此解决方案。例如，Versailles上诉法院在2016年确认，因职业原因离开房屋的健在配偶可在一年内请求转移。趋势明确：保护健在配偶，除非其完全被动。
但注意：此规则仅适用于1990年1月1日（1989年法律生效日期）之后签订的住房租赁合同。对于更早的合同，可能适用其他规则。
要点总结
常见问题：
- 健在配偶必须居住在房屋内才能继承租约吗？ 不，如果在去世后一年内提出请求则不需要。如果需要自动转移，则需要居住。
- 请求转移的期限是多久？ 自承租人去世之日起一年。
- 如果房东拒绝怎么办？ 健在配偶可以向保护事务法官提起诉讼。房东可能被判处支付损害赔偿。
- 此规则适用于同居伴侣或Pacs伴侣吗？ 不，仅适用于已婚配偶。对于同居伴侣和Pacs伴侣，适用不同规则（如果他们实际在房屋内居住至少一年，则可能转移）。
- 如果分居，我能请求转移吗？ 可以，分居并不终止婚姻，因此健在配偶保留此权利。
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