Cession de bail commercial : le bailleur ne peut réclamer les loyers au cédant après la cession

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Vandoeuvre-lès-Nancy. Vous avez signé un bail avec un locataire qui, un jour, décide de céder son bail à un tiers. Vous êtes informé, vous donnez votre accord, et le nouveau locataire s'installe. Mais quelques mois plus tard, les loyers ne tombent plus. À qui réclamer ? À l'ancien locataire, qui n'est plus dans les lieux ? Ou au nouveau, qui occupe toujours le local ?

Cette question, des centaines de propriétaires se la posent chaque année. Et la réponse n'est pas toujours intuitive. Beaucoup pensent que le cédant (l'ancien locataire) reste garant des loyers, surtout si le cessionnaire (le nouveau) ne paie pas. Mais la loi dit le contraire, et la Cour de cassation le rappelle fermement dans un arrêt du 12 juillet 1988.

Dans cette décision, les juges ont tranché : en l'absence de clause de solidarité (engagement contractuel par lequel le cédant et le cessionnaire sont tenus ensemble au paiement), le bailleur ne peut pas se retourner contre le cédant pour des loyers échus après la cession. Le cédant est libéré de toute obligation locative à compter de la date de la cession, dès lors que celle-ci est régulière. Une sécurité pour les cédants, mais un piège pour les bailleurs qui n'ont pas prévu de clause de solidarité.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Mademoiselle X., propriétaire à Vandoeuvre-lès-Nancy, donne en location un local commercial à des consorts Y. en vertu d'un bail commercial. En 1980, les consorts Y. cèdent leur bail à Madame Z. La cession est régulière : le propriétaire est informé et donne son accord. Madame Z. devient donc la nouvelle locataire.

Mais très vite, les loyers cessent d'être payés. Mademoiselle X. se tourne alors vers les cédants, les consorts Y., pour réclamer le paiement des loyers impayés. Elle estime que ceux-ci restent tenus au paiement, même après la cession. Les consorts Y. refusent, arguant qu'ils ne sont plus locataires et qu'ils n'ont aucune obligation de payer les loyers postérieurs à la cession.

L'affaire arrive devant le tribunal de Nancy, puis devant la cour d'appel. En 1986, la cour d'appel de Nancy donne raison aux cédants : elle déboute Mademoiselle X. de sa demande. Celle-ci se pourvoit en cassation.

Devant la Cour de cassation, Mademoiselle X. soutient que la cession de bail n'a pas, sauf convention contraire, pour effet de libérer le cédant de ses obligations à l'égard du bailleur. Selon elle, le cédant reste tenu des loyers, même après la cession, car le bailleur n'a pas consenti à une novation (changement de débiteur).

Les consorts Y. répondent que, en l'absence de clause de solidarité, la cession régulière du bail a pour effet de substituer le cessionnaire au cédant dans tous les droits et obligations nés du bail. Le cédant n'est donc plus redevable des loyers postérieurs à la cession.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 12 juillet 1988, rejette le pourvoi de Mademoiselle X. et confirme la décision de la cour d'appel de Nancy. Le raisonnement est simple et repose sur un principe essentiel du droit des contrats : la cession de bail est une cession de contrat (transfert de la qualité de locataire d'une personne à une autre).

Les juges rappellent que, sauf clause contraire, la cession de bail emporte substitution du cessionnaire au cédant dans l'ensemble des droits et obligations découlant du bail. En d'autres termes, à compter de la cession, c'est le cessionnaire qui devient le seul débiteur des loyers et des charges. Le cédant est libéré pour l'avenir.

La Cour s'appuie sur le principe de l'effet relatif des contrats (les conventions ne lient que les parties qui les ont signées). Le cédant n'est plus partie au bail après la cession. Dès lors, le bailleur ne peut exiger de lui le paiement de loyers échus après la cession, à moins qu'une clause de solidarité n'ait été prévue dans le bail ou dans l'acte de cession.

Cette décision n'est pas une surprise : elle est conforme à la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Dès 1970, la Cour avait jugé que la cession régulière d'un bail libère le cédant de ses obligations futures (Civ. 3e, 18 février 1970). L'arrêt de 1988 ne fait que confirmer cette solution, en la précisant : l'absence de clause de solidarité est déterminante.

Les arguments de Mademoiselle X. (novation, absence de libération du cédant) ont été écartés. La Cour a considéré que la cession n'est pas une novation (création d'une nouvelle obligation) mais un transfert de contrat. Le bailleur n'a pas à consentir à une libération du cédant : la loi l'emporte, sauf volonté contraire des parties.

Ainsi, le sort du cédant est clair : une fois la cession régulièrement effectuée, il peut dormir tranquille. C'est le cessionnaire qui assume les loyers à venir. Le bailleur, lui, doit être vigilant : s'il veut conserver un recours contre le cédant, il doit exiger une clause de solidarité.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial à Nancy ou ailleurs, et que votre locataire souhaite céder son bail, vous devez impérativement exiger une clause de solidarité dans l'acte de cession. Sans cette clause, vous perdez tout recours contre l'ancien locataire pour les loyers impayés après la cession. Imaginons : vous donnez votre accord à une cession, le nouveau locataire (cessionnaire) paie trois mois puis disparaît. Sans clause de solidarité, vous ne pouvez pas réclamer les loyers à l'ancien locataire, même s'il est solvable. Vous devez vous retourner contre le cessionnaire, souvent plus difficile à attraper.

