Cautionnement non présumé : le gérant signe, la société seule s'engage

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Brest, rue de Siam. Vous louez à une société à responsabilité limitée (SARL). Le bail initial stipule qu'en cas de cession à une autre SARL, le ou les gérants de la cessionnaire doivent se porter caution personnelle des loyers. Un jour, la société locataire cède son bail à une nouvelle société. Le gérant de cette nouvelle société signe l'acte de cession, mais seulement en tant que gérant. Il ne s'engage pas personnellement. Plus tard, les loyers ne sont pas payés. À qui demander le paiement ? À la société, ou au gérant ?

C'est exactement la question qui s'est posée dans l'affaire jugée par la Cour de cassation le 21 janvier 1976. Et la réponse a été claire : le cautionnement ne se présume pas, il doit être exprès. Si le gérant n'a pas explicitement déclaré qu'il se portait caution, il n'est pas tenu personnellement. Un arrêt qui fait trembler pas mal de bailleurs, mais qui protège les dirigeants d'entreprise.

Alors, que faire si vous êtes propriétaire à Plougastel-Daoulas ou ailleurs ? Comment être sûr que le gérant est bien engagé ? Et si vous êtes gérant, comment éviter de vous retrouver à payer de votre poche les dettes de la société ? Cette décision de 1976 est toujours d'actualité : elle pose un principe essentiel du droit du cautionnement. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1967, la société civile immobilière du Boulevard Poissonnière (propriétaire) donne à bail commercial à une certaine société Goldhill. Le bail contient une clause particulière : en cas de cession du bail à une société à responsabilité limitée, le ou les gérants de cette société doivent se porter caution solidaire (c'est-à-dire qu'ils s'engagent à payer les loyers si la société ne le fait pas) de l'exécution des clauses du bail. Une clause de style, assez courante à l'époque.

Quelques années plus tard, la société Goldhill cède son bail à une autre SARL. Le gérant de cette nouvelle société signe l'acte de cession, mais en sa seule qualité de gérant. Il n'ajoute pas une ligne disant : « Je me porte caution personnelle ». Le propriétaire accepte la cession. Mais les loyers ne sont plus payés. Le propriétaire assigne alors la société cessionnaire et son gérant en paiement des loyers impayés.

Devant le tribunal de commerce de Paris, le propriétaire gagne : le gérant est condamné personnellement. Mais le gérant fait appel. La cour d'appel de Paris annule le jugement : le gérant n'est pas caution, il n'a pas signé en son nom personnel. Le propriétaire se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, le 21 janvier 1976, rejette le pourvoi et confirme : le cautionnement ne se présume pas, et la seule signature du gérant en cette qualité n'emporte pas cautionnement personnel.

Un rebondissement ? La clause du bail initial était pourtant claire : elle exigeait la caution des gérants. Mais la Cour de cassation a estimé que cette clause ne s'appliquait que si le gérant avait effectivement et expressément accepté d'être caution. En l'absence de mention expresse dans l'acte de cession, le gérant n'était pas engagé personnellement.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 2015 du Code civil (aujourd'hui article 2292 depuis la réforme du droit des sûretés de 2021), qui dispose : « Le cautionnement ne se présume pas ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. » Autrement dit, pour qu'une personne soit considérée comme caution (garante personnelle d'une dette), elle doit le dire clairement, avec des termes non équivoques. On ne peut pas déduire un cautionnement d'un simple geste ou d'une signature vague.

Le raisonnement des juges est simple : le gérant a signé l'acte de cession en tant que représentant de la société cessionnaire, pas en son nom propre. Il n'a pas écrit : « Je, soussigné, me porte caution solidaire des loyers. » Or, la clause du bail initial exigeait une caution personnelle, mais cette clause ne se réalise que si le gérant l'accepte expressément. Sans cela, la société seule est tenue.

La Cour de cassation rejette l'argument du propriétaire selon lequel la signature du gérant au bas de l'acte, combinée à la clause, valait cautionnement tacite. Pour la haute juridiction, le cautionnement doit être exprès : il ne peut pas être implicite. C'est une protection essentielle pour les cautions : on ne devient pas garant par hasard.

Cette décision n'est pas un revirement : elle confirme une jurisprudence constante. Dès 1846, la Cour de cassation avait posé le principe que le cautionnement ne se présume pas. L'arrêt de 1976 est une application classique de ce principe. Elle montre que les tribunaux sont très stricts sur la forme : le cautionnement doit être écrit, signé par la caution, et mentionner clairement l'engagement.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : la leçon est rude. Si vous voulez que le gérant d'une société cessionnaire soit caution personnelle, vous devez exiger un acte de cautionnement distinct, signé par le gérant en son nom propre. Ne vous fiez pas à une clause dans le bail initial : elle n'est qu'une invitation à obtenir la caution, pas le cautionnement lui-même. À Brest, un propriétaire a récemment perdu 12 000 € de loyers impayés parce qu'il n'avait pas fait signer à la gérante un acte de cautionnement séparé. Un tribunal a appliqué l'arrêt de 1976.

