Décision de référence : cc • N° 72-40.116 • 1973-07-04 • Consulter la décision →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter in Sotteville-lès-Rouen, Ihr Arbeitgeber bietet Ihnen eine Wohnung an, deren Miete er teilweise zu übernehmen verspricht. Sie schließen einen Mietvertrag mit einem privaten Vermieter, und der Geschäftsführer Ihrer Gesellschaft tritt als Bürge auf. Dann werden Sie gekündigt. Sie ziehen aus, aber der Vermieter weigert sich, den Mietvertrag zu kündigen. Der Geschäftsführer zahlt die Miete an Ihrer Stelle und verlangt dann von Ihnen Erstattung. Müssen Sie zahlen? Die Frage, die sich jeder Vermieter oder Mieter stellt, ist: Wenn der Arbeitgeber verspricht, die Miete zu zahlen, ist der Mieter dann nach Beendigung des Arbeitsvertrags von allen Verpflichtungen befreit? Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 4. Juli 1973 klar mit Nein geantwortet. Dieses Urteil ist zwar alt, bleibt aber ein absoluter Referenzpunkt zur Unterscheidung von Arbeitsvertrag und Mietvertrag und wird regelmäßig in aktuellen Rechtsstreitigkeiten, insbesondere in Le Havre oder Rouen, zitiert.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr Martin, der ab dem 1. April 1967 als technischer Handelsassistent bei einer SARL angestellt war, genoss ein Versprechen seines Arbeitgebers: die Übernahme eines Teils seiner Wohnkosten. Um diesen Vorteil zu realisieren, unterzeichnete Herr Martin am 1. Januar 1968 einen Mietvertrag für eine Wohnung in Sotteville-lès-Rouen mit einem privaten Vermieter. Der Geschäftsführer der SARL trat dem Vertrag als Solidarbürge bei und verpflichtete sich, die Miete zu zahlen, falls Herr Martin dies nicht täte. Der unbefristete Arbeitsvertrag sah vor, dass die Gesellschaft einen Teil der Wohnkosten für die Dauer des Arbeitsverhältnisses übernehmen würde.
Leider wurde Herr Martin am 1. Januar 1969 gekündigt. Er zog sofort aus, da er meinte, seine Mietverpflichtung ende mit der Beendigung des Arbeitsvertrags. Der Vermieter, der die Wohnung nicht schnell wieder vermieten konnte, hielt jedoch am Mietvertrag fest. Der Geschäftsführer-Bürge, gezwungen, die Miete für den Zeitraum von Martins Auszug bis zur Kündigung des Mietvertrags (die der Vermieter erst mehrere Monate später akzeptierte) zu zahlen, verlangte daraufhin von Martin Erstattung. Martin weigerte sich mit der Begründung, die Wohnung sei eine Dienstwohnung als Nebenleistung zu seinem Arbeitsverhältnis gewesen, und ohne schweres Verschulden könne er nicht für die Miete nach der Kündigung haften.
Der Fall gelangte vor das Berufungsgericht, das Martin Recht gab. Der Geschäftsführer-Bürge legte jedoch Kassation ein. Der Kassationshof hob in seinem Urteil vom 4. Juli 1973 die Entscheidung der Berufungsrichter auf und verwies den Fall an das Berufungsgericht von Rennes zurück.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationshof traf eine grundlegende Unterscheidung: Der unbefristete Arbeitsvertrag und der Mietvertrag sind zwei getrennte Vereinbarungen. Mit anderen Worten: Die Verpflichtung des Arbeitgebers, einen Teil der Wohnkosten zu übernehmen, macht den Mietvertrag nicht zu einer Dienstwohnung. Der Arbeitnehmer, Herr Martin, ist alleiniger Mieter: Er hat den Mietvertrag persönlich unterschrieben, er hat das Recht, die Wohnung zu bewohnen, und er ist der einzige Schuldner der Miete gegenüber dem Vermieter. Die Anwesenheit des Geschäftsführers als Bürge ändert nichts an dieser Beziehung.
Das Gericht erinnerte an einen Grundsatz des Schuldrechts (Artikel 1240 des Code civil, damals alter Artikel 1382): Der Bürge, der die Schuld des Mieters zahlt, tritt in die Rechte des Vermieters ein. Nach Zahlung der ausstehenden Mieten kann der Geschäftsführer-Bürge daher gegen Herrn Martin Rückgriff nehmen, um Erstattung zu verlangen, und zwar unabhängig von den Umständen, unter denen der Arbeitsvertrag ausgeführt oder beendet wurde. Das Berufungsgericht hatte einen Fehler begangen, indem es annahm, die Vermietung habe aufgrund der Verpflichtungen des Arbeitgebers den Charakter einer Dienstwohnung. Für den Kassationshof reicht die bloße Tatsache, dass der Arbeitgeber versprochen hat, einen Teil der Wohnkosten zu übernehmen, nicht aus, um den Mietvertrag zu einem Nebenbestandteil des Arbeitsvertrags zu machen. Der Mietvertrag behält seine Eigenständigkeit.
Es handelt sich also nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine Bestätigung der Regel der Unabhängigkeit der Verträge. Die Tatsachenrichter müssen jeden Vertrag getrennt prüfen, ohne sie zu vermischen, selbst wenn sie wirtschaftlich verbunden sind.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Vermieter sind: Sie können an einen Arbeitnehmer vermieten, dessen Arbeitgeber verspricht, die Miete zu zahlen, aber seien Sie sich bewusst, dass Ihr einziger Ansprechpartner für die Zahlung der Mieter bleibt. Wenn der Arbeitgeber die Zahlung einstellt, können Sie gegen den Mieter und seinen Bürgen vorgehen. Hier in Le Havre könnte ein Vermieter, der einen Mietvertrag mit einem Arbeitnehmer eines lokalen Unternehmens abgeschlossen hat, mit Zahlungsausfällen konfrontiert werden, wenn der Arbeitnehmer gekündigt wird und der Arbeitgeber seine Zahlungen einstellt. Sie sollten daher stets eine solide Bürgschaft (natürliche Person oder Organisation) verlangen und die Bonität des Mieters prüfen, nicht nur die des Arbeitgebers.
Wenn Sie Mieter und Arbeitnehmer sind: Seien Sie vorsichtig mit den Versprechungen Ihres Arbeitgebers. Selbst wenn er sich verpflichtet, einen Teil der Miete zu zahlen, bleiben Sie allein für die vollständige Zahlung gegenüber dem Vermieter verantwortlich. Wenn Sie gekündigt werden, müssen Sie die Miete bis zur tatsächlichen Beendigung des Mietvertrags weiterzahlen, selbst wenn Sie ausgezogen sind. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die Beendigung Ihres Arbeitsvertrags Sie von Ihren mietrechtlichen Verpflichtungen befreit. Ein Beispiel: Monatsmiete 600 €, Auszug im Januar, Kündigung im Juni: 6 Monatsmieten = 3.600 €, die der Bürge zahlt und von Ihnen zurückfordert.
Wenn Sie Arbeitgeber oder Geschäftsführer sind: Wenn Sie für einen Arbeitnehmer bürgen, zahlen Sie im Falle eines Zahlungsausfalls, können aber Rückgriff nehmen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Risiken verstehen und gegebenenfalls eine Sicherheit vom Arbeitnehmer verlangen.
