参考判决： cc • N° 73-20.019 • 1974-07-02 • 查看判决 →
想象一下，您是戛纳（Cannes）一栋楼房的业主，二十年来将两套公寓租给同一租户，签有一份单一租约。有一天，为了简化管理，您计算了每套公寓的修正面积（surface corrigée），并分别寄出两份收据。而租户认为这创造了两个独立的租约，例如，这允许他仅退租其中一套公寓。谁是正确的？这正是1974年提交给最高法院（Cour de cassation）的问题。
这项判决虽然年代久远，但对于受1948年法律或居住协议约束的住宅租约仍具有现实意义。它确立了一个明确的原则：合同更新（novation，即一份合同转变为另一份合同）不得推定。要构成合同更新，必须存在双方明确且不含糊的意愿，以改变合同的标的或原因。而仅仅细化每套公寓的租金并不改变单一租约的法律性质。
简而言之，该判决保护了业主免受非自愿的租约分割，但也要求保持警惕：如果您确实希望将一份单一租约分割成多份合同，必须明确通过补充协议或新租约来完成。在我的执业中，我遇到过一些案例，在瓦尔博讷（Valbonne）的业主因自己的管理行为而陷入困境，他们以为已修改了合同，实际上仅改变了付款方式。
事实：一个日常发生的故事
X女士是戛纳一栋楼房的业主，她于1949年签订了一份涵盖两套公寓的单一租约：一套用作执达员办公室，另一套用作住宅。租户是执达员Y先生。租约期限为三年、六年、九年、十二年、十五年和十八年，并包含特殊条款。1970年，Y先生去世后，其遗孀占用房屋。X女士于1970年11月24日通过挂号信通知她解除住宅公寓的租约，同时保留办公室的租赁。遗孀提出异议：她认为，由于房东分别计算修正面积并开具单独收据，单一租约已转变为两份独立租约。因此，她主张住宅公寓的解约通知有效，办公室的租赁应单独继续。
初审法院支持遗孀，认定已构成合同更新，单一租约转变为两份独立租约。X女士提出上诉。上诉法院推翻原判：认为不构成合同更新，因为所援引的因素（按公寓计算修正面积、单独收据）仅改变了租金的确定和支付方式，并未改变原始合同的标的或原因。遗孀向最高法院提起上诉。
最高法院驳回上诉。它认可上诉法院的自主判断，即所援引的情况不构成合同更新。因此，单一租约仍然存在，针对住宅公寓的解约通知无效，因为单一租约不能部分解除。
法院的推理——详细解读
核心法律问题是合同更新，其定义见《法国民法典》第1271条（旧法，新法典第1329条及以下）。合同更新是通过创设替代原债务的新债务来消灭原债务。合同更新不得推定：更新的意愿必须明确且不含糊。在本案中，最高法院严格适用这一原则。
事实审法官（上诉法院）认定，原始租约是单一合同，涵盖两套公寓。房东按公寓计算修正面积并开具单独收据，仅是对总租金的细化。这既不影响合同标的（两套公寓的租赁），也不影响合同原因（共同租赁这两处房产的意愿）。换言之，这只是支付方式的简单变更，并非合同性质的改变。
最高法院重申，对当事人意愿的评估属于事实审法官的自主裁量权。上诉法院在认定不构成合同更新时并未曲解合同。它仅行使了其解释权。这一点很重要：在法律上，对事实情况（如更新的意愿）的定性由事实审法官判断，除非存在法律错误。
换句话说，该判决确认，要将单一租约转变为多份租约，需要明确的行为，如补充协议或新租约。日常管理行为（单独收据、单独计算）并不足够。但请注意：如果房东曾分别发出两份解约通知或签订两份不同的续租协议，结果可能不同。很少有人知道，合同更新也可能源自非书面行为，但必须明确且不含糊。
对您的具体影响
对于出租人业主：如果您有一份涵盖多个房屋的单一租约，您可以继续为每套公寓开具单独收据，而无需担心创建独立租约。但请注意：如果您确实希望分割租约（例如，出售其中一套出租公寓），您必须通过双方签署的补充协议正式分割。否则，租约仍为单一合同，这可能会使部分出售复杂化。
对于租户：如果您在同一栋楼内根据单一租约占用多套房屋，您不能仅退租其中一套。租约是不可分割的。如果您希望搬离一套公寓，您必须解除整个租约。在瓦尔博讷，根据同一租约租赁一套公寓和一个单间公寓的租户不能单独退还单间公寓，除非业主同意。
对于购房者：如果您购买一栋带有单一租约的出租楼房，您必须核实租约是否已被分割成多份。如果没有，您不能仅对一套公寓发出解约通知。这可能影响房产价值。
数字示例：在戛纳，一位业主以每月1,500欧元的价格，通过单一租约出租一套两室公寓（60平方米）和一套单间公寓（25平方米）。他希望出售空置的单间公寓。他必须首先将租约分割为两份独立合同，这需要租户的同意。否则，租户可以拒绝腾空单间公寓，出售将被搁置。分割可以通过谈判实现，例如将总租金降低100欧元作为交换。
避免此类纠纷的四条建议
- 起草清晰的租约：如果您出租多套房屋，明确说明是单一租约还是独立租约。注明每套房屋的面积以及总租金或明细租金。
- 任何修改均使用补充协议：如果您希望分割单一租约，请双方签署补充协议。仅改变付款方式是不够的。
- 保留意愿的证据：保留显示双方同意修改合同性质的往来信件（信件、电子邮件）。合同更新虽不得推定，但可通过书面证明。
- 在发出解约通知前咨询律师：如果您是租户，希望仅搬离单一租约中的一套房屋，请注意部分解约无效。您的律师可以与业主协商友好解除。
深入探讨：相关判例与发展
1974年的这项判决符合最高法院的一贯立场：合同更新应严格解释。可引用1977年11月3日的判决（编号76-10.392），其中法院判定租金金额的变更不构成合同更新。相反，在1993年5月12日的判决（编号91-15.383）中，法院承认当双方签署了条款（期限、用途）实质不同的新租约时，构成合同更新。
趋势是保护原始合同。法院不愿认为简单的变更方式会改变合同性质。这意味着在实践中，分割租约需要明确行为。近期合同法改革（2016年2月10日法令）维持了这一原则：合同更新不得推定（《法国民法典》第1330条）。
您必须牢记的要点
- 单一租约在相反证明前保持单一。单独收据不会将其转变为多份租约。
- 分割租约需要补充协议或新合同。仅通过改变付款方式不会构成默示合同更新。
- 租户不能部分解约。他必须解除整个租约或获得业主同意。
- 业主需保持警惕：如果想出售一套房屋，必须提前分割租约。
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