Referenzentscheidung: cc • N° 08-70.338 • 2010-04-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Sophia-Antipolis, in diesem Geschäftsviertel, in dem Start-ups neben Konzernzentralen angesiedelt sind. Sie vermieten seit mehreren Jahren an ein Unternehmen, das Ihre Räume nutzt. Um die Sache zu vereinfachen, haben Sie Mietverträge mit Ausnahmeregelung (befristete Mietverträge, die von den üblichen Regeln des gewerblichen Mietrechts abweichen) abgeschlossen. Alles scheint zu funktionieren, bis Ihr Mieter plötzlich die vollständige Anwendung des gewerblichen Mietrechts verlangt. Was tun?
Diese Situation ist nicht selten. In dynamischen Städten wie Cannes, wo Gewerbeimmobilien sehr begehrt sind, neigen Vermieter oft dazu, Mietverträge mit Ausnahmeregelung zu nutzen, um die Einschränkungen des gewerblichen Mietrechts (das Mieter stark schützt, insbesondere durch ein Recht auf Verlängerung des Mietvertrags) zu umgehen. Aber wie weit darf man gehen?
Der Kassationsgerichtshof (das höchste französische Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit) hat in einer Entscheidung vom 8. April 2010 eine klare Antwort gegeben. Er erinnert an eine wesentliche Regel: Wenn der Vermieter durch die Aneinanderreihung mehrerer Mietverträge mit Ausnahmeregelung einen Betrug begeht, kann er sich nicht mehr auf den Verzicht des Mieters auf den gewerblichen Mieterschutz berufen. Mit anderen Worten: Der Betrug hebt den Schutz auf, den der Vermieter zu haben glaubte. Sehen wir uns an, was das konkret bedeutet.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr Dubois, Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Sophia-Antipolis, vermietet seit mehreren Jahren an die SARL Jasmin, ein auf Technologieberatung spezialisiertes Unternehmen. Um die Komplexität des gewerblichen Mietrechts zu vermeiden, schlägt Herr Dubois von Anfang an einen Mietvertrag mit Ausnahmeregelung vor. Der Mieter unterschreibt und verzichtet damit auf bestimmte Schutzrechte, insbesondere auf das Recht auf automatische Verlängerung des Mietvertrags.
Die Jahre vergehen. Bei Ablauf des ersten Mietvertrags schlägt Herr Dubois einen zweiten Mietvertrag mit Ausnahmeregelung vor, dann einen dritten. Die SARL Jasmin unterschreibt jedes Mal und scheint diese Situation zu akzeptieren. Doch nach Unterzeichnung des dritten Mietvertrags ändert die Gesellschaft ihre Meinung. Sie verklagt Herrn Dubois und verlangt die vollständige Anwendung des gewerblichen Mietrechts, als hätte sie nie auf ihre Rechte verzichtet.
Herr Dubois ist überrascht. Er argumentiert, dass die SARL Jasmin durch die Unterzeichnung dieser aufeinanderfolgenden Mietverträge mit Ausnahmeregelung wirksam auf den gewerblichen Mieterschutz verzichtet habe. Seiner Ansicht nach ist dieser Verzicht endgültig. Doch die SARL Jasmin widerspricht: Sie ist der Ansicht, dass Herr Dubois einen Betrug begangen habe, indem er diese Mietverträge mit Ausnahmeregelung missbraucht habe, um sie dauerhaft ihrer Rechte zu berauben. Der Fall gelangt nach mehreren Wendungen vor den Gerichten erster Instanz und der Berufungsinstanz bis zum Kassationsgerichtshof.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Vermieter an der Côte d'Azur, insbesondere in Cannes, systematisch Mietverträge mit Ausnahmeregelung für langfristige Vermietungen nutzten, was zu Rechtsunsicherheit für die Mieter führte. Diese Entscheidung klärt die Grenzen dieser Praxis.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs haben die Situation gründlich analysiert. Sie erinnern zunächst an die rechtliche Grundlage: Artikel 1240 des Code civil (der verpflichtet, den durch eigenes Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen). Hier besteht das Verschulden in dem Betrug des Vermieters.
Aber was ist in diesem Zusammenhang Betrug? Das Gericht erklärt, dass der Abschluss aufeinanderfolgender Mietverträge mit Ausnahmeregelung einen Betrug darstellen kann, wenn er darauf abzielt, den Mieter unangemessen des Schutzes des gewerblichen Mietrechts zu berauben. Kurz gesagt: Wenn der Vermieter dieses Instrument wiederholt missbraucht, um das Gesetz zu umgehen, begeht er ein Verschulden.
Die Entscheidung stellt klar, dass dieser Betrug es dem Vermieter verbietet, sich auf den Verzicht des Mieters auf den gewerblichen Mieterschutz zu berufen. Mit anderen Worten: Selbst wenn der Mieter Verzichtserklärungen unterschrieben hat, werden diese unwirksam, sobald der Vermieter betrügerisch gehandelt hat. Das Gericht bestätigt damit eine frühere Rechtsprechung und stärkt den Schutz der Mieter vor Missbrauch.
Die Argumente der Parteien waren klar: Herr Dubois betonte die Vertragsfreiheit und die Gültigkeit der Unterschriften, während die SARL Jasmin eine Umgehung des Gesetzes anprangerte. Die Richter entschieden zugunsten der SARL Jasmin und stellten fest, dass der Missbrauch aufeinanderfolgender Mietverträge mit Ausnahmeregelung die Zustimmung des Mieters beeinträchtigt und die Verzichtserklärungen unwirksam macht.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Vermieter sind, Vorsicht: Sie können nicht ohne Risiko mehrere Mietverträge mit Ausnahmeregelung aneinanderreihen. In Cannes zum Beispiel: Wenn Sie eine 100 m² große Gewerbeeinheit für 1.500 € pro Monat vermieten und einen dritten Mietvertrag mit Ausnahmeregelung durchsetzen, könnte Ihr Mieter dies anfechten und die Anwendung des gewerblichen Mietrechts verlangen. Das würde bedeuten, dass er ein Recht auf Verlängerung des Mietvertrags hätte, möglicherweise mit einer geregelten Mietanpassung. Sie könnten die Freiheit verlieren, die Räumlichkeiten einfach zurückzuerhalten.
Wenn Sie Mieter sind, schützt Sie diese Entscheidung. Stellen Sie sich vor, Sie betreiben seit 10 Jahren ein Geschäft in Sophia-Antipolis auf der Grundlage von Mietverträgen mit Ausnahmeregelung. Wenn der Vermieter diese Praxis missbraucht hat, können Sie die vollständige Anwendung des gewerblichen Mietrechts verlangen. Das gibt Ihnen Sicherheit für die Zukunft Ihres Unternehmens.
