Entscheidungsreferenz: cc • N° 98-16.118 • 2000-12-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Lons, Sie haben ein Immobiliendarlehen für einen Angehörigen durch Hypothek auf Ihr Haus besichert. Der Schuldner zahlt nicht mehr zurück, die Bank pfändet das Grundstück, aber zum Zeitpunkt der Versteigerung ist der erzielte Preis lächerlich niedrig. Die Bank hat nicht mitgeboten. Ergebnis: Sie müssen die Differenz zahlen. Ungerecht? Der Kassationshof hat am 19. Dezember 2000 entschieden: Der Gläubiger ist nicht verpflichtet, das Grundstück selbst zu kaufen, um einen Wertverlust für den Bürgen zu vermeiden. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Eine SCI des Quais – verwaltet von einem Ehepaar, Eigentümer in Orthez – erhält zwei Darlehen von der Caisse régionale de Crédit agricole de la Drôme (jetzt Caisse Sud-Rhône-Alpes). Zur Sicherung dieser Darlehen gewährt die SCI Hypotheken (dingliche Sicherheiten) an einem Gebäude, und die Eheleute übernehmen selbstschuldnerische Bürgschaften (persönliche Verpflichtung zur Rückzahlung, falls die SCI dies nicht tut). Die notarielle Urkunde wird am 7. Dezember 1992 unterzeichnet.
Leider wird die SCI am 21. Dezember 1994 in Liquidation versetzt. Der Crédit agricole meldet seine Forderung an und lässt das hypothekarisch belastete Gebäude versteigern. Aber die Versteigerung – zu einem Preis, den sie für viel zu niedrig halten – deckt nur einen Teil der Schuld. Der verbleibende Saldo beläuft sich auf mehrere hunderttausend Francs (heute etwa 150.000 €).
Die Bürgen, auf Zahlung verklagt, verteidigen sich: Sie berufen sich auf Artikel 2037 des Code civil (seit 2006 Artikel 2314), der es dem Bürgen erlaubt, befreit zu werden, wenn der Gläubiger durch sein Verhalten die ihm gewährten Sicherheiten verloren oder vermindert hat. Ihr Argument: Der Crédit agricole hätte bei der Versteigerung mitbieten müssen, um zu verhindern, dass das Grundstück zu einem Schleuderpreis verkauft wird – er hätte es erwerben müssen. Das Berufungsgericht Grenoble weist ihren Antrag ab. Revision zum Kassationshof.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof bestätigt das Berufungsurteil. Seine Begründung besteht aus einem Satz: „Artikel 2037 des Code civil verpflichtet den Gläubiger nicht, das als Sicherheit angebotene Grundstück zu erwerben, um dessen Wert zu erhalten.“
Entschlüsseln wir dies. Artikel 2037 (alt) bestimmt, dass „der Bürge befreit ist, wenn die Subrogation (Übertragung der Rechte des Gläubigers) auf die Rechte, Hypotheken und Privilegien des Gläubigers durch dessen Handeln nicht mehr erfolgen kann.“ Klar: Wenn die Bank die von ihr gehaltenen Sicherheiten verliert (z. B. durch Verfall einer Hypothek), muss der Bürge nicht mehr zahlen. Aber hier hat die Bank die Hypothek nicht „verloren“: Sie hat zugelassen, dass das Grundstück zu einem niedrigen Preis verkauft wird. Mitbieten ist jedoch keine gesetzliche Pflicht. Es ist eine Möglichkeit. Die Bank muss nicht ihr Geld riskieren, um den Bürgen zu schützen.
Der Kassationshof stellt auch klar, dass der Bürge sich nicht auf Artikel 1240 (zivilrechtliche Haftung wegen Verschuldens) berufen kann: Der Crédit agricole hat kein Verschulden begangen, indem er nicht mitgeboten hat. Die Entscheidung ist klar: Der Gläubiger muss sich nicht an die Stelle des Marktes setzen. Wenn der Bürge den Preis für zu niedrig hielt, hätte er selbst mitbieten oder das Grundstück kaufen können – aber er hat es nicht getan.
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Der Bürge ist ein „großer Junge“, der die Risiken kennt. Es kommt nicht in Frage, seine eigene Nachlässigkeit auf den Gläubiger abzuwälzen.
Was das für Sie konkret ändert
Für Bürgen (Privatpersonen, die ein Darlehen besichert haben): Sie können nicht darauf zählen, dass die Bank die Sache rettet. Wenn der Hauptschuldner nicht zahlt und das hypothekarisch belastete Grundstück mit Verlust verkauft wird, müssen Sie den Restbetrag zahlen. Stellen Sie sich vor: Sie haben ein Darlehen von 200.000 € für den Kauf eines Geschäftslokals in Orthez verbürgt. Das Geschäft schließt, das Lokal wird für 120.000 € versteigert. Die Bank fordert die restlichen 80.000 € von Ihnen als Bürgen. Sie können ihr nicht vorwerfen, das Lokal nicht für 150.000 € gekauft zu haben. Die einzige Abhilfe: eine Höchstbetragsbürgschaft („plafonnée“) oder ein Verzicht auf Rückgriff gegen Sie ausgehandelt haben.
Für Gläubiger (Banken, Kreditinstitute): Sie können ruhig schlafen. Sie sind nicht verpflichtet, mitzubieten. Aber Vorsicht: Sie müssen dennoch darauf achten, dass die Sicherheiten nicht durch Nachlässigkeit verloren gehen (z. B. durch Nichtverlängerung einer Hypothekeneintragung). Das ist hier nicht der Fall.
Für vermietende Eigentümer in Lons: Wenn Sie Bürge für ein Darlehen für eine Mietinvestition sind, wissen Sie, dass Ihre Haftung zeitlich und betragsmäßig unbegrenzt ist, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Diese Rechtsprechung erinnert Sie daran, dass Sie allein für Ihren Schutz verantwortlich sind: Lesen Sie Ihre Bürgschaftsurkunden und handeln Sie Grenzen aus.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Höchstbetragsbürgschaft aushandeln: Verlangen Sie vor der Unterzeichnung, dass Ihre Verpflichtung auf einen bestimmten Betrag begrenzt wird (z. B. 50.000 €), nicht auf die gesamte Schuld. Das Gesetz erlaubt diese Begrenzung.
- Aushändigung eines vorvertraglichen Informationsblatts verlangen: Seit dem Lagarde-Gesetz von 2010 muss die Bank Ihnen ein Dokument aushändigen, das die Risiken erläutert. Überprüfen Sie es.
- Das Verkaufsverfahren des Grundstücks verfolgen: Wenn Sie Bürge sind, nehmen Sie an der Versteigerung teil oder beauftragen Sie einen Anwalt. Sie können selbst mitbieten oder das Grundstück kaufen, wenn Ihnen der Preis zu niedrig erscheint.
- Ab der Mahnung anwaltliche Hilfe suchen: Lassen Sie die Situation nicht eskalieren. Ein Anwalt kann eine Stundung oder Ratenzahlung aushandeln.
