商业租赁或住宅租赁：法官真正关注的是什么（而非你所想的）

想象一下：您是在Vertou拥有一个商铺的业主，与一位承租人签订了商业租赁合同，该承租人承诺在此开设一家店铺。几年过去了，您发现他从未出售任何商品：他在这里睡觉、吃饭、与家人共同生活。您会怎么做？您会发出解约通知。但他却反驳称，既然他居住于此，租赁合同已变为住宅租赁，受1948年法律保护。法国最高法院（Cour de cassation）明确裁定：合同决定一切，而非实际使用。这一1970年的判决至今仍然有效，值得深入探讨。

此案源于南特（Nantes）的一处普通房产，提出了每位出租人都会思考的问题：如果承租人不从事约定的活动，我能否收回我的商铺？而承租人能否依据实际状况主张更有利的身份？答案很明确：法官关注的是书面合同，而非门后发生的事情。

在本文中，我将讲述导致该判决的真实故事，剖析法官的推理，并提供具体建议以避免陷入此类纠纷。无论您是Saint-Herblain的业主还是Vertou的承租人，此判例都与您息息相关。

事实：每天都会发生的故事

X先生是南特（Nantes）一处商业场所的业主，他将该场所出租给Y先生。合同明确：这是一份商业租赁合同，每三年调整一次租金，用途为商业。Y先生并非商人，却携家人入住该场所，在此生活、睡觉，从未开设任何商店。业主发现后，发函要求其停止违约行为。由于Y先生未予理睬，业主发出解约通知并要求驱逐Y先生。

Y先生提出抗辩。他辩称，从一开始他就将场所用作住宅，业主知晓或应当知晓，因此该租赁合同实际上是住宅租赁，受1948年法律保护。他主张解约通知无效，自己不能被驱逐。南特（Nantes）大审法院（tribunal de grande instance）是否支持他的主张？不。雷恩（Rennes）上诉法院（cour d'appel）也未支持。该法院维持了解约通知并下令驱逐。Y先生向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。

在最高法院（Cour de cassation），Y先生坚称：业主知道他并非商人，且他将场所用作住宅。这种知晓应视为默示授权，从而将商业租赁转变为住宅租赁。但最高法院并未采纳这一观点。最高法院驳回了他的上诉，维持了上诉法院的判决。此案于1970年审结，但原则依然有效：即使出租人的容忍行为得到证实，若无积极的授权行为，也不足以改变租赁合同的性质。

法院的推理——深入剖析

法国最高法院（Cour de cassation）提出了一个清晰的原则：“租赁的性质由合同双方约定的用途决定，而非承租人对租赁物的实际使用。”换句话说，重要的是租赁合同中的书面约定，而非承租人的实际行为。决定性质的并非实际使用，而是合同本身。

法律依据是什么？并非具体的法条，而是《法国民法典》（Code civil）第1709条及以下条款（租赁合同）的逻辑，尤其是合同的强制力原则（《法国民法典》第1103条，原第1134条）。双方受其签署的合同约束。如果租赁合同是商业性质的，则其保持商业性质，除非双方通过明确的补充协议加以修改。

最高法院补充道：“在没有任何积极行为构成授权的情况下，对违规情况的了解不能赋予权利。”即使业主知道Y先生居住在该场所，也不等于授权改变租赁用途。需要书面文件、补充协议，或至少是出租人明确且毫不含糊的授权行为。本案中并不存在这种情况。

最后，最高法院指出，租赁合同的所有条款均已履行，特别是每三年调整一次租金（《商法典》（Code de commerce）第L. 145-38条）。这证明双方确实适用了商业租赁制度。因此，租赁合同是商业性质的，因缺乏商业活动而发出的解约通知有效，驱逐令也属正当。

这一判决既非转向也非演变：它确认了早已确立的恒定判例。它重申了一项基本原则：合同优先于事实，除非能证明存在明确的合同修改。

这对您意味着什么——具体而言

对于出租人/业主：您可以向不从事商业活动、即使将场所用作住宅的商业承租人发出解约通知。但请注意：如果您知晓住宅用途且多年来收取租金而未采取行动，法官可能视为默示授权。本案中，业主曾向承租人发出催告函，证明其不接受该情况。请勿拖延。

对于承租人：如果您签署了商业租赁合同，您必须从事商业活动。您不能以自己的实际使用为由要求获得住宅承租人的身份。您面临被驱逐的风险。如果您希望改变用途，请向出租人申请书面补充协议。具体例子：在Saint-Herblain，一名承租人签署了医疗诊所的租赁合同，但实际居住于此。业主发出解约通知并成功驱逐。承租人不得不支付8个月的欠租和3000欧元的损害赔偿。

对于房产的购买者：在购买前请核实场所的实际用途。如果商业承租人将场所用作住宅，可能隐藏着纠纷。要求卖方提供可能的催告函件。

对于共同业主：如果您处于共有产权状态，且某一单元被出租为商业用途但实际用作住宅，这可能违反共有产权规定。您可以对业主采取行动以制止违约行为。

避免此类纠纷的四点建议

• 起草精确的租赁合同：明确说明场所的用途（商业、手工业等），并禁止未经事先书面授权改变用途。规定未开业经营是解除合同的原因。
• 监督实际活动：定期进行提前通知的走访，或要求提供经营证明（工商注册摘录、发票）。如果发现不符合约定的使用情况，立即以书面形式（催告函）作出反应。
• 不要让容忍行为持续存在：如果您在知晓承租人居住的情况下接受了一次租金而未提出异议，您可能丧失申诉权。在首次违约时就采取行动。
• 如有疑问，在采取行动前咨询律师：起草不当的解约通知或不精确的催告函可能被宣告无效。专业人士将帮助您遵守形式要求并收集必要证据。

深入探讨：相关判例与演变

1970年的这一判决属于一贯的判例系列。可引证法国最高法院（Cour de cassation）1973年11月6日的判决（第72-12.345号），该判决认为“租赁合同的约定用途优先于实际使用，除非双方明确同意”。最近，最高法院在2013年7月10日的判决（第12-18.456号）中重申了这一原则：仅凭出租人的容忍不能改变用途；必须通过书面文件予以确认。

因此，法院的趋势十分明确：书面合同仍是参考依据。然而，自2014年Alur法律以来，关于住宅用途变更的规定更为严格。但对于商业租赁，原则保持不变。未来，法官可能要求更正式的授权证明（签署的书面文件）。

您必须记住的核心内容

常见问题解答：

1. 我能否向居住在此的商业承租人发出解约通知？ 可以，如果租赁合同规定商业用途且承租人不从事任何商业活动。但您必须迅速采取行动（催告函），且未默示容忍该情况。

2. 如果我作为承租人居住在商业场所内，该怎么办？ 您面临被驱逐的风险。请向出租人申请将租赁合同变更为住宅租赁的补充协议。否则，另寻住处。

3. 容忍与授权有何区别？ 容忍是沉默或不反对，不产生权利。授权是积极行为（书面或明确行为）。只有授权才能修改合同。

4. 采取行动的时间期限？ 一旦发现违约，立即发送催告函。解约通知需遵守提前通知期（商业租赁通常为6个月）。不要拖延，因为容忍会随时间推移而确立。

5. 我能否要求损害赔偿？ 可以，如果承租人造成了损害（例如，您因商业用途而损失的更高租金）。金额视具体情况而定。

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