Cession de bail commercial en liquidation judiciaire : la garantie solidaire du cédant renaît après la procédure

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Aix-les-Bains, loué à une boutique de prêt-à-porter. Un jour, votre locataire est placé en liquidation judiciaire. Le liquidateur cède le bail à un repreneur. Rassuré, vous signez. Mais deux ans plus tard, le repreneur fait faillite à son tour, laissant des loyers impayés. À qui réclamer ? Votre ancien locataire, le cédant, vous oppose une clause du bail qui le rend solidaire du nouveau preneur. Mais cette clause est-elle valable ? La réponse tient en un mot : oui, après la liquidation.

Cette question, des centaines de bailleurs se la posent chaque année. Et pour cause : le sort des clauses de garantie solidaire lors d'une cession de bail en période de procédure collective (liquidation ou redressement judiciaire) est un véritable casse-tête juridique. L'article L. 641-12 du Code de commerce (qui organise la cession des baux par le liquidateur) répute non écrite toute clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire. Mais attention : cette faveur ne bénéficie qu'au preneur en liquidation. Une fois la procédure terminée, si une nouvelle cession intervient selon les règles de droit commun (hors procédure collective), la clause retrouve sa pleine vigueur.

La décision de la Cour de cassation du 15 novembre 2017 (n° 16-19.131) vient le confirmer avec une netteté qui devrait faire réfléchir tout bailleur, repreneur ou cédant. Voyons ensemble ce que cela signifie concrètement, et comment vous pouvez vous protéger.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X est propriétaire d'un local commercial à Saint-Jean-de-Maurienne, qu'il donne à bail à une société de restauration rapide. En 2012, cette société est placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur, conformément à l'article L. 641-12 du Code de commerce, cède le bail à un repreneur, M. Y. Le contrat de cession stipule une clause de garantie solidaire : le cédant (la société en liquidation) reste tenu au paiement des loyers en cas de défaillance du cessionnaire. Mais le liquidateur, se fondant sur l'alinéa 2 de cet article, considère cette clause comme non écrite et la supprime. La cession est donc réalisée sans garantie solidaire.

Deux ans plus tard, M. Y, le repreneur, cède à son tour le bail à un tiers, M. Z, cette fois-ci en dehors de toute procédure collective, par une cession de droit commun. Le contrat de cession entre Y et Z contient une clause de garantie solidaire classique. Z cesse de payer les loyers. Le bailleur, M. X, assigne alors Y (le second cédant) en paiement des loyers impayés, sur le fondement de cette clause.

Y résiste : selon lui, la clause de garantie solidaire est nulle car elle avait été réputée non écrite lors de la première cession en liquidation judiciaire. Il soutient que cette nullité s'étend à toutes les cessions ultérieures. Le tribunal de grande instance de Chambéry lui donne raison. Mais la cour d'appel de Grenoble infirme ce jugement, et la Cour de cassation confirme l'arrêt d'appel : la clause de garantie solidaire est valable pour la seconde cession, car elle intervient en dehors du champ de la liquidation judiciaire.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le cœur du litige porte sur l'interprétation de l'article L. 641-12, alinéa 2, du Code de commerce. Ce texte dispose que, lorsque le liquidateur cède le bail d'un local utilisé pour l'activité du débiteur, « est réputée non écrite toute clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire ». Le but est évident : faciliter la cession des baux en période de liquidation en allégeant les charges du cédant (le preneur en faillite), afin de maximiser les chances de trouver un repreneur et de préserver l'emploi.

Mais cette faveur légale est-elle définitive ? La Cour de cassation répond par la négative. Elle précise que la règle protectrice « ne profite qu'au preneur en liquidation judiciaire ». Autrement dit, la clause n'est réputée non écrite que dans le cadre de la cession opérée par le liquidateur. Une fois cette cession réalisée, le bail continue sa vie sous le régime de droit commun. Si, ultérieurement, le cessionnaire (devenu locataire) cède à son tour le bail, hors procédure collective, les clauses de garantie solidaire retrouvent leur plein effet. Le second cédant est donc tenu solidairement avec le second cessionnaire.

La Cour s'appuie sur une analyse textuelle et téléologique (finalité de la loi). L'article L. 641-12 est une exception au droit commun des cessions de bail, où la garantie solidaire est la règle (article 1217 du Code civil). Cette exception doit être interprétée strictement, car elle déroge à la liberté contractuelle. Or, une interprétation extensive étendrait l'exception au-delà de son but, qui est de protéger le preneur en difficulté, non de libérer tous les cédants futurs.

Cette décision confirme une jurisprudence constante : la protection offerte par les textes sur les procédures collectives est personnelle au débiteur. Elle ne se transmet pas aux ayants cause (cessionnaires successifs) en dehors du champ de la procédure. C'est une application du principe selon lequel « les exceptions sont de droit strict ».

Les arguments de M. Y, le second cédant, ont donc été rejetés : il ne pouvait pas se prévaloir d'une nullité qui ne le concernait pas. La clause de garantie solidaire insérée dans le contrat de cession entre Y et Z était parfaitement valable, et Y devait payer les loyers impayés par Z.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications majeures pour trois catégories d'acteurs : les bailleurs, les cédants en liquidation et les repreneurs.

