Cession de bail commercial en redressement judiciaire : le propriétaire ne peut plus s'y opposer

Vous êtes propriétaire d'un local commercial à Bollène et vous venez d'apprendre que votre locataire, en redressement judiciaire, a cédé son bail à un tiers sans vous demander votre avis. Scandale ? Pas forcément. La Cour de cassation a tranché dès 1994 : dans le cadre d'un plan de redressement, le tribunal peut ordonner la cession du bail, et la clause qui exige votre accord écrit devient caduque. Explications.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Imaginez la société Provence jardins, locataire d'un local commercial à Bollène appartenant à la SCI du Domaine agricole de Pigranel. En difficulté financière, elle est placée en redressement judiciaire. Le tribunal arrête un plan de cession qui prévoit la vente du fonds de commerce, comprenant le droit au bail. Mais le contrat de location contient une clause classique : toute cession est subordonnée à l'accord écrit du bailleur. La SCI refuse de donner son consentement, estimant que le cessionnaire n'est pas assez solvable. Pourtant, le tribunal a déjà validé le plan. La société Provence jardins cède quand même le fonds, et la SCI l'assigne en justice pour faire annuler la cession et obtenir l'expulsion du nouveau locataire.

Le début de l'affaire est favorable à la SCI : la cour d'appel d'Aix-en-Provence lui donne raison, annulant la cession faute d'accord du propriétaire. Mais la Cour de cassation, dans son arrêt du 6 décembre 1994, casse cette décision. Elle rappelle que l'article 86 de la loi du 25 janvier 1985 (devenu l'article L. 642-7 du Code de commerce) permet au tribunal de déterminer les contrats nécessaires au maintien de l'activité, et que le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats. Autrement dit, la clause d'agrément du bailleur est privée d'effet.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Les juges de la Cour de cassation ont un raisonnement simple mais puissant. Ils s'appuient sur l'article 86 de la loi du 25 janvier 1985 (aujourd'hui article L. 642-7 du Code de commerce). Ce texte prévoit que le tribunal qui arrête un plan de redressement peut ordonner la cession de certains contrats, dont les baux commerciaux, s'ils sont nécessaires au maintien de l'activité. Or, le jugement qui arrête le plan emporte de plein droit cession de ces contrats, sans qu'aucune formalité supplémentaire ne soit requise.

La clause du bail qui subordonne la cession à l'accord écrit du bailleur est donc incompatible avec ce dispositif légal. En effet, si le tribunal a déjà jugé que la cession est nécessaire, le propriétaire ne peut pas s'y opposer en invoquant une clause contractuelle. C'est une application du principe selon lequel la loi prime sur le contrat en matière de redressement judiciaire. Les magistrats précisent que la décision du tribunal s'impose à tous, y compris au bailleur.

Cette solution n'est pas une surprise pour les spécialistes : elle confirme une jurisprudence antérieure, mais elle en précise la portée. La Cour de cassation écarte l'argument de la SCI selon lequel le bailleur doit pouvoir contrôler la personne du cessionnaire. Elle considère que le tribunal, en arrêtant le plan, a déjà opéré ce contrôle dans l'intérêt de la poursuite de l'activité.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : vous ne pouvez plus vous opposer à une cession de bail ordonnée dans le cadre d'un plan de redressement judiciaire. Même si votre contrat exige votre accord écrit, cette clause est inopérante. Si vous tentez de faire annuler la cession, vous perdrez votre procès et devrez supporter les frais. Exemple : à Apt, un propriétaire avait refusé son accord pour un bail commercial cédé dans un plan, estimant que le cessionnaire n'avait pas assez de fonds propres. Il a été débouté et a dû payer 5 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Pour les locataires en redressement : vous pouvez céder votre bail sans l'accord du propriétaire si le tribunal l'ordonne dans le plan. Mais attention : la cession doit être prévue dans le jugement arrêtant le plan. Si vous tentez une cession amiable sans décision judiciaire, la clause d'agrément reste valable.

Pour les cessionnaires : vous êtes protégés. Une fois le plan arrêté, vous entrez dans les lieux sans risque d'être expulsé par le bailleur. Vous devez simplement respecter les conditions du plan (paiement du loyer, etc.).

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Propriétaires : rédigez des clauses de préemption ou d'agrément, mais sachez qu'elles sont inefficaces en cas de redressement judiciaire. Mieux vaut vérifier la solidité financière du cessionnaire avant de s'opposer, car un refus abusif peut vous coûter cher.
• Locataires : si vous êtes en redressement, demandez au tribunal d'inclure la cession du bail dans le plan. Cela vous évitera de négocier avec un propriétaire récalcitrant.
• Acquéreurs potentiels : avant de signer un bail, renseignez-vous sur la situation financière du locataire. Un plan de cession peut vous offrir une opportunité, mais aussi des risques si le fonds est fragile.
• En cas de litige, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier et des entreprises. Les délais de procédure sont courts (souvent 2 mois pour contester un plan). À Bollène comme à Apt, une première consultation de 45 € peut vous éviter des mois de procédure.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée favorable à la sauvegarde des entreprises. Un arrêt antérieur de la Cour de cassation (Com., 10 juillet 1990, n° 88-18.341) avait déjà jugé que le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail lorsqu'elle est nécessaire à la cession du fonds de commerce dans le cadre d'une procédure collective. La jurisprudence de 1994 confirme et élargit cette solution.

Depuis, le législateur a codifié ces principes dans le Code de commerce (articles L. 642-7 et suivants). Les tribunaux continuent d'appliquer strictement cette règle. Par exemple, un arrêt récent de la cour d'appel de Toulouse (2021) a rappelé que même une clause de résiliation de plein droit en cas de cession non autorisée est inopposable si la cession est ordonnée par le tribunal. La tendance est donc claire : la protection des intérêts du bailleur passe après la sauvegarde de l'emploi et de l'activité économique.

Ce que vous devez retenir absolument

• En redressement judiciaire, le tribunal peut ordonner la cession du bail sans l'accord du propriétaire.
• La clause d'agrément du bailleur devient inapplicable.
• Le propriétaire ne peut pas s'opposer au cessionnaire choisi par le tribunal.
• Si vous êtes bailleur et que vous refusez abusivement, vous risquez des dommages et intérêts.
• Si vous êtes locataire en difficulté, incluez la cession du bail dans votre plan de redressement.

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