Pacte de préférence dans un bail : quand la cession du contrat ne transmet pas le droit de préemption

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Strasbourg, rue du Faubourg National. Vous louez ce local à une société qui exploite un club hippique. Pour la rassurer, vous signez un bail contenant un pacte de préférence (une promesse unilatérale vous obligeant, si vous vendez le local, à proposer d'abord l'achat à votre locataire). Quelques années plus tard, la société locataire est en redressement judiciaire (procédure collective destinée à sauver l'entreprise en difficulté). Le tribunal ordonne la cession de son contrat de bail à un repreneur. Ce repreneur estime alors bénéficier du pacte de préférence. Mais en avez-vous l'obligation ?

C'est exactement la question qu'a tranchée la Cour de cassation dans son arrêt du 13 février 2007 (n° 05-17.296). La réponse est claire : le pacte de préférence est une créance personnelle (un droit attaché à la personne du locataire) ; il ne se transmet pas automatiquement au cessionnaire du bail dans le cadre d'un plan de cession. En clair, le repreneur ne peut pas se prévaloir de ce droit.

Cet arrêt est fondamental pour tous les propriétaires bailleurs, les locataires et les professionnels de l'immobilier. Il rappelle une distinction subtile mais cruciale entre les droits réels (qui suivent le bien) et les droits personnels (qui suivent la personne). Alors, comment éviter les mauvaises surprises ? Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'histoire commence à Saverne, dans le Bas-Rhin. Un propriétaire, M. X, donne à bail (loue) un herbage (un terrain de pâturage) à la société Club hippique de L'Oxer de Deauville. Le contrat de bail contient une clause particulière : un pacte de préférence. En voici les termes : « Le bailleur s'engage, en cas de vente de l'herbage, à en informer le preneur (le locataire) et à lui consentir un droit de préférence pour l'achat, aux mêmes conditions que celles proposées à un tiers éventuel. » La clause précise également que ce pacte est « personnel au preneur et incessible aux tiers ».

La société locataire rencontre des difficultés financières. Elle est placée en redressement judiciaire (procédure collective destinée à permettre la poursuite de l'activité et l'apurement du passif). Le tribunal compétent (le tribunal de commerce) arrête un plan de cession globale de l'entreprise (transfert de l'ensemble des actifs, y compris le bail, à un repreneur). Ce plan prévoit la cession du contrat de bail à Mme Y, une nouvelle exploitante.

Mme Y, forte de cette cession, estime qu'elle bénéficie désormais du pacte de préférence. Elle demande donc au propriétaire, M. X, de lui proposer l'achat de l'herbage en priorité. M. X refuse : selon lui, le pacte était personnel à la société locataire d'origine, et n'a pas été transmis à Mme Y par le plan de cession.

Le litige arrive devant la cour d'appel de Colmar, puis devant la Cour de cassation. Les juges d'appel donnent raison au propriétaire : la clause est claire, le pacte est personnel. Mme Y se pourvoit en cassation. Elle argue que la cession du bail emporte nécessairement la transmission de tous les droits et obligations qui y sont attachés, y compris le pacte de préférence. La Cour de cassation doit trancher.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation rejette le pourvoi de Mme Y. Son raisonnement s'articule en deux temps.

Premièrement, la nature juridique du pacte de préférence. La Cour rappelle que le pacte de préférence constitue une créance de nature personnelle (un droit qui appartient à une personne déterminée, et non à un bien). En droit, les créances personnelles ne suivent pas le bien, elles suivent la personne. Par conséquent, la cession du contrat de bail n'entraîne pas, par elle-même, la transmission du pacte de préférence. Pour que le cessionnaire (la personne qui reprend le bail) puisse s'en prévaloir, il faudrait une clause expresse dans le contrat ou dans le plan de cession. Or, en l'espèce, rien de tel.

Deuxièmement, l'interprétation des clauses du bail. La Cour relève que les termes de la clause sont clairs : le pacte est « personnel au preneur et incessible aux tiers ». Cette rédaction ne laisse aucun doute sur l'intention des parties : le propriétaire n'a voulu accorder ce droit qu'à la société locataire d'origine, et non à ses successeurs éventuels. En outre, la Cour précise que l'engagement du bailleur à « maintenir aux mêmes conditions le bail au successeur du preneur » ne fait que respecter l'article L. 621-88 du code de commerce (ancien), qui impose au bailleur de maintenir le bail en cas de cession dans le cadre d'un plan. Il ne s'agit pas d'une extension du pacte de préférence.

La solution est donc une application stricte du principe de l'effet relatif des contrats (article 1199 du Code civil) : les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes, et ne nuisent ni ne profitent aux tiers, sauf disposition contraire. Ici, le repreneur, Mme Y, est un tiers par rapport au pacte de préférence. Elle ne peut donc pas s'en prévaloir.

Cet arrêt est une confirmation de la jurisprudence antérieure (voir par exemple Cass. com., 18 décembre 2001, n° 99-10.389). Il n'opère pas de revirement, mais il précise et consolide la règle. Les juges du fond (cour d'appel) ont donc correctement appliqué le droit.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications très concrètes pour les propriétaires bailleurs, les locataires et les repreneurs de baux commerciaux.

