参考判决： cc • N° 71-11.289 • 1972-03-21 • 查看判决 →
想象一下：您是伊沃托（Yvetot）的业主，将一个小的场所出租给一位商户用于夏季。合同很明确：租赁期为4月1日至9月30日。但租户在季节结束后，将其商品留在场所内。您出于方便，睁一只眼闭一只眼。几年过去了，您的租户竟然要求签订带有续租权的商业租赁合同！这可能吗？法国最高法院的答案是：如果双方的协议对租赁的季节性毫无疑义，那么简单的容忍并不开启商业租赁保护地位的大门。这项1972年的判决仍然是所有季节性或临时性场所的业主和租户的参考。
因为问题很关键：季节性租赁何时变成商业租赁？许多业主，特别是在诺曼底海岸、费康（Fécamp）或其他地方，夏季出租场所，却没有想到有一天可能会被迫接受一个无法驱逐的租户。商业租赁法充满了陷阱。法国最高法院于1972年3月21日作出的这项判决带来了一个有益的澄清：容忍不等于权利。
那么，您能做什么来保护您的财产？而您，租户，您的真正权利是什么？让我们深入了解这个虽然已有50多年历史但仍能阐明当今争议的案件。
事实：每天都会发生的故事
伊沃托（Yvetot）的业主X先生将一处场所出租给流动商户Y先生，用于夏季。每年签署的合同注明是“季节性租赁”和“固定期限”。几年来，Y先生经营纪念品生意，并在季节结束时将一些商品留在场所内。X先生出于容忍，没有说什么。但有一天，Y先生拒绝在季节结束后离开，援引商业租赁地位（《商法典》L.145-1及后续条款）。他认为，既然他全年存放商品，他就有永久性经营，因此有权续租。
X先生向鲁昂（Rouen）初审法院提起诉讼，法院以紧急程序审理。紧急审理法官（负责紧急事务的法官）必须判断Y先生提出的异议是否“严重”。如果是严重的，他应将案件移交给实质审理；否则，他可以下令驱逐。法官认为异议不严重：合同条款明确，租赁是季节性的，存放商品只是容忍行为。他下令驱逐。Y先生上诉。雷恩（Rennes）上诉法院维持原判。Y先生向最高法院提起上诉。
在最高法院，Y先生辩称，紧急审理法官不能裁决实质问题：双方的意图、永久经营的实际状况。最高法院驳回了他的上诉。最高法院认为，紧急审理法官有权认定异议不严重，因为双方的协议对租赁的季节性毫无疑义，而全年存放商品的可能性仅构成简单的容忍。
法院的推理——解析
最高法院依据《民事诉讼法典》第808条（旧法），该条允许紧急审理法官在“债务的存在不存在严重争议”的情况下授予预付款或采取保全措施。实质上，紧急审理法官不能裁决复杂的争议：他只能在一方不严重质疑债务的情况下介入。这里，租户是否严重质疑？根据最高法院的说法，没有，因为合同是明确的。
推理如下：享受商业租赁立法利益的前提是在出租用于商业用途的场所内进行有效和永久的经营。而季节性租赁，本质上是临时性的，不满足这一条件。租户全年存放商品——这是业主容忍的——并不改变合同的性质。容忍不等于权利。在法律上，容忍只是一种善意的行为，不会为受益者创造权利（除非它转化为取得时效，但这里不是这种情况）。
这一判决并非判例的逆转：它确认了一贯的立场。早在1972年，最高法院就拒绝将商业租赁地位扩展到季节性租赁，即使租户在出租人默许下超出了合同限制。实质审理法官（初审法院和上诉法院）必须查明双方的共同意图，但如果合同明确，他们可以仅适用合同。这里，雷恩（Rennes）上诉法院已指出，书面合同中使用的“临时”和“季节性”术语表明双方无意建立商业租赁。
在实践中，这一判决为业主提供了有力的工具：在发生争议时，如果合同明确，他们可以请求紧急审理法官下令驱逐，而无需等待数月或数年的实质程序。但注意：如果合同模糊，紧急审理法官会将案件移交给实质审理，业主将不得不等待。
对您的具体影响
