Referenzentscheidung: cc • N° 72-10.554 • 1973-03-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung mit einer schönen Terrasse in Beausoleil, oberhalb von Monaco, erworben. Die Mauer, die Ihr Grundstück von dem Ihres Nachbarn trennt, scheint fest verankert. Doch dann bohrt Ihr Nachbar, um eine Pergola zu installieren, ein Loch in diese Mauer, ohne Sie zu fragen. „Diese Mauer ist gemeinschaftlich, ich habe das Recht“, sagt er zu Ihnen. Sie hingegen dachten, sie gehöre Ihnen allein. Wer hat recht? Diese Frage kann sich jeder Eigentümer eines Tages stellen, und genau diese hat der Kassationshof in einem Urteil vom 7. März 1973 entschieden.
Die Antwort ist nicht so einfach, wie es scheint. Artikel 653 des Code civil stellt eine Vermutung auf (eine Regel, die bis zum Beweis des Gegenteils als wahr gilt): Jede Mauer, die zwei Gebäude trennt, gilt als gemeinschaftlich, d.h. sie gehört je zur Hälfte jedem Eigentümer. Aber Achtung: Die Vermutung gilt nur, wenn zwei Gebäude existieren, eines auf jeder Seite der Mauer. Und wenn auf einer Seite nur ein Garten oder ein Hof ist? Dann entfällt die Vermutung. Daran erinnerte der Kassationshof in diesem Urteil zugunsten des Eigentümers, der die Mauer allein errichtet hatte.
Diese Entscheidung von 1973 ist immer noch aktuell und kann Ihre Rechte grundlegend ändern, wenn Sie Eigentümer einer angrenzenden Mauer sind. Wie können Sie also feststellen, ob Ihre Mauer gemeinschaftlich ist oder nicht? Und was tun, wenn Ihr Nachbar sie ohne Erlaubnis nutzt? Analyse.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Monaco, besaß ein Grundstück, auf dem er entlang der Grenze zu seinem Nachbarn, Herrn Y, eine Einfriedungsmauer errichten ließ. Auf seiner Seite hatte Herr X ein Haus gebaut, das an diese Mauer anlehnte. Auf der Seite von Herrn Y hingegen war das Grundstück als kleiner Garten belassen, ohne jegliche Bebauung. Jahre später beschließt Herr Y, Arbeiten durchzuführen: Er durchbricht die Mauer, um einen Regenwasserabfluss zu installieren, und befestigt dann einen Zaun daran. Herr X widerspricht und verklagt seinen Nachbarn auf Beseitigung der Anlagen und Schadensersatz (eine finanzielle Entschädigung für den erlittenen Schaden).
Das erstinstanzliche Gericht (das tribunal de grande instance) gibt Herrn Y recht und entscheidet, dass die Mauer gemäß Artikel 653 des Code civil als gemeinschaftlich vermutet wird. Für die Richter waren die Gemeinschaftlichkeitsmerkmale (wie Abdeckungen oder Kragsteine) nicht ausreichend beweiskräftig, um die Vermutung zu widerlegen. Herr X legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht bestätigt das Urteil. Daraufhin legt er Kassation ein.
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf mit der Begründung, dass die Gemeinschaftlichkeitsvermutung des Artikels 653 nicht greifen könne, wenn nur auf einer Seite der Trennwand ein Gebäude existiere. Im vorliegenden Fall hatte nur Herr X an die Mauer gebaut; Herr Y hatte keine Bebauung. Folglich musste die Mauer als vollständig im Eigentum von Herrn X vermutet werden, bis zum Beweis des Gegenteils. Der Fall wird an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Um dieses Urteil zu verstehen, muss man zunächst den Mechanismus des Artikels 653 des Code civil erfassen. Dieser Text bestimmt: „In Städten und auf dem Land wird jede Mauer, die als Trennung zwischen Gebäuden bis zur Traufe oder zwischen Höfen und Gärten und sogar zwischen umzäunten Grundstücken auf dem Feld dient, als gemeinschaftlich vermutet, wenn es keinen Gegenbeweis durch Urkunde oder Merkmal gibt.“ Wenn also eine Mauer zwei Gebäude trennt, betrachtet das Gesetz sie als zu gleichen Teilen den beiden Eigentümern gehörend, es sei denn, eine Urkunde (Titel) oder sichtbare Zeichen (Merkmale) beweisen das Gegenteil.
Der Kassationshof präzisiert hier jedoch eine wesentliche Bedingung: Damit die Vermutung greift, müssen zwei Gebäude vorhanden sein, eines auf jeder Seite. Ist nur eine Seite bebaut, dient die Mauer nicht als „Trennung zwischen Gebäuden“ im Sinne von Artikel 653. In diesem Fall wird die Mauer als Eigentum des Eigentümers der bebauten Seite vermutet, da er die Baukosten getragen hat und den Nutzen daraus zieht.
Achtung jedoch: Die Vermutung kann durch gegenteilige Merkmale widerlegt werden, wie eine nur einseitig geneigte Abdeckung (chaperon) oder Kragsteine (corbeaux), die auf Alleineigentum hinweisen. Aber in diesem Fall waren die von Herrn Y angeführten Merkmale nicht überzeugend. Der Kassationshof hat daher zu Recht das Recht von Herrn X wiederhergestellt.
Zu beachten ist, dass diese Lösung nicht neu ist: Sie ergibt sich aus einer ständigen Auslegung von Artikel 653. Die Tatsacheninstanzen (Gericht und Berufungsgericht) hatten jedoch einen Fehler begangen, indem sie die Vermutung anwendeten, ohne die Bedingung der Doppelbebauung zu prüfen. Der Kassationshof hat lediglich die Uhren richtig gestellt.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen für alle Eigentümer, ob Vermieter, Mieter oder Käufer. Nehmen wir Beispiele.
Vermieter in Beausoleil: Sie vermieten eine Wohnung, deren Terrassenmauer an den Garten des Nachbarn grenzt. Wenn Ihr Mieter eine Antenne auf dieser Mauer installiert und der Nachbar widerspricht, müssen Sie wissen, ob die Mauer gemeinschaftlich ist oder nicht. Wenn auf Ihrer Seite ein Gebäude (das Wohnhaus) und auf der anderen Seite nur ein Garten ist, gehört die Mauer Ihnen vollständig. Sie können die Arbeiten also ohne Zustimmung des Nachbarn genehmigen. Wenn der Nachbar jedoch später einen Gartenpavillon an diese Mauer baut, könnte sich die Situation ändern: Die Mauer könnte gemeinschaftlich werden, wenn das Gebäude ausreichend charakterisiert ist.
Käufer eines Hauses in Nizza: Bei einem Verkauf
