Promesse d'hypothèque non réalisée : la banque n'est pas fautive
Lorsqu'une banque bénéficie à la fois d'un cautionnement et d'une promesse d'hypothèque ou de nantissement consentie par l'emprunteur, elle n'a aucune obligation de faire réaliser ces sûretés réelles, et sa caution ne peut lui reprocher une faute pour ne pas l'avoir fait. C'est ce qu'a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 19 novembre 2009 (Cass. com., 19 novembre 2009, n° 08-19.173), qui distingue clairement deux situations trop souvent confondues par les praticiens et les garants eux-mêmes.
Les faits et la portée de la décision
Un emprunteur avait consenti à sa banque, en garantie d'un prêt, à la fois un cautionnement et des promesses d'hypothèque et de nantissement. La caution, actionnée en paiement, a tenté d'engager la responsabilité de la banque au motif que celle-ci n'avait jamais fait réaliser ces promesses de sûretés réelles, ce qui aurait pu limiter, voire éviter, son propre engagement.
La Cour de cassation rejette cet argument. Elle pose une distinction essentielle entre deux mécanismes :
- La sûreté provisoire : lorsque le créancier bénéficie d'une sûreté provisoire en parallèle d'un cautionnement, il s'oblige envers la caution à la rendre définitive. Un manquement à cette obligation peut alors engager sa responsabilité.
- La promesse d'hypothèque ou de nantissement : dans ce cas, la constitution effective de la sûreté dépend de la seule volonté du promettant, c'est-à-dire de l'emprunteur lui-même. La banque ne peut pas, unilatéralement, imposer la réalisation de cette sûreté.
Autrement dit, la banque n'a pas le pouvoir de contraindre l'emprunteur à transformer sa promesse en hypothèque ou nantissement effectif. On ne peut donc lui reprocher une inaction qui ne dépendait pas d'elle.
Ce que cela change pour les cautions et les emprunteurs
Cette jurisprudence a des conséquences concrètes pour toute personne qui se porte caution d'un prêt immobilier ou professionnel, notamment dans le cadre d'opérations à Antibes et dans la région grassoise où les montages associant caution personnelle et garanties réelles sont fréquents :
- Une caution ne peut pas se décharger de son engagement en invoquant la seule inaction de la banque sur une promesse de sûreté réelle non réalisée.
- Il est essentiel de bien distinguer, au moment de la signature, si l'acte constitue une sûreté provisoire ou une simple promesse soumise à la volonté de l'emprunteur.
- La rédaction des actes de prêt et de cautionnement doit être examinée avec attention : la qualification juridique de chaque garantie conditionne les recours ultérieurs.
Points à retenir
- Une promesse d'hypothèque ou de nantissement dépend du seul pouvoir du promettant : la banque n'est pas tenue de la faire réaliser.
- Seule une sûreté provisoire impose au créancier une obligation de la rendre définitive envers la caution.
- Avant de signer un cautionnement adossé à d'autres garanties, faites analyser précisément la nature juridique de chaque sûreté.
- Conservez l'ensemble des actes de prêt, de cautionnement et des promesses de garanties.
Questions fréquentes
Une caution peut-elle être déchargée si la banque n'a pas réalisé une promesse d'hypothèque ?
Non. Selon la Cour de cassation, dès lors que la constitution de la sûreté dépend uniquement de la volonté de l'emprunteur (promettant), l'absence de réalisation ne constitue pas une faute de la banque et ne décharge pas la caution.
Quelle différence entre sûreté provisoire et promesse de sûreté ?
La sûreté provisoire engage le créancier à la rendre définitive envers la caution ; la promesse de sûreté réelle (hypothèque, nantissement) dépend du bon vouloir du promettant, sans obligation de résultat pesant sur la banque.
Comment se protéger avant de se porter caution d'un prêt immobilier ?
Il est recommandé de faire vérifier la nature exacte de chaque garantie associée au prêt et les obligations réciproques des parties avant signature, afin d'anticiper les risques en cas de défaillance de l'emprunteur.
Pour faire analyser votre situation de caution ou de garantie immobilière, le cabinet de Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier à Antibes, peut vous accompagner dans l'étude de vos actes et la défense de vos intérêts.