Exemple chiffré : un loyer mensuel de 2 000 €, impayés pendant 6 mois = 12 000 €. Sans clause de solidarité, vous ne pourrez pas réclamer cette somme au cédant. Avec clause, oui.

Pour le locataire cédant

Si vous êtes locataire et que vous cédez votre bail, cette décision est une bonne nouvelle : vous êtes libéré de toute obligation de payer les loyers après la cession, à condition que la cession soit régulière (information du bailleur, accord, etc.). Vous n'avez pas à craindre d'être poursuivi pour des impayés du cessionnaire. Vérifiez simplement que le bail ne contient pas une clause de solidarité vous liant au cessionnaire. Si c'est le cas, vous restez tenu solidairement pendant une durée déterminée (souvent jusqu'à la fin du bail ou pendant un certain nombre d'années).

Pour le locataire cessionnaire

Vous devez être conscient que vous devenez le seul débiteur des loyers et charges à compter de la cession. Le bailleur peut vous réclamer directement les sommes dues. Assurez-vous d'avoir les moyens de payer avant de vous engager.

Pour les professionnels de l'immobilier

Agents immobiliers, notaires, avocats : lors d'une cession de bail commercial, vous devez systématiquement proposer une clause de solidarité pour protéger le bailleur. À défaut, celui-ci pourrait engager votre responsabilité professionnelle en cas d'impayés.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Exigez une clause de solidarité dans l'acte de cession : si vous êtes bailleur, faites rédiger une clause précisant que le cédant reste solidaire du paiement des loyers pendant une durée déterminée (par exemple, 3 ans ou jusqu'à la fin du bail). Cela vous permet de vous retourner contre lui en cas de défaillance du cessionnaire.
• Vérifiez le bail initial : avant d'accepter une cession, lisez attentivement le bail. Certains baux contiennent déjà une clause de solidarité qui s'applique automatiquement en cas de cession. Si c'est le cas, pas besoin d'en rajouter.
• Exigez la solvabilité du cessionnaire : en tant que bailleur, vous pouvez demander des garanties (caution, dépôt de garantie) au nouveau locataire avant de donner votre accord. Cela limite les risques d'impayés.
• Faites rédiger un avenant : si vous acceptez la cession, faites signer un avenant au bail avec le cessionnaire, reprenant toutes les clauses. Cela clarifie les obligations de chacun et évite les contestations ultérieures.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La solution de 1988 est constante. La Cour de cassation l'a réaffirmée à plusieurs reprises, notamment dans un arrêt du 3 mars 1999 (n° 96-22.160) : « la cession de bail, régulièrement consentie, libère le cédant de ses obligations pour l'avenir, sauf stipulation contraire ». Et encore dans un arrêt du 14 novembre 2019 (n° 18-22.002) : « le cédant n'est pas tenu au paiement des loyers postérieurs à la cession en l'absence de clause de solidarité ».

Les tribunaux appliquent cette règle de manière stricte. Même si le bailleur n'a pas été informé de la cession, la sanction est différente (nullité de la cession, dommages-intérêts), mais le principe de libération du cédant reste valable si la cession est régularisée a posteriori.

Une évolution récente : la loi Pinel du 18 juin 2014 a renforcé les droits du bailleur en matière de cession de bail commercial, notamment en imposant des formalités (notification au bailleur). Mais elle n'a pas modifié le principe de la libération du cédant. La jurisprudence reste donc d'actualité.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les bailleurs soient de plus en plus vigilants et exigent systématiquement des clauses de solidarité, voire des garanties bancaires. La tendance est à la protection du bailleur, mais dans les limites du droit des contrats.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ

1. Puis-je réclamer les loyers à l'ancien locataire si le nouveau ne paie pas ? Non, sauf si une clause de solidarité a été prévue dans le bail ou l'acte de cession.
2. Que faire si je suis bailleur et que je n'ai pas de clause de solidarité ? Vous devez agir rapidement contre le cessionnaire : mise en demeure, saisie, résiliation du bail. Vous pouvez aussi demander des dommages-intérêts si le cessionnaire est insolvable.
3. La cession doit-elle être notifiée au bailleur ? Oui, la cession doit être signifiée au bailleur par acte d'huissier ou notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut, le bailleur peut demander la nullité de la cession.
4. Le cédant peut-il être poursuivi pour des loyers antérieurs à la cession ? Oui, il reste tenu des loyers impayés avant la cession. La libération ne vaut que pour l'avenir.
5. Quel est le délai pour agir contre le cessionnaire ? Vous avez 5 ans à compter de chaque échéance impayée (prescription de droit commun). Mais agissez vite pour éviter l'aggravation de la dette.

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