Décision de référence : Cour de cassation • N° 96-20.204 • 1998-07-01 • Consulter la décision →
En matière de bail commercial, l’action en fixation du loyer lors du renouvellement doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la date de renouvellement, sous peine de forclusion. Ce délai est impératif et ne peut être prorogé, même si un congé avec offre de renouvellement a été délivré. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans son arrêt du 1er juillet 1998. Dans cette affaire, des propriétaires ont assigné leurs locataires plus de deux ans après le renouvellement, et leur action a été déclarée irrecevable.
Pourquoi un tel délai ? Le législateur a voulu sécuriser les relations contractuelles : le locataire doit connaître rapidement le loyer qu’il aura à payer, sans être exposé à une demande rétroactive imprévue.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L’affaire concerne un local commercial à Caen, appartenant aux époux X... et loué aux époux Y... Le bail initial, d’une durée de neuf ans, expirait le 1er mars 1991. Par acte du 25 août 1989, les propriétaires ont donné congé aux locataires avec offre de renouvellement. Ceux-ci ayant accepté le renouvellement, un nouveau bail a pris effet le 1er mars 1991 aux mêmes conditions.
Estimant le loyer sous-évalué, les bailleurs ont voulu le faire fixer judiciairement. Ils ont notifié aux locataires, le 3 août 1994, un mémoire en fixation du loyer (document écrit exposant leurs prétentions et le montant souhaité). Mais plus de trois ans s’étaient déjà écoulés depuis la prise d’effet du bail renouvelé.
Les locataires ont contesté, invoquant l’irrecevabilité de l’action pour dépassement du délai de deux ans. Les propriétaires soutenaient que le congé avec offre de renouvellement faisait courir un nouveau délai. La cour d’appel de Caen leur a donné tort, jugeant le délai impératif et ayant commencé à courir le 1er mars 1991. Les bailleurs se sont pourvus en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel. Elle vise l’article 33 du décret du 30 septembre 1953 (aujourd’hui codifié à l’article L. 145-56 du Code de commerce), qui impose au bailleur de demander la fixation du loyer « dans les deux ans qui suivent la date de renouvellement du bail ».
Ce délai est un délai de forclusion : au-delà, toute action est irrecevable. Il ne peut être interrompu ni prorogé. Peu importe que le bailleur ait notifié un congé avec offre de renouvellement ; le point de départ reste la date de renouvellement effectif du bail. En l’espèce, le bail a été renouvelé le 1er mars 1991 et le mémoire notifié le 3 août 1994, soit plus de deux ans après. L’action était donc forclose.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : si vous venez de renouveler un bail commercial et que vous estimez le loyer sous-évalué, vous devez impérativement notifier un mémoire en fixation du loyer dans les deux ans de la prise d’effet du bail. Passé ce délai, vous perdez définitivement ce droit.
Pour les locataires : cette décision vous protège. Si votre bailleur vous réclame un loyer plus élevé après plus de deux ans, vous pouvez opposer l’irrecevabilité de sa demande.
Pour les acquéreurs d’un local commercial : vérifiez si une action en fixation du loyer a été engagée dans les deux ans du renouvellement. Si le délai est écoulé, le nouveau propriétaire ne pourra plus agir.
La notification du mémoire doit être faite par acte de commissaire de justice (ancien acte d’huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant le montant du loyer souhaité et les éléments justificatifs.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Notez la date de renouvellement dans votre agenda. Dès le renouvellement, prévoyez un rappel à 18 mois pour préparer votre mémoire. N’attendez pas.
- Consultez un avocat spécialisé. Un professionnel vous aidera à respecter les délais et à rédiger un mémoire conforme. Sur Caen, plusieurs avocats en droit immobilier peuvent vous assister.
- Ne comptez pas sur le congé pour repousser le délai. Comme le rappelle la Cour de cassation, le délai court à compter du renouvellement effectif, non de la notification du congé.
- En cas de litige, vérifiez la date du mémoire. Si vous êtes locataire et que le bailleur agit hors délai, soulevez l’irrecevabilité dès la première audience.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante. Déjà, par un arrêt du 9 novembre 1993 (n° 92-10.264), la Cour de cassation avait jugé que le délai de deux ans pour agir en fixation du loyer est un délai de forclusion insusceptible de suspension. Plus récemment, un arrêt du 24 septembre 2008 (n° 07-14.622) a précisé que ce délai s’applique même lorsque le bailleur notifie un congé avec offre de renouvellement après le renouvellement.
Ce que vous devez retenir absolument
FAQ pratique :
- Puis-je réviser le loyer après 2 ans si j’ai donné un congé ? Non, le délai court à partir du renouvellement, pas du congé.
- Que faire si je suis locataire et que mon bailleur agit après 2 ans ? Vous devez soulever l’irrecevabilité de la demande, en invoquant la forclusion.