Pour vous, propriétaire bailleur : vous pouvez dormir sur vos deux oreilles... en partie. Si vous avez consenti à une cession de bail en période de liquidation judiciaire, vous ne pouvez pas vous retourner contre le cédant (le preneur en liquidation) en cas de défaut du repreneur. Mais attention : si ce repreneur cède à son tour le bail à un tiers, vous pouvez exiger du second cédant qu'il garantisse les loyers, même si la clause avait été supprimée lors de la première cession. Exemple chiffré : à Saint-Jean-de-Maurienne, un loyer mensuel de 2 500 €. Si le second cessionnaire ne paie pas pendant 6 mois, vous pouvez réclamer 15 000 € au second cédant, grâce à la clause de garantie solidaire.

Pour vous, cédant en liquidation judiciaire : la bonne nouvelle, c'est que vous êtes libéré de toute garantie solidaire lors de la cession opérée par le liquidateur. Mais si vous êtes ensuite amené à céder un autre bail (ou le même après avoir été désolidarisé), vous ne pourrez pas invoquer cette protection. La Cour de cassation vous rappelle que la faveur est personnelle et limitée dans le temps.

Pour vous, repreneur d'un bail en liquidation : vous devez être extrêmement vigilant. En acceptant la cession, vous devenez locataire. Si vous cédez à votre tour le bail, vous serez tenu solidairement avec votre cessionnaire. Pour éviter cela, vous devez soit négocier une clause de garantie limitée (par exemple, plafonnée dans le temps ou dans son montant), soit exiger une garantie bancaire de votre cessionnaire. Ne comptez pas sur la nullité de la clause pour vous protéger : elle ne joue qu'une fois, et seulement pour le cédant en liquidation.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez :

• Vérifier si la cession à laquelle vous avez participé était ou non dans le cadre d'une procédure collective ;
• Si oui, sachez que la protection est personnelle au cédant initial ;
• Lors d'une revente du bail, faites rédiger un avenant au contrat de cession pour limiter votre garantie solidaire ;
• En cas de litige, n'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier à Chambéry ou à Aix-les-Bains.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez des clauses de garantie solidaire claires et limitées dans le temps. Par exemple, prévoyez que la garantie du cédant ne court que pendant 12 mois après la cession, ou qu'elle est plafonnée à six mois de loyers. Cela réduit les risques pour le cédant tout en protégeant le bailleur.
• Exigez des garanties personnelles ou réelles lors de toute cession. Avant d'accepter un cessionnaire, demandez-lui un dépôt de garantie renforcé, une caution bancaire ou une hypothèque sur un bien. À Aix-les-Bains, un bailleur prudent peut demander une caution solidaire d'un tiers.
• Informez-vous sur le passif du cédant et du cessionnaire. Avant de signer une cession, obtenez les comptes annuels, un extrait Kbis récent et interrogez le greffe du tribunal de commerce de Chambéry pour vérifier l'absence de procédure collective en cours.
• Faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour négocier les conditions de la cession. Un professionnel pourra rédiger des clauses sur mesure, comme une clause de garantie d'éviction ou de non-concurrence, et vérifier la conformité avec la jurisprudence récente.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée bien établie. Déjà, dans un arrêt du 20 mars 2013 (n° 11-28.374), la Cour de cassation avait jugé que la nullité des clauses de garantie solidaire prévue par l'article L. 641-12 ne s'applique qu'à la cession réalisée par le liquidateur, et non aux cessions antérieures. La solution est symétrique : la protection est limitée à l'acte de cession lui-même.

À l'inverse, la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 12 septembre 2014, avait semblé étendre la protection à toutes les cessions ultérieures, considérant que la clause était définitivement anéantie. Mais la Cour de cassation a rejeté cette interprétation dans l'arrêt commenté, confirmant la position majoritaire : la faveur légale est personnelle et temporaire.

La tendance actuelle des tribunaux est donc à une application stricte de l'article L. 641-12. Les juges sont soucieux de ne pas étendre la protection au-delà de son objectif, qui est de sauver les entreprises en difficulté, et non de créer un privilège permanent pour tous les cédants.

Pour l'avenir, il est possible que le législateur clarifie la portée de cette disposition, mais en l'état, la jurisprudence est fixée. Les praticiens du droit immobilier à Chambéry, Lyon ou Grenoble conseillent donc une grande prudence lors de toute cession de bail, même hors procédure collective.

Questions fréquentes

• Puis-je, en tant que bailleur, réclamer des loyers au cédant initial si le cessionnaire ne paie pas, alors que la cession a eu lieu en liquidation judiciaire ? Non, car la clause de garantie solidaire est réputée non écrite dans ce cadre. Vous ne pouvez vous retourner que contre le cessionnaire.
• Que faire si je suis cédant d'un bail et que je crains d'être poursuivi par le bailleur après une revente ? Vous pouvez négocier une clause de garantie limitée dans le contrat de cession, ou souscrire une assurance protection juridique. Surtout, ne signez pas de clause de garantie solidaire sans limite de durée.
• Cette jurisprudence s'applique-t-elle aussi aux baux d'habitation ? Non, elle concerne exclusivement les baux commerciaux. Pour les baux d'habitation, les règles sont différentes et la garantie solidaire est souvent interdite (loi du 6 juillet 1989).
• Quels sont les délais pour agir contre le cédant ? Vous disposez d'un délai de 5 ans à compter de la première échéance impayée pour assigner le cédant en paiement. Passé ce délai, l'action est prescrite.
• Dois-je obligatoirement passer par un avocat pour céder un bail commercial ? Non, mais c'est vivement recommandé, surtout si le bail comporte des clauses complexes ou si une procédure collective est en cours. L'avocat vous aidera à rédiger un acte sécurisé et à éviter les pièges.

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