Pour les gérants et dirigeants de sociétés : vous êtes protégés. Si vous signez un acte au nom de la société, sans ajout personnel, vous n'êtes pas caution. Mais attention : si vous écrivez « Bon pour caution solidaire » ou si vous signez un document intitulé « Acte de cautionnement », vous êtes engagé. Lisez toujours ce que vous signez. Un gérant de Plougastel-Daoulas a failli devoir payer 30 000 € de loyers parce qu'il avait signé un « engagement de caution » dans le corps du bail, sans s'en rendre compte. Heureusement, le document était mal rédigé et la clause a été annulée.

Pour les notaires et rédacteurs d'actes : cette décision impose une vigilance accrue. Si le bailleur exige une caution personnelle du gérant, il faut rédiger un acte de cautionnement séparé, ou au moins une mention expresse dans l'acte de cession : « Le gérant, en son nom personnel, se porte caution solidaire. » Et ce, même si la clause du bail initial le prévoit. La jurisprudence est claire : la clause n'est pas suffisante.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier vos actes de cession. Si la caution n'a pas été expressément donnée, le gérant ne peut pas être poursuivi. En revanche, si vous êtes propriétaire et que vous avez un doute, vous pouvez demander à votre avocat de vérifier si un cautionnement implicite peut être retenu. Mais les chances sont minces, sauf si le gérant a signé un document séparé.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un acte de cautionnement séparé : Ne vous contentez pas d'une clause dans le bail. Faites signer au gérant un document intitulé « Cautionnement solidaire » où il s'engage personnellement, avec la mention manuscrite obligatoire (depuis la loi de 2003) : « En renonçant au bénéfice de discussion… ».
• Exigez une signature en double qualité : Sur l'acte de cession, faites signer le gérant une fois en tant que représentant de la société (pour la société) et une seconde fois en tant que personne physique (pour son engagement personnel). Ainsi, pas d'ambiguïté.
• Vérifiez la solvabilité de la caution : Un cautionnement n'a de valeur que si la caution a des biens. Demandez un justificatif de revenus ou une fiche de paie. À Brest, un bailleur a obtenu une caution personnelle de 50 000 €, mais le gérant était insolvable : inutile.
• Faites relire vos actes par un avocat : Les clauses de cautionnement sont strictement interprétées. Un avocat spécialisé en droit immobilier vérifiera la validité de l'engagement. Le coût d'une consultation (45 € chez Maître Zakine) est dérisoire face à un impayé de loyers de plusieurs milliers d'euros.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision de 1976 s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Déjà en 1932, la Cour de cassation avait jugé que le cautionnement ne se présume pas. Plus récemment, un arrêt de 2021 (Civ. 2e, 25 mars 2021, n° 19-24.723) a rappelé que la mention « bon pour caution » apposée sur un acte ne suffit pas si elle n'est pas accompagnée d'une mention manuscrite complète (depuis la loi du 1er août 2003). Les juges sont de plus en plus exigeants sur la forme.

La tendance est donc à la protection des cautions, considérées comme des parties faibles. Les tribunaux annulent régulièrement des cautionnements pour vice de forme, comme l'absence de mention manuscrite ou une signature équivoque. Pour les bailleurs, la solution est de se faire assister par un professionnel pour rédiger des actes de cautionnement conformes.

Un autre arrêt important : la Cour de cassation a jugé en 2019 que la caution doit avoir une mention manuscrite qui reprend les termes exacts de l'article L. 314-15 du Code de la consommation pour les cautionnements souscrits par des particuliers. Cela renforce encore la rigueur formelle.

Pour l'avenir, les bailleurs doivent anticiper : la réforme du droit des sûretés de 2021 a maintenu le principe de l'article 2292 (ex-2015) : le cautionnement ne se présume pas. Rien n'indique un assouplissement. Au contraire, la protection des cautions est un mouvement de fond.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

1. Le gérant qui signe un bail pour sa société est-il toujours caution ? Non, sauf s'il a signé un acte de cautionnement exprès. La simple signature en tant que gérant n'engage pas sa personne.

2. Puis-je poursuivre le gérant si la clause du bail initial le prévoit ? Non, si le gérant n'a pas accepté expressément d'être caution dans l'acte de cession. La clause n'est qu'une condition, pas un engagement.

3. Que faire si je suis propriétaire et que mon locataire personne morale ne paie plus ? Vérifiez si une caution personnelle a été valablement constituée. Sinon, vous ne pouvez agir que contre la société. Pour les loyers futurs, exigez un cautionnement conforme.

4. Quels sont les délais pour agir contre une caution ? Vous avez 5 ans à compter du premier impayé pour assigner la caution (prescription de droit commun). Mais si la caution est une personne physique, des règles spécifiques peuvent réduire ce délai.

5. Puis-je réclamer des intérêts et des frais à la caution ? Oui, si le cautionnement le prévoit. Sinon, seuls les loyers impayés et les intérêts légaux sont dus.

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