Decisione di riferimento : cc • N° 14-25.403 • 2015-11-19 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un appartamento ad Annecy, con un piccolo giardino attiguo. Il vostro vicino, anch'egli condomino, decide di installare una recinzione che invade quella che ritenete essere la vostra proprietà. Volete fare una delimitazione dei confini amichevole, ma lui rifiuta. Allora vi rivolgete al tribunale. Problema: la giustizia vi risponde che non siete legittimati ad agire per la delimitazione. Perché? Perché siete condòmini dello stesso appezzamento, e la delimitazione è riservata ai proprietari di appezzamenti distinti. È esattamente ciò che la Corte di cassazione ha ricordato in una sentenza del 19 novembre 2015 (n° 14-25.403).
Questa decisione, emessa dalla terza sezione civile, può sembrare tecnica, ma ha conseguenze molto concrete per migliaia di proprietari in condominio. Infatti, la delimitazione dei confini è un'azione volta a fissare i confini tra due fondi (terreni) vicini appartenenti a proprietari diversi. Ma cosa succede quando i due terreni derivano dalla divisione di uno stesso appezzamento e sono ancora in comunione (cioè detenuti collettivamente da più persone)? La Corte risponde: l'azione di delimitazione è irricevibile, perché non si possono delimitare lotti di condominio tra loro.
Allora, come far valere i propri diritti se un condomino sconfina sul vostro lotto? Questo articolo vi spiega tutto, passo dopo passo, con esempi concreti a Lione e Annecy. Vedremo i fatti della causa, il ragionamento dei giudici, cosa cambia per voi, e soprattutto come evitare questo tipo di controversia.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
La causa inizia in un condominio situato nella circoscrizione della corte d'appello di Lione. Il signor X, proprietario ad Annecy di un lotto condominiale comprendente una parte di terreno, cita in giudizio per delimitazione dei confini un altro condomino, il signor Y. I due lotti provengono dalla divisione di un appezzamento catastale AE. Ma ecco: tra i loro due lotti si trova un appezzamento costituito da un sentiero, che è rimasto in comunione (cioè appartiene a tutti i condòmini, senza essere attribuito a un lotto specifico).
Il signor X ritiene che il signor Y abbia sconfinato sulla sua parte di terreno costruendo una recinzione. Chiede quindi al tribunale di grande istanza di fissare i confini tra i rispettivi lotti, mediante una delimitazione giudiziale. Il signor Y, dal canto suo, contesta la ricevibilità di questa azione. Secondo lui, la delimitazione è possibile solo tra fondi (appezzamenti) distinti appartenenti a proprietari diversi. Ora, qui i lotti derivano da uno stesso appezzamento e l'appezzamento conteso (il sentiero) è in comunione: non ci sono quindi confini da fissare tra lotti condominiali.
Il tribunale dà ragione al signor Y e dichiara l'azione irricevibile. Il signor X fa appello, ma la corte d'appello di Lione conferma la sentenza. Il signor X ricorre quindi in cassazione. La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 19 novembre 2015, rigetta il ricorso e convalida il ragionamento dei giudici di merito. Ricorda che l'azione di delimitazione è un'azione reale immobiliare (che riguarda un diritto di proprietà) e presuppone che i due fondi siano distinti e appartengano a proprietari diversi. Nel caso di specie, i lotti condominiali non sono fondi distinti ai fini della delimitazione, perché risultano dalla divisione di uno stesso appezzamento e sono soggetti al regime del condominio.
Quello che pochi sanno è che questa decisione si inserisce in una giurisprudenza costante. Già nel 2012, la Corte di cassazione aveva stabilito che «l'azione di delimitazione non è esperibile tra condòmini di lotti derivanti dalla divisione di uno stesso appezzamento» (Civ. 3e, 13 giugno 2012, n° 11-16.939). La sentenza del 2015 non fa quindi che confermare questa regola.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la decisione, bisogna prima sapere cos'è la delimitazione dei confini. La delimitazione è un'operazione che consiste nel fissare ufficialmente i confini tra due proprietà vicine. È regolata dagli articoli 646 e 647 del Codice civile, che prevedono che ogni proprietario può obbligare il proprio vicino a procedere alla delimitazione delle loro proprietà contigue. L'azione di delimitazione è quindi un'azione personale (nasce dal vicinato) ma anche reale (riguarda il fondo).
Ma attenzione: la delimitazione presuppone che i due fondi siano «divisi» (separati) e che appartengano a proprietari diversi. In condominio, i lotti non sono fondi indipendenti: sono parti private di uno stesso appezzamento, soggette a un regolamento condominiale. I confini tra lotti sono definiti dal regolamento e dallo stato descrittivo di divisione. Se un condomino sconfina su un altro, non è un problema di delimitazione, ma un turbamento del godimento o una violazione del regolamento condominiale.
Nella causa decisa, la Corte di cassazione ha rilevato che l'appezzamento conteso (il sentiero) era in comunione tra tutti i condòmini. In altre parole, nessuno ne era proprietario esclusivo. Di conseguenza, non c'erano due fondi distinti da delimitare: i lotti del signor X e del signor Y facevano parte di un insieme indiviso, e il confine tra loro non era un confine di proprietà in senso giuridico, ma una semplice delimitazione di lotti.
I giudici hanno quindi applicato la seguente regola: l'azione di delimitazione è irricevibile tra condòmini di lotti derivanti dallo stesso appezzamento, specialmente quando parti comuni (come il sentiero) sono in comunione. L'unico rimedio è agire per violazione del regolamento condominiale o per turbativa del possesso.