对于出租人业主： 如果您的租赁合同明确是季节性的，您可以放心。即使您容忍租户在非季节性期间存放商品，这也不会赋予他续租权。但是，请保持警惕：如果容忍持续多年且您不采取行动，租户可能会主张口头租赁或时效。务必通过书面合同正式化每次租赁，并每年提醒季节性特征。例如：在费康（Fécamp），一位业主将一个30平方米的场所出租给一位煎饼商贩，用于夏季（6月至9月），每月800欧元。他容忍商贩在冬季存放设备。有一天，商贩拒绝离开。得益于这一判例，业主可以通过紧急程序获得驱逐令。
对于租户： 如果您的合同是季节性的，即使您在业主默许下全年占用场所，您也不能援引商业租赁地位。相反，如果合同模糊或业主让您误以为租赁是永久性的（例如，接受年度租金），您可能有严重的异议。在这种情况下，紧急审理法官无法裁决，案件将进入实质审理，您可以在那里主张续租权。但如果合同明确注明“季节性”，胜算很小。
对于已出租场所的购买者： 在购买前，请核实现有租赁的性质。季节性租赁不赋予续租权，这使您更容易收回场所。但要小心容忍行为：如果租户多年来全年占用场所，他可能主张商业租赁。请律师进行评估。
对于共有人： 如果您的共有物业包括商业场所，请确保租赁符合共有物业规则。季节性租赁可能被规则禁止。在这种情况下，物业经理可以采取行动。
避免此类争议的四个建议
- 起草清晰无歧义的合同： 明确注明“季节性租赁”、“固定期限”，并注明确切日期。避免使用“临时租赁”等模糊术语。说明租户必须在期限结束时腾空场所，没有自动续约权。
- 不要容忍非期间占用： 如果租户在结束日期后留下物品，请通过挂号信发送正式通知要求其搬走。如果您同意，请通过书面补充协议进行，并说明这是例外容忍而非权利。
- 每次进出时签署状况检查报告： 这证明了季节性占用的实际情况。在争议中，这一要素对于证明占用并非永久性至关重要。
- 在签署前咨询专业律师： 专业人士可以检查您的合同是否符合规则，并就应插入的条款提供建议。在伊沃托（Yvetot）和费康（Fécamp），当地特点（旅游高峰、紧张区域）可能影响租赁的定性。几百欧元的投资可以避免您多年的诉讼。
深入探讨：相关判例和演变
这项1972年的判决属于一贯的立场。早前，在1968年11月27日的一项判决（编号67-11.456）中，最高法院已判定季节性租赁不能产生续租权，即使承租人经营商业企业。最近，最高法院提醒，商业租赁地位是公共秩序的，但仅适用于用于经营商业企业的场所的租赁，这排除了季节性租赁（Civ. 3e, 2016年1月14日, 编号14-27.853）。
趋势是保持严格立场：季节性租赁没有商业地位，除非合同是欺诈性的或双方实际上达成了伪装成季节性的商业租赁。实质审理法官被要求查明双方的真实意图，但如果合同明确，他们必须遵守合同。
未来，随着类似Airbnb的旅游租赁的发展，问题可能会出现。如果一位业主将场所出租给商户几个月每年，并容忍存放物品，租户能否主张商业租赁？答案可能是否定的，但谨慎起见：最好将事情正式化。
关键点总结
- 问题： 如果租户在业主同意下全年占用场所，季节性租赁能否变成商业租赁？
答案： 如果合同明确是季节性的，则不能。业主的容忍不是权利。 - 问题： 如果我的租户在季节结束后拒绝离开，我该怎么办？
答案： 如果合同没有疑义，您可以向紧急审理法官请求驱逐。强烈建议聘请律师。 - 问题： 如果我凭借季节性合同占用场所多年，我能要求商业租赁吗？
答案： 风险很高。法官会认为您接受了合同条款。只有欺诈或合同后续修改可能对您有利。 - 问题： 采取行动的时间是多少？
答案： 在紧急程序中，驱逐令可在几周内下达。在实质审理中，诉讼可能持续一到两年。费用根据复杂程度从1000到5000欧元不等。 - 问题： 这一判例是否适用于季节性住宅租赁？
答案： 不，它涉及商业场所。对于住宅，适用住宅租赁规则（1989年法律）。
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