Entscheidungsreferenz: cc • N° 69-13.118 • 1971-03-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Pau, rue des Cordeliers, und vermieten es an eine Gesellschaft, die dort eine „berufliche“ Tätigkeit ausüben will. Einige Jahre später möchten Sie die Räumlichkeiten zurückerhalten, um dort Ihren Sohn unterzubringen. Doch die Mieterin weigert sich auszuziehen und behauptet, sie habe ein Recht auf Verlängerung des Mietvertrags. Wer hat recht? Genau diese Frage hat der Kassationshof 1971 in einem Urteil entschieden, das bis heute eine Referenz darstellt.
Was viele nicht wissen: Das Statut der Geschäftsmietverträge (aus dem Dekret vom 30. September 1953) schützt nicht alle Tätigkeiten. Es gilt nur für Mieter, die Kaufmann, Gewerbetreibender oder Handwerker sind und ein Geschäft (Kundschaft, Kundenstamm) betreiben. Eine Ingenieur- oder Beratungsgesellschaft kann selbst dann, wenn sie ein Lokal mietet, bei Kündigung ohne jeden Schutz dastehen.
In diesem Fall wollte die Gesellschaft SEAT (Datenverarbeitung) das Geschäftsstatut in Anspruch nehmen. Der Kassationshof wies dies zurück: Ihre Tätigkeit, rein beruflich und intellektuell, hatte keinerlei kaufmännischen Charakter. Der Mietvertrag war daher ein einfacher Berufsmietvertrag ohne Recht auf Verlängerung. Eine harte Lektion für Mieter, die sich zu Unrecht geschützt wähnen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Wir befinden uns Ende der 1960er Jahre. Eine Aktiengesellschaft, die SEAT (Société d'Études et d'Applications pour le Traitement de l'Information), mietet Räumlichkeiten zur beruflichen Nutzung. Der ursprüngliche Mietvertrag wurde einem Vormieter gewährt und am 26. Februar 1965 an die SEAT abgetreten. Der Vertrag legt fest, dass die Räume einer „rein beruflichen“ Tätigkeit dienen.
Am 20. Februar 1967 kündigt die Vermieterin der SEAT zum Ablauf des Mietvertrags. Die Mieterin ficht die Kündigung an: Sie ist der Ansicht, ihre Tätigkeit der Datenverarbeitung sei kaufmännisch und sie genieße den Schutz des Dekrets von 1953. Folglich beansprucht sie das Recht auf Verlängerung des Mietvertrags.
Die Vermieterin hingegen argumentiert, die Tätigkeit sei rein geistiger Natur, ohne Handelsgeschäft. Sie weist darauf hin, dass der Mietvertrag selbst die Tätigkeit als „beruflich“ qualifiziert. Vor Gericht wird die Frage entschieden: Das Berufungsgericht gibt der Eigentümerin recht. Die SEAT legt Kassation ein.
Vor dem Kassationshof argumentiert die Gesellschaft, dass sie nach der Abtretung des Mietvertrags ein Handelsgewerbe betrieben habe und die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag die tatsächliche Art ihrer Tätigkeit nicht in Frage stellen könne. Doch der Kassationshof ist nicht überzeugt. Er weist die Klage ab und bestätigt, dass die Tätigkeit der SEAT nicht kaufmännisch sei. Der Mietvertrag bleibt ein Berufsmietvertrag, der nicht in den Anwendungsbereich des Dekrets von 1953 fällt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf das Dekret vom 30. September 1953 (das die Geschäftsmietverträge regelt). Er erinnert daran, dass dieser Text nur auf Mietverträge für Räumlichkeiten anwendbar ist, in denen der Mieter als Kaufmann, Gewerbetreibender oder Handwerker ein Geschäft betreibt. Das Geschäft (Kundschaft, Firmenname, Mietrecht) ist die unabdingbare Voraussetzung für den Schutz.
Nun übt die SEAT eine Tätigkeit der Datenverarbeitung aus, die zu intellektuellen Dienstleistungen gehört. Es wird nicht nachgewiesen, dass sie einen eigenen Kundenstamm, einen Firmennamen oder Waren hat. Die Richter stellen fest, dass die in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vorgesehene Tätigkeit „rein beruflich“ ist – ein starkes Indiz dafür, dass die Parteien selbst nicht die Absicht hatten, einen Geschäftsmietvertrag zu begründen.
Der Kassationshof weist das Argument der SEAT zurück, wonach die Abtretung des Mietvertrags ihre Tätigkeit in eine kaufmännische umgewandelt habe. Er hält fest, dass die tatsächliche Art der Tätigkeit zu prüfen sei, nicht die von den Parteien gegebene Bezeichnung. Hier ist die tatsächliche Tätigkeit nicht kaufmännisch. Die Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung: Keine Geschäftsraummiete für freie oder geistige Berufe.
Implizit sagt uns der Kassationshof Folgendes: Um in den Genuss des Statuts zu kommen, muss der Mieter die Eigenschaft eines Kaufmanns haben (im Handelsregister eingetragen) und ein Geschäft betreiben. Eine Beratungsgesellschaft, ein Architekt, ein Rechtsanwalt, ein Informatiker: Sie sind keine Kaufleute, es sei denn, sie tätigen gewohnheitsmäßig Handelsgeschäfte. Die Datenverarbeitung, selbst wenn sie in Rechnung gestellt wird, kann eine bürgerliche Tätigkeit sein.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie an eine Informatik-, Beratungs- oder Sachverständigengesellschaft vermieten, können Sie ihnen kündigen, ohne eine Entschädigung für die Räumung zahlen zu müssen. In Pau habe ich einen Eigentümer gesehen, der ein Büro an eine IT-Dienstleistungsgesellschaft vermietet hatte: Er konnte die Räumlichkeiten bei Ablauf des Mietvertrags zurückerhalten, um dort seine eigene Tätigkeit auszuüben. Die Ersparnis kann beträchtlich sein: Eine Räumungsentschädigung beträgt oft 1 bis 2 Jahresmieten.
Für den gewerblichen Mieter: Achtung, Gefahr! Wenn Sie eine freiberufliche oder geistige Tätigkeit ausüben, sind Sie nicht geschützt. In Tarbes musste eine Gesellschaft für berufliche Weiterbildung nach einer Kündigung von heute auf morgen ausziehen. Dabei hatte sie 15.000 € in den Ausbau investiert. Ohne das Statut gibt es kein Recht auf Verlängerung, keine Entschädigung. Sie müssen unbedingt Ihren rechtlichen Status prüfen.
Für den Erwerber eines Mietrechts: Wenn Sie einen Berufsmietvertrag kaufen, erwerben Sie kein automatisches Recht auf Verlängerung. Der Verkäufer muss Sie über die genaue Art des Mietvertrags informieren. Ein Erwerber in Tarbes hat 20.000 €