Si vous êtes propriétaire bailleur : vous pouvez dormir tranquille, dans une certaine mesure. Tant que vous rédigez clairement le pacte de préférence comme étant personnel au locataire en titre, vous n'êtes pas obligé de le transmettre à un repreneur en cas de plan de cession. Cependant, si vous souhaitez que le pacte bénéficie à tous les occupants successifs, vous devez le stipuler expressément. Par exemple, une clause comme « le présent pacte de préférence est stipulé au profit de tout preneur successif, même en cas de cession du bail » serait transmise. Mais attention : si vous ne voulez pas qu'il soit transmis, utilisez les termes « personnel et incessible ».

Si vous êtes locataire : sachez que le pacte de préférence que vous avez négocié ne profitera pas automatiquement à votre repreneur si vous cédez votre bail dans le cadre d'une procédure collective. Si vous souhaitez que ce droit survive à la cession, vous devez le prévoir dans le contrat de bail ou dans l'acte de cession. Par exemple, si vous êtes à Strasbourg et que vous envisagez de reprendre un fonds de commerce, vérifiez les clauses du bail : le pacte de préférence est-il « personnel » ou « attaché au bail » ?

Si vous êtes repreneur : vous devez être vigilant. Avant d'acquérir un bail dans le cadre d'un plan de cession, examinez attentivement les clauses du contrat. Un pacte de préférence n'est pas forcément transmis. Si vous comptez sur ce droit pour acheter le local à l'avenir, vous risquez une déconvenue. Par exemple, prenons un cas concret à Saverne : un propriétaire loue un local à un fleuriste. Le bail contient un pacte de préférence « personnel au preneur ». Le fleuriste fait faillite et son bail est cédé à un libraire. Le libraire ne pourra pas réclamer le droit de préemption si le propriétaire vend le local. Il aurait dû négocier un nouveau pacte dans le cadre de la cession.

Délais et montants : le pacte de préférence lui-même n'a pas de délai, mais il s'exerce lors de la vente. En cas de litige, une action en justice peut durer de 12 à 24 mois en première instance, et les frais d'avocat peuvent varier de 2 000 à 5 000 € selon la complexité. Mieux vaut prévenir que guérir.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez des clauses claires et précises : dans votre contrat de bail, indiquez expressément si le pacte de préférence est « personnel au preneur » ou « attaché au bail et cessible aux successeurs ». Évitez les formules ambiguës comme « bénéficiera au preneur et à ses ayants droit » qui peuvent prêter à confusion.
• Vérifiez les clauses avant toute cession : que vous soyez cédant ou cessionnaire, lisez attentivement le bail. Si le pacte est personnel, le repreneur doit négocier un nouveau pacte avec le bailleur avant de signer l'acte de cession.
• Sollicitez un avis juridique lors de la rédaction du bail : un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous aider à rédiger des clauses conformes à vos intérêts. Une consultation de 30 minutes peut vous éviter des années de procédure.
• Anticipez dans le cadre d'une procédure collective : si vous êtes locataire en redressement judiciaire, informez votre mandataire judiciaire de l'existence d'un pacte de préférence. Le plan de cession peut prévoir sa transmission si le bailleur est d'accord. N'attendez pas le jugement.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 18 décembre 2001 (n° 99-10.389), la chambre commerciale avait jugé que le droit de préférence stipulé dans un bail commercial est un droit personnel, non transmissible au cessionnaire en cas de plan de cession. Plus récemment, la Cour a confirmé cette position dans un arrêt du 28 janvier 2014 (n° 12-29.117), en précisant que même si le plan de cession mentionne la cession du bail « avec tous ses droits et obligations », cela ne suffit pas à transmettre un pacte de préférence personnel.

Les tribunaux sont donc très stricts sur l'interprétation des clauses. La tendance est à la protection du bailleur contre les extensions non voulues de ses engagements. Cependant, si le pacte est rédigé comme étant « attaché au bail » ou « cessible », les juges en tiennent compte. Il est donc essentiel de soigner la rédaction.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que cette jurisprudence demeure, sauf intervention du législateur. Le droit des procédures collectives a évolué avec la loi de sauvegarde du 26 juillet 2005, mais l'article L. 642-7 du code de commerce actuel reprend l'obligation de maintenir le bail, sans étendre les droits personnels. La règle reste donc d'actualité.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

1. Un pacte de préférence est-il toujours personnel ?
Non, tout dépend de la rédaction de la clause. S'il est dit « personnel au preneur », il ne se transmet pas. S'il est dit « attaché au bail » ou « cessible », il peut être transmis.

2. Puis-je céder mon bail avec le pacte de préférence si je suis locataire ?
Oui, si le bail le permet et si le pacte n'est pas personnel. Mais en cas de plan de cession dans une procédure collective, le repreneur ne bénéficie pas du pacte sauf clause expresse.

3. Que faire si le repreneur réclame le bénéfice du pacte ?
Vous pouvez refuser en vous fondant sur cette jurisprudence. Il devra prouver que le pacte lui a été transmis. Consultez un avocat rapidement.

4. Quel délai pour agir en justice ?
L'action en justice visant à faire reconnaître un droit de préférence se prescrit par 5 ans (article 2224 du code civil). Mais mieux vaut agir dès la contestation.

5. Quels sont les risques si je ne respecte pas le pacte ?
Vous pourriez être condamné à des dommages et intérêts (réparation du préjudice subi par le locataire qui n'a pas pu acheter le bien). Le montant peut être élevé, par exemple la différence entre le prix proposé à un tiers et la valeur réelle du bien.

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