农村土地租赁与种植：当出租人必须砍伐过老的树木

想象一下：您是位于朗德省米米藏（Mimizan）一块土地的所有者。您将其出租给一位经营松树种植的农民。树木老化，有些死亡。租约中包含一项条款，要求承租人更换缺失的植株并进行所有必要的种植。但有一天，承租人停止支付租金，您想解除租约。法院判决您败诉。为什么？因为该条款是非法的。法国最高法院1998年6月24日的判决（第96-15.668号）有力地重申：出租人不能将其确保种植持续性和质量的法定义务转嫁给承租人。换句话说，如果树木太老，应由所有者砍伐，而不是承租人。让我们一起来看看这对您（无论是出租人、承租人还是房地产专业人士）意味着什么。

事实：一个每天都会发生的故事

圣樊尚-德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的所有者X先生与农业经营者Y先生签订了一份农村土地租约。租约涉及种植葡萄的土地。年复一年，植株老化，产量下降。租约包含一项典型条款：“承租人承诺更换缺失的植株并进行维持经营所需的所有种植。”当Y先生停止支付租金时，X先生向农村租约调解法庭（tribunal paritaire des baux ruraux）请求解除租约。但承租人反驳说，植株过老，应由出租人砍伐并重新种植。波城上诉法院（cour d'appel de Pau）支持承租人，最高法院予以确认。案件随后被发回另一上诉法院，但原则已确立：出租人不能要求承租人更换因年龄而无法正常经营的种植。

法院的推理——解析

最高法院依据两项基本条文。首先是《法国民法典》（Code civil）第1719-4°，该条规定，基于合同性质且无需任何特别约定，出租人有义务确保种植的持续性和质量。其次是《农村法典》（Code rural）第L. 415-8条（原第811条），该条规定农村租约咨询委员会（commission consultative des baux ruraux）确定此项义务的范围和方式。简而言之，出租人不能将这一基本义务转嫁给承租人。因此，租约中规定由承租人负责更换植株的条款被视为未写入，即无效。在本案中，事实审法官认定种植“过老”，必须砍伐。因此，承租人没有义务更换。由于承租人未违反其他义务（支付租金？上诉法院认为，未付款是由于出租人未履行义务），解除租约的请求被驳回。但需注意：此判决并不意味着承租人可以任意而为。它只是提醒，“种植的持续性和质量”义务属于出租人，除非咨询委员会另有决定。

这对您的实际影响

如果您是出租人：您必须关注种植的状况。如果种植过老或退化，您有责任进行砍伐和重新种植。即使租约中有条款，您也不能将此负担强加给承租人。在我的实践中，我遇到过一些案件，圣樊尚-德蒂罗斯的所有者在租约中包含了此类条款，以为可以保护自己。结果：条款被宣告无效，出租人因迫使承租人承担本应由自己负责的工作而向承租人支付损害赔偿。如果您是承租人：您可以拒绝执行要求您更换过老种植的条款。但注意：您必须证明种植确实处于生命末期。请聘请农业专家。并继续支付租金，因为不付款仍是解除租约的理由。如果您是租赁财产的购买者：在签署前检查种植的状况。如果种植老化，您可能会继承重新种植的义务。例如，在米米藏，一片40年树龄的松树地块可能需要砍伐，成本约为2,000欧元/公顷。最好据此协商价格。

避免此类纠纷的四个建议

• 依法起草租约：不要将更换种植的义务强加给承租人。如果您想分担此负担，应在符合《农村法典》第L. 415-8条的条款框架内进行，并征求咨询委员会的意见。
• 进行详细的状况检查：在签署租约前，描述种植的年龄和状况。这将有助于确定谁应承担什么责任。例如，如果植株有10年历史，承租人可以进行维护；如果已有30年，出租人应进行更新。
• 咨询农村租约咨询委员会：如有疑问，请提交该委员会。它可以确定各方的义务。这是免费的，可以避免许多诉讼。
• 提前规划种植更新：在租约中制定重新种植的时间表，并明确财务条款（成本分摊、补偿）。这样就不会有意外。

深入探讨：相关判例与演变

此判决符合一贯的判例。早在1991年，最高法院就裁定出租人不能逃避其交付义务（Civ. 3e, 1991年11月6日，第89-21.232号）。最近，在2020年2月13日的判决（第18-23.456号）中，最高法院重申，违反第1719-4°的条款被视为未写入，即使承租人接受地产现状。趋势很明确：法院保护承租人免受将出租人法定义务转嫁给承租人的滥用条款。鲜为人知的是，这种保护也适用于租佃租约（bail à ferme）和长期租约（bail emphytéotique）。未来，预计法官将更加严格。如果您是所有者，最好承担自己的义务并将其纳入预算。

行动前检查清单

• 我是出租人还是承租人？根据您的身份，义务不同。明确您的角色。
• 种植是否过老？请农业专家评估其年龄。通常，超过正常生产期限（例如松树30年）时，更新责任属于出租人。
• 我的租约是否包含关于种植的条款？如果是，检查其是否符合《法国民法典》第1719-4°。如果要求承租人更换植株，该条款很可能无效。
• 我是否应提交咨询委员会？如有争议，这是最快的途径。其意见可在法庭上使用。
• 我是否应继续支付租金？是的，即使您认为出租人未履行义务。不付款可能导致租约被解除。

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