Décision de référence : cc • N° 04-19.923 • 2009-12-09 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire à Bourbourg, dans le Nord. Vous louez un local à usage de restaurant à un commerçant. Le bail contient une clause classique : le locataire ne peut céder son droit au bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce. Un jour, il vous annonce qu'il quitte les lieux et qu'un nouveau locataire va prendre sa place, sans que vous ayez donné votre accord. Surprise : aucun fonds n'a jamais été exploité dans ces murs. Vous refusez la cession. Le nouveau prétendant vous attaque en justice, arguant que vous êtes de mauvaise foi. Qui a raison ?
Cette question, qui peut sembler anodine, a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 9 décembre 2009 (n° 04-19.923). La réponse est claire : la bonne foi ne permet pas de vider une clause de sa substance ni de contourner les règles impératives du statut des baux commerciaux (code de commerce, article L. 145-1). Autrement formulé, même si une clause vous paraît injuste dans son application, vous ne pouvez pas en faire fi sous prétexte que l'autre partie aurait été déloyale. Le juge peut sanctionner un abus, mais pas réécrire le contrat.
Cet arrêt est un garde-fou essentiel pour les bailleurs, mais aussi un piège pour les locataires trop confiants. Voyons ensemble ce qui s'est passé dans cette affaire, pourquoi la Cour a jugé ainsi, et ce que cela change pour vous, que vous soyez propriétaire à Gravelines ou locataire à Perpignan.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Nous sommes à Perpignan, en 1999. Un propriétaire, que nous appellerons M. X, consent un bail commercial de neuf ans à la SARL La Belle Époque. Les locaux sont destinés à une activité de restaurant, bar et brasserie. Le contrat est rédigé par un professionnel et contient une clause de cession classique : le preneur (locataire) ne peut céder son droit au bail (c'est-à-dire transmettre le contrat de location) qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce (l'ensemble des biens meubles et la clientèle attachés à l'activité). En d'autres termes, pas de vente du bail sans vente du fonds. Cette clause est fréquente : elle permet au bailleur de s'assurer que le successeur est un véritable commerçant exploitant, et non un simple sous-locataire déguisé.
Mais voilà : la SARL La Belle Époque n'a jamais créé ni exploité le moindre fonds de commerce dans les lieux. Aucune chaise, aucune nappe, aucun client. Pourquoi ? L'arrêt ne le dit pas, mais on peut imaginer un projet avorté, des travaux qui n'ont pas abouti, ou une simple intention spéculative. Toujours est-il que, quelques années plus tard, la SARL décide de céder son bail à un tiers, M. Pompei, et ce, sans l'accord du bailleur. Ce dernier s'y oppose, invoquant la clause du contrat. M. Pompei saisit alors la justice pour faire reconnaître la validité de la cession.
Devant la cour d'appel, M. Pompei et la SARL La Belle Époque plaident la mauvaise foi du bailleur. Leur argument ? Puisqu'aucun fonds n'a jamais existé, la clause qui subordonne la cession à l'acquisition du fonds est vidée de son objet. En s'en prévalant, le bailleur agit de manière déloyale. La cour d'appel leur donne raison : elle déclare la cession opposable (c'est-à-dire valable à l'égard du bailleur) et condamne ce dernier à l'accepter. Le bailleur se pourvoit en cassation. L'affaire arrive devant la Cour de cassation, qui va trancher en sa faveur.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel. Pourquoi ? Parce que, selon elle, la cour d'appel a violé deux textes fondamentaux : l'article 1134 du Code civil (ancien, aujourd'hui article 1103), qui dispose que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, et l'article L. 145-1 du Code de commerce, qui fixe le statut impératif des baux commerciaux. En langage courant, la Cour dit : oui, le juge peut sanctionner un usage déloyal d'une clause contractuelle (par exemple, si un propriétaire refuse systématiquement toute cession sans motif légitime, cela pourrait être abusif). Mais il ne peut pas, sous ce prétexte, porter atteinte à la substance même des droits et obligations que les parties ont librement acceptés, ni s'affranchir des règles d'ordre public (impératives) du statut des baux commerciaux.
Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? La clause litigieuse n'a pas été jugée nulle. Elle était parfaitement valable et applicable. Que le fonds ait existé ou non importe peu : la clause interdit la cession du seul droit au bail, point. Le fait qu'aucun fonds n'ait été créé ne transforme pas cette interdiction en autorisation. La cour d'appel a donc commis une erreur en substituant sa propre appréciation de la bonne foi à la volonté claire des parties. Elle aurait dû constater que la clause était licite et que le bailleur était fondé à s'en prévaloir, sauf à démontrer un abus caractérisé — ce qui n'était pas le cas ici. La simple opposition à une cession non conforme au contrat n'est pas un abus.
Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation : la bonne foi contractuelle (article 1104 du Code civil) est un outil de régulation, pas un instrument de révision du contrat. Elle permet de punir les comportements déloyaux (par exemple, un bailleur qui refuserait une cession pour nuire au locataire), mais pas de réécrire les clauses. En l'espèce, la cour d'appel était allée trop loin. La Cour de cassation remet les pendules à l'heure.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur (à Bourbourg, Gravelines ou ailleurs), cette décision est rassurante. Vous pouvez insérer dans vos baux des clauses restrictives de cession, par exemple exiger q
