Entscheidungsreferenz : cc • N° 68-13.674 • 1970-06-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Villeneuve-d'Ascq streiten sich zwei Nachbarn um einen wenige Zentimeter breiten Landstreifen zwischen ihren aneinander gebauten Häusern. Der eine möchte eine Grenzfeststellung (amtliche Grundstücksgrenzziehung durch einen Vermessungsingenieur) vornehmen lassen, um jahrelange Spannungen zu beenden. Der andere weigert sich mit der Begründung, dass ihre Mauern sich berühren. Wer hat recht? Eine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 25. Juni 1970 (Nr. 68-13.674) gibt eine klare Antwort: Die Klage auf Grenzfeststellung ist nicht mehr möglich, wenn sich Gebäude berühren. Aber was bedeutet das konkret für Sie?
Diese Frage sehe ich regelmäßig in meiner Praxis: Eigentümer, die glauben, dass die Grenzfeststellung eine Wunderlösung für alle Nachbarschaftskonflikte sei. Dabei unterscheidet das Immobilienrecht sorgfältig die Situationen. Wenn die Bauten aneinander gebaut sind, ist die Grenzfeststellung gegenstandslos, da die Grenze bereits durch die Mauer selbst materialisiert ist. Die Ersitzung (Recht, Eigentümer eines Grundstücks durch langjährigen Besitz zu werden) kann dann greifen.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte hinter dieser Entscheidung erzählen, Ihnen die Argumentation der Richter erklären und Ihnen vor allem konkrete Ratschläge geben, um eine rechtliche Sackgasse zu vermeiden. Ob Sie Eigentümer in Wasquehal oder anderswo sind, diese Grundsätze gelten überall in Frankreich.
Die Fakten: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr und Frau X sind Eigentümer eines Hauses in Villeneuve-d'Ascq, im Viertel Château. Ihr Grundstück grenzt seit über dreißig Jahren an das ihrer Nachbarn, der Eheleute Y. Die beiden Häuser sind aneinander gebaut: Sie teilen sich eine gemeinsame Mauer. Doch ein Streit bricht aus, als Herr X einen Anbau errichtet und die Eheleute Y den Standort beanstanden, da er ihrer Meinung nach auf ihr Grundstück übergreift.
Um den Streit zu entscheiden, verklagt Herr X die Eheleute Y auf Grenzfeststellung vor dem Tribunal de grande instance von Lille. Er beantragt, dass ein Vermessungsingenieur die beiden Parzellen offiziell abgrenzt. Die Eheleute Y widersetzen sich: Ihrer Ansicht nach ist die Grenzfeststellung unmöglich, da sich die Gebäude berühren und die Grenze bereits durch die gemeinsame Mauer festgelegt ist. Darüber hinaus berufen sie sich auf Ersitzung: Sie besitzen die streitige Parzelle seit über dreißig Jahren friedlich.
Das Gericht gibt den Eheleuten Y für den bebauten Teil recht: Keine Grenzfeststellung möglich. Es ordnet jedoch eine Grenzfeststellung für den Gartenbereich an, wo die Bauten kein Hindernis darstellen. Herr X legt Berufung ein und dann Revision beim Kassationsgerichtshof. Er argumentiert, dass die Grenzfeststellung auch für die Bauten möglich sein sollte, da gerade deren Errichtung die Klage motiviert habe. Der Kassationsgerichtshof weist seine Revision mit Urteil vom 25. Juni 1970 zurück.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stellt in seinem Urteil einen einfachen, aber grundlegenden Grundsatz auf: Die Klage auf Grenzfeststellung (vorgesehen in Artikel 646 des Code civil) kann nicht mehr ausgeübt werden, wenn es sich um Gebäude handelt, die sich berühren. Warum? Weil die Grenzfeststellung den Zweck hat, eine ungewisse Grenze zwischen zwei Grundstücken (Parzellen) festzulegen. Wenn die Bauten jedoch durch ihre Mauern begrenzt sind, ist die Grenze bereits materialisiert und sicher. Mit anderen Worten: Man kann nicht das abgrenzen, was bereits durch die Bauten selbst abgegrenzt ist.
Die Richter fügen hinzu, dass auf dem bebauten Teil die Ersitzung (Artikel 2258 ff. des Code civil) greifen kann. Klar gesagt: Wenn ein Eigentümer ein Grundstück dreißig Jahre lang ununterbrochen, friedlich, öffentlich und unzweideutig besessen hat, kann er ohne Titel Eigentümer werden. Hier besaßen die Eheleute Y den streitigen Streifen seit über dreißig Jahren, sodass die Ersitzung eingetreten war.
Achtung jedoch: Die Entscheidung verschließt die Tür zur Grenzfeststellung nicht vollständig. Sie stellt klar, dass die Klage für unbebaute Teile, wie Gärten, weiterhin möglich bleibt. Was wenige wissen: Diese Rechtsprechung ist seit 1970 ständig. Sie wurde mehrfach bestätigt, insbesondere durch ein Urteil der dritten Zivilkammer vom 9. November 1983 (Nr. 82-13.674).
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer eines aneinander gebauten Hauses oder eines angrenzenden Gebäudes sind, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in Wasquehal in einer Straße, in der die Häuser aneinander gebaut sind. Ihr Nachbar baut eine Veranda, die Ihrer Meinung nach auf Ihr Grundstück übergreift. Sie möchten eine Grenzfeststellung, um Ihre Rechte geltend zu machen. Schlechte Nachricht: Wenn sich die Gebäude bereits berühren, kann der Richter die Grenzfeststellung für den bebauten Teil ablehnen.
Aber das ist kein Schicksal. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen die Grenzfeststellung für die Gärten möglich war, auch wenn die Häuser aneinander gebaut waren. Zum Beispiel hat ein Eigentümer in Villeneuve-d'Ascq eine Grenzfeststellung für seine Gartenparzelle erhalten, was es ermöglichte, Wegerechte zu klären und einen schwerwiegenderen Konflikt zu vermeiden.
Für einen Käufer: Achtung, bevor Sie ein aneinander gebautes Haus kaufen, prüfen Sie, ob bereits eine Grenzfeststellung durchgeführt wurde oder ob sie möglich ist. Wenn sich die Gebäude berühren, ist die Grenzfeststellung für den bebauten Teil unmöglich. Sie müssen sich auf die Eigentumstitel (notarielle Urkunden) und die Katasterpläne (Steuerdokumente) verlassen. Im Zweifelsfall beauftragen Sie einen Vermessungsingenieur für eine Bestandsaufnahme.
Vier Ratschläge, um diese Art von Streit zu vermeiden
- Lassen Sie vor jedem Bau eine freiwillige Grenzfeststellung durchführen: Auch wenn sich die Gebäude berühren, kann ein Vermessungsingenieur die unbebauten Teile abgrenzen. Das vermeidet böse Überraschungen. Rechnen Sie mit 1.500 bis 3.000 Euro für eine freiwillige Grenzfeststellung, eine moderate Investition.
