Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 10-20.971 • 2011-11-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Sin-le-Noble, vermietet an einen Handwerker. Dