Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 96-21.265 • 1998-12-02 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals mit angrenzender Wohnung in Cagnes-sur-Mer. Sie vermieten das Ensemble an einen Berufstätigen, der dort seine Praxis einrichtet und vor Ort wohnt. Der Mietvertrag sieht eine gemischte Nutzung (beruflich und zu Wohnzwecken) vor. Doch im Laufe der Jahre nutzt der Mieter die Wohnung nur noch als Abstellraum und schläft anderswo. Bei Ablauf kündigen Sie. Er verlangt die Verlängerung des Mietverhältnisses. Wer hat recht? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in seinem Urteil vom 2. Dezember 1998 (Nr. 96-21.265) entschieden – eine Frage, die Vermieter aufhorchen lässt und vielen Mietern unbekannt ist.
Diese Entscheidung ist von entscheidender Bedeutung, da sie eine einfache Regel aufstellt: Nutzt der Mieter die Räumlichkeiten zum Zeitpunkt des Mietendes nicht zumindest teilweise als Hauptwohnsitz, verliert er das in Art. 10 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 vorgesehene Recht auf Verlängerung. Aber Achtung: Das bedeutet nicht, dass er die Wohnung während der gesamten Mietzeit nutzen musste. Es ist zu unterscheiden zwischen der Nutzungspflicht während des Mietverhältnisses und der Bedingung der Nutzung bei Vertragsende. Sehen wir uns das im Detail an.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen den Fall, die Argumentation der Richter und vor allem, was dies konkret für Sie als Vermieter oder Mieter bedeutet. Ich gebe Ihnen auch praktische Tipps, um Fallstricke zu vermeiden. Wie sollten Sie also reagieren, wenn Sie in dieser Situation sind?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Cagnes-sur-Mer, hatte mit einem Mieter einen Mietvertrag über eine gemischte Nutzung (beruflich und zu Wohnzwecken) abgeschlossen. Der Vertrag sah vor, dass die Räumlichkeiten sowohl für die berufliche Tätigkeit des Mieters als auch als dessen Hauptwohnsitz genutzt werden. Der Mietvertrag mit einer Laufzeit von sechs Jahren verlängerte sich stillschweigend.
Doch im Laufe der Jahre hörte der Mieter auf, vor Ort zu wohnen. Er verwandelte die Wohnung in eine bloße Nebenfläche seines Büros und schlief dort nicht mehr. Er nahm sogar einen anderen Hauptwohnsitz an. Als der Eigentümer zum 31. Mai 1994 (Ende des laufenden Mietverhältnisses) kündigte, legte der Mieter Widerspruch ein. Er verklagte die Vermieterin auf Nichtigerklärung der Kündigung und Verlängerung des Mietverhältnisses um sechs Jahre.
Der Mieter berief sich auf das Gesetz vom 6. Juli 1989, das Mieter von Wohnraum schützt. Der Vermieter entgegnete jedoch, dass der Mieter bei Ablauf des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten nicht mehr als Hauptwohnsitz nutzte. Der Fall gelangte vor den Kassationsgerichtshof, der zugunsten des Vermieters entschied.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stellte zunächst klar, dass der Inhaber eines gemischten Mietverhältnisses während der Mietzeit nicht verpflichtet ist, die Räumlichkeiten für jede der vorgesehenen Nutzungsarten zu verwenden. Mit anderen Worten: Der Mieter kann das Lokal durchaus nur für seine berufliche Tätigkeit nutzen, ohne den Vertrag zu verletzen. Aber darum geht es nicht.
Das eigentliche Problem ist folgendes: Bei Vertragsende muss der Mieter, um das im Gesetz vom 6. Juli 1989 vorgesehene Recht auf Verlängerung zu erhalten, die gemieteten Räumlichkeiten zumindest teilweise als Hauptwohnsitz nutzen. Was nur wenige wissen: Der Schutz des Gesetzes vom 6. Juli 1989 (das Wohnraummietverhältnisse regelt) kommt nur demjenigen zugute, der die Räumlichkeiten tatsächlich bewohnt. Hat der Mieter seinen Wohnsitz anderswo begründet, kann er sich nicht auf diesen Schutz berufen.
Kurz gesagt unterscheidet das Gericht zwei Dinge: einerseits die Erfüllung des Vertrags während seiner Laufzeit (der Mieter kann die Immobilie nur beruflich nutzen); andererseits die Bedingung für die Verlängerung (er muss die Räumlichkeiten zum Zeitpunkt der Kündigung als Hauptwohnsitz nutzen). Diese Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung, klärt aber einen oft diskutierten Punkt.
Die Richter wiesen daher den Antrag des Mieters ab und befanden, dass die Kündigung wirksam sei und das Mietverhältnis nicht verlängert werden müsse.
Was das konkret für Sie bedeutet
Wenn Sie Vermieter sind: Sie können einem Mieter kündigen, der die Räumlichkeiten nicht mehr bewohnt, selbst wenn der Mietvertrag eine gemischte Nutzung vorsieht. Aber Achtung: Sie müssen nachweisen, dass der Mieter die Räumlichkeiten zum Zeitpunkt der Kündigung nicht als Hauptwohnsitz nutzt. Wie? Durch gerichtliche Feststellungen, Nachbarschaftszeugnisse, ungewöhnlich niedrige Wasser- oder Stromverbrauchsdaten usw. Wenn Sie beispielsweise in Cannes eine Wohnung mit Büro vermieten, überprüfen Sie regelmäßig die Nutzung.
Wenn Sie Mieter sind: Glauben Sie nicht, dass Sie allein durch einen gemischten Mietvertrag geschützt sind. Wenn Sie sich entscheiden, woanders zu wohnen, verlieren Sie das Recht auf Verlängerung. Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie entweder vor Ablauf des Mietverhältnisses wieder einziehen oder mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung aushandeln. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Mieter überrascht wurden, weil sie ihre Wohnung untervermietet hatten, ohne es zu sagen.
Wenn Sie Käufer sind: Bevor Sie ein von einem Mieter genutztes Objekt mit einem gemischten Mietvertrag kaufen, prüfen Sie, ob der Mieter tatsächlich vor Ort wohnt. Andernfalls könnten Sie bei Ablauf des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten frei bekommen.
