根据与房主达成的口头协议，承诺资助该房屋地下室改造工程，以换取房主承诺授予其使用和居住这些改造后空间的权利，并承担仅基于该协议提供资金的风险的人，不能根据无因得利规则要求返还资金。
参考决定： cc • N° 08-16.497 • 2009-11-05 • 查看决定 →
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根据与房主达成的口头协议，承诺资助该房屋地下室改造工程，以换取房主承诺授予其使用和居住这些改造后空间的权利，并承担仅基于该协议提供资金的风险的人，不能根据无因得利规则要求返还资金。
这一决定确认了财产法的基本原则。
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À Lyon, un propriétaire bailleur promet verbalement à son locataire qu'en échange du financement de l'aménagement d'un studio dans les combles (45 000 € sur 6 mois), celui-ci pourra l'occuper gratuitement pendant 10 ans. Une fois les travaux achevés, le propriétaire refuse d'accorder le droit d'usage et donne congé au locataire.
Application pratique:
Cette jurisprudence montre que le locataire qui a financé sur la base d'un simple accord verbal ne peut pas obtenir remboursement au titre de l'enrichissement sans cause, car il a pris un risque en se fondant sur cet accord. Avant tout financement, exigez un contrat écrit (bail à construction, convention d'occupation précaire ou promesse synallagmatique) précisant les obligations et les recours en cas de non-respect. Conservez toutes les factures et correspondances. Consultez un avocat pour sécuriser l'opération.
À Bordeaux, un primo-accédant souhaite acheter une maison avec un sous-sol non aménagé. Le vendeur lui promet verbalement que s'il finance les travaux d'aménagement (30 000 € sur 4 mois) avant la signature de l'acte, il réduira le prix d'autant et lui permettra d'occuper les lieux immédiatement. L'acheteur paie les travaux mais la vente échoue car le vendeur accepte une meilleure offre.
Application pratique:
Selon l'arrêt, celui qui finance des travaux sur la seule foi d'un accord verbal ne peut pas réclamer le remboursement sur le fondement de l'enrichissement sans cause. Avant d'investir dans un bien qui ne vous appartient pas encore, signez un avant-contrat écrit (compromis ou promesse unilatérale de vente) avec clause de remboursement en cas de non-réalisation. Faites appel à un notaire pour encadrer l'opération et n'avancez jamais d'argent sans garantie juridique solide.
À Marseille, dans une copropriété, un copropriétaire accepte verbalement de financer l'étanchéité et l'aménagement de la terrasse commune (15 000 € sur 3 mois) en échange de l'engagement d'un autre copropriétaire de lui accorder un droit d'usage exclusif de cette terrasse pendant 15 ans. Les travaux sont réalisés mais l'assemblée générale refuse d'accorder l'usage exclusif et le second copropriétaire nie tout accord.
Application pratique:
La décision rappelle que l'enrichissement sans cause ne s'applique pas lorsque le demandeur a pris un risque en se fondant sur un simple accord verbal. En copropriété, tout accord portant sur les parties communes et l'usage exclusif doit être écrit et soumis à l'approbation du syndicat des copropriétaires. Avant de financer des travaux, obtenez une convention écrite signée par toutes les parties, idéalement approuvée en assemblée générale. Conservez les preuves et consultez un avocat spécialisé.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Sous l'empire de l'article L. 412-17, alinéa 1, du Code du travail dans sa rédaction de la loi n° 82-915 du 28 octobre 1982, le délégué syndical est de droit représentant au comité d'entreprise ou au comité d'établissement dans les entreprises ou les établissements de moins de 300 salariés. Dès lors doit être cassé, le jugement d'un Tribunal d'instance qui pour rejeter la demande en annulation de la désignation d'un salarié ne possédant pas la qualité de délégué syndical comme représentant syndical au comité d'établissement d'une entreprise dont l'effectif global supérieur à 300 salariés, comporte plusieurs établissements distincts dont celui dans lequel la désignation avait eu lieu en occupe 150, énonce que l'article L. 412-17 vise la notion d'entreprise à l'exclusion de celle d'établissement et ne saurait trouver application dans un établissement dont l'effectif est inférieur à 300 salariés, mais qui dépend d'une entreprise employant au total 300 salariés ou plus.
Viole les articles L. 412-8 du Code rural et 1583 du Code civil, la cour d'appel qui déclare nulle l'acceptation par le preneur des conditions proposées pour une parcelle libre de location alors que la mise en vente, par acte unique, de cette parcelle et d'une parcelle donnée à bail, ne peut priver le bénéficiaire du droit de préemption de son droit d'accepter l'offre de vente de la parcelle libre de location.
Il résulte des articles L. 121-1, L. 123-4, L. 123-15 et L. 124-1 du code rural et de la pêche maritime que les échanges amiables d'immeubles ruraux, même en l'absence d'un périmètre d'aménagement, constituent un mode d'aménagement foncier rural, reposant sur le principe d'équivalence des attributions, et que les coéchangistes ne peuvent déroger, sans l'accord du preneur, au report du bail rural sur les parcelles acquises par le bailleur
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