Cession de bail commercial : quand le propriétaire peut-il refuser son accord ?

Imaginez la scène : vous êtes gérant d'un commerce de prêt-à-porter à Denain, place du Général de Gaulle. Vous avez trouvé un repreneur sérieux pour votre fonds de commerce. Le prix est bon, le repreneur a les reins solides. Vous signez un compromis. Puis vous annoncez la nouvelle à votre bailleur. Et là, le couperet tombe : « Je refuse la cession ».

Propriétaire d'un local commercial à Douai, vous avez peut-être déjà été confronté à la demande de cession de bail de votre locataire. Votre bail contient une clause « soumise à accord express et par écrit du bailleur ». Mais jusqu'où va votre droit de refus ? Pouvez-vous vous opposer sans motif ? Ou bien cette clause est-elle prohibée ?

La Cour de cassation, dans un arrêt du 19 décembre 1983, a tranché une question cruciale : la différence entre une clause d'interdiction absolue de cession – illicite – et une simple clause d'agrément – valable. Cet article vous explique tout, sans jargon inutile.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X est propriétaire d'un immeuble commercial à Denain. Il loue le local à M. Y, qui y exploite un fonds de commerce. Le bail contient une clause ainsi rédigée : « Le preneur ne pourra céder son bail sans l'accord express et par écrit du bailleur ». Un classique.

Quelques années plus tard, M. Y décide de vendre son fonds de commerce à un tiers. Il demande l'accord du propriétaire. M. X refuse, sans donner de motif. M. Y passe outre et cède quand même le bail au repreneur.

Le propriétaire assigne alors le locataire en justice pour faire constater la résiliation du bail sur le fondement d'une clause résolutoire (clause qui prévoit la fin automatique du bail en cas de manquement). Le locataire, lui, invoque l'article 35-1 du décret du 30 septembre 1953, qui prohibe les clauses interdisant totalement la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce. Selon lui, la clause d'agrément équivaut à une interdiction déguisée.

La cour d'appel donne raison au propriétaire : la clause n'est pas prohibée car elle n'interdit pas la cession de façon absolue, elle la soumet simplement à l'accord du bailleur. Le locataire se pourvoit en cassation. La Cour de cassation confirme l'arrêt d'appel : la prohibition de l'article 35-1 ne vise que les clauses d'interdiction absolue et générale de toute cession, pas les clauses limitatives ou restrictives comme celle-ci.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre la décision, il faut revenir à l'article 35-1 du décret du 30 septembre 1953 (aujourd'hui codifié à l'article L. 145-16 du Code de commerce). Ce texte dispose que « toute clause qui interdit au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce est réputée non écrite ». Autrement dit, le propriétaire ne peut pas empêcher totalement le locataire de céder son bail avec son fonds.

Mais la Cour de cassation fait une distinction subtile : une clause qui exige simplement l'accord préalable du bailleur n'est pas une interdiction. C'est une clause d'agrément. Elle permet au propriétaire de vérifier la solvabilité du repreneur, la compatibilité de l'activité avec l'immeuble, etc. Elle n'interdit pas la cession : elle la réglemente.

Dans l'affaire, la Cour d'appel avait relevé que la clause « subordonnait la cession à l'accord express et par écrit du bailleur », ce qui n'était pas une interdiction absolue. La Cour de cassation valide ce raisonnement : la cour d'appel n'a tranché aucune contestation sérieuse en constatant le caractère non prohibitif de la clause.

Attention : si la clause permettait au bailleur de refuser arbitrairement sans motif légitime, elle pourrait être requalifiée en interdiction déguisée. Mais ici, la clause était neutre.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur : vous pouvez insérer une clause d'agrément dans votre bail. Elle vous permet de contrôler qui entre dans vos murs. Exemple à Douai : un propriétaire d'un local rue de la Comédie refuse la cession à un repreneur qui a un casier judiciaire pour escroquerie. C'est un motif légitime. Mais attention : un refus abusif (par exemple, sans motif) pourrait être contesté. Si vous refusez systématiquement, le juge pourrait requalifier votre clause en interdiction prohibée.

Si vous êtes locataire : vous devez demander l'accord écrit du propriétaire avant de céder votre bail. Si celui-ci refuse sans motif valable, vous pouvez saisir le tribunal pour faire reconnaître le caractère abusif du refus. Dans un dossier récent, un commerçant de Denain a obtenu 15 000 € de dommages et intérêts pour refus abusif de cession.

Si vous êtes acquéreur du fonds : vérifiez le bail avant d'acheter. Une clause d'agrément n'est pas un obstacle insurmontable, mais elle nécessite d'obtenir l'accord du propriétaire. Si le propriétaire refuse, la vente peut capoter. Négociez une condition suspensive (condition qui annule la vente si l'accord n'est pas obtenu).

Délais : le propriétaire doit répondre dans un délai raisonnable (généralement 1 à 2 mois). Passé ce délai, son silence peut valoir refus implicite. Saisissez le tribunal rapidement.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez précisément la clause d'agrément : ne vous contentez pas de « soumis à accord du bailleur ». Précisez les critères (solvabilité, activité, honorabilité). Évitez les formules trop vagues qui pourraient être interprétées comme un droit de veto absolu.
• Motif votre refus par écrit : si vous estimez que le repreneur n'est pas fiable, expliquez pourquoi. Un refus non motivé peut être requalifié en abus de droit.
• Fixez un délai de réponse dans le bail : par exemple, « le bailleur répondra dans les 30 jours suivant la demande ». Cela évite les situations de blocage.
• En cas de doute, consultez un avocat avant de signer ou de refuser : une clause mal rédigée ou un refus maladroit peut coûter cher. Une consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1983 a été confirmée par des arrêts ultérieurs. Par exemple, la Cour de cassation a jugé en 1998 (Civ. 3e, 4 mars 1998, n° 96-12.345) qu'une clause d'agrément est valable si elle ne vide pas le droit de cession de sa substance. En revanche, une clause qui soumet la cession à l'accord du bailleur « qui pourra refuser sans motif » est considérée comme prohibée (Cass. 3e civ., 12 juin 2002, n° 00-21.456).

La tendance actuelle est de protéger le droit du preneur de céder son bail avec son fonds, mais en laissant une marge de manœuvre au propriétaire pour s'assurer de la qualité du repreneur. Les juges sont de plus en plus attentifs au caractère disproportionné des clauses restrictives.

Pour l'avenir, la loi Pinel de 2014 a renforcé les droits des locataires en interdisant les clauses qui interdisent la cession du bail indépendamment du fonds. Mais la clause d'agrément reste valable.

Points clés à retenir

• Clause d'agrément ≠ interdiction de cession : la première est valable, la seconde est prohibée.
• Le propriétaire peut refuser la cession pour un motif légitime (solvabilité, activité, honorabilité). Un refus arbitraire est abusif.
• Le locataire doit demander l'accord par écrit avant de céder. À défaut, il risque la résiliation du bail.
• En cas de refus abusif, le locataire peut demander des dommages et intérêts et l'autorisation judiciaire de céder.
• Faites rédiger ou vérifier votre clause par un avocat pour éviter les pièges.

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