Entscheidungsreferenz: cc • N° 09-13.754 • 2010-06-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Geschäft in Bayonne übernommen. Sie unterzeichnen die Übertragung des Mietvertrags, ziehen ein, und einige Wochen später verklagt Sie der Eigentümer wegen Schäden in den Räumlichkeiten. Problem: Diese Schäden bestanden bereits vor Ihrer Ankunft. Der Vermieter rechnet sie Ihnen trotzdem zu und verlangt die Kündigung des Mietvertrags (Aufhebung des Mietverhältnisses). Ungerecht, oder?
Doch genau das ist einem Gewerbetreibenden in einem Fall passiert, der vom Kassationshof am 30. Juni 2010 (Revisionsnr. 09-13.754) entschieden wurde. Die Frage war einfach: Kann der neue Mieter (der Übernehmer) für Schäden verantwortlich gemacht werden, die der alte Mieter (der Veräußerer) verursacht hat? Die Antwort der Richter ist klar: Nein. Und diese Entscheidung schützt alle, die einen Gewerbemietvertrag übernehmen.
Ob Sie Eigentümer eines Geschäftslokals in Lons, Mieter in Pau oder Immobilienfachmann sind, dieses Urteil ist ein wesentlicher Schutz. Es erinnert daran, dass die Übertragung von Verpflichtungen (die Übertragung von Schulden und Verantwortlichkeiten) im Rahmen einer Mietvertragsübertragung ihre Grenzen hat. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Bayonne (Pyrénées-Atlantiques), vermietet ein Geschäftslokal an eine Gesellschaft. Diese überträgt ihren Mietvertrag an eine andere Gesellschaft, die Gesellschaft Y. Bei Einzug stellt die Gesellschaft Y Schäden fest: beschädigte Wände, abgenutzter Boden, veraltete Elektroinstallationen. Sie meldet diese dem Vermieter, aber ohne Erfolg: Der Eigentümer ist der Ansicht, dass die Gesellschaft Y diese Schäden übernehmen muss, da sie den Mietvertrag „im bestehenden Zustand“ übernommen hat und sich verpflichtet hat, alle Verpflichtungen des vorherigen Mieters zu erfüllen.
Der Vermieter ruft das Tribunal de grande instance de Pau an, um die Kündigung des Mietvertrags zu Lasten der Gesellschaft Y zu beantragen, mit der Begründung, diese habe die Räumlichkeiten nicht instand gehalten. Die Gesellschaft Y verteidigt sich: Sie sei nicht für die vor ihrem Einzug entstandenen Schäden verantwortlich. In erster Instanz gibt das Gericht dem Eigentümer recht. Die Gesellschaft Y legt Berufung beim Berufungsgericht Pau ein, das das Urteil aufhebt: Es weist den Kündigungsantrag des Vermieters ab. Der Eigentümer legt daraufhin Revision ein.
Der Kassationshof weist die Revision zurück. Er bestätigt die Argumentation des Berufungsgerichts: Da die Schäden vor dem Einzug des Übernehmers festgestellt wurden, kann dieser nicht dafür verantwortlich gemacht werden. Es spielt keine Rolle, dass die Mietvertragsübertragung die vertraglichen Verpflichtungen überträgt: Man kann dem neuen Mieter kein Verschulden vorwerfen, das er nicht begangen hat.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern des Rechtsstreits betrifft das Ausmaß der Übertragung von Verpflichtungen bei einer Mietvertragsübertragung. Im französischen Recht wird der Übernehmer, wenn ein gewerblicher Mieter seinen Mietvertrag an einen Dritten überträgt, Inhaber des Mietvertrags und muss alle Klauseln des Vertrags einhalten (Zahlung der Miete, Instandhaltung usw.). Dies nennt man die Übertragung vertraglicher Verpflichtungen. Hat diese Übertragung jedoch eine rückwirkende Wirkung? Muss der Übernehmer für vor ihm begangene Fehler einstehen?
Der Kassationshof antwortet mit Nein. Er stützt sich auf den allgemeinen Grundsatz der deliktischen Haftung (Artikel 1240 des Code civil, ehemals 1382): Man kann nur dann zum Schadensersatz verpflichtet werden, wenn man ein Verschulden begangen hat. Der Übernehmer hat jedoch vor seinem Einzug kein Verschulden begangen. Die Richter stellen klar, dass der Übernehmer zwar vertraglich für die Verpflichtungen des Veräußerers haftet, dies jedoch nicht bedeutet, dass er dessen vergangene Fehler erbt. Mit anderen Worten: Die Übertragung von Verpflichtungen ist eine Übertragung zukünftiger Schulden, nicht vergangener Verantwortlichkeiten.
Das Berufungsgericht Pau hatte festgestellt, dass die Schäden vor dem Einzug des Übernehmers lagen. Der Kassationshof stimmt zu: Da der Vermieter diese Schäden nicht dem Übernehmer zurechnen kann, kann er nicht aus diesem Grund die Kündigung des Mietvertrags verlangen. Der Kündigungsantrag wird daher abgewiesen. Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Der Übernehmer haftet nicht für vor ihm begangene Verstöße (z. B. mangelnde Instandhaltung, nicht genehmigte Umbauten usw.).
Diese Argumentation schützt den Gewerbetreibenden, der ein oft „im bestehenden Zustand“ übernommenes Lokal übernimmt. Sie verhindert, dass der Vermieter ihn für Probleme verantwortlich macht, die er nicht verursacht hat. Der Vermieter behält jedoch die Möglichkeit, gegen den alten Mieter vorzugehen, gestützt auf die vertragliche Haftung (wegen Nichterfüllung seiner Instandhaltungspflichten).
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat sehr praktische Auswirkungen für alle Beteiligten im gewerblichen Immobilienbereich. Hier ist, was sie für Sie bedeutet:
Für den Eigentümer/Vermieter: Sie können dem neuen Mieter keine vor seinem Einzug entstandenen Schäden vorwerfen. Wenn Sie Schadensersatz erhalten möchten, müssen Sie sich an den alten Mieter wenden. Achtung: Wenn Sie vor der Übertragung Schäden feststellen, müssen Sie schnell gegen den Veräußerer vorgehen, sonst verlieren Sie Ihre Rechte. Konkretes Beispiel: Ein Eigentümer in Lons vermietet ein Geschäftslokal an einen Caterer. Dieser überträgt seinen Mietvertrag an einen neuen Gewerbetreibenden, ohne die Räumlichkeiten instand zu setzen. Der Eigentümer kann vom neuen Mieter nicht verlangen, die defekte Sanitärinstallation zu erneuern, es sei denn, diese resultiert aus einem nach der Übertragung aufgetretenen Instandhaltungsmangel.
Für den Mieter/Übernehmer: Sie sind geschützt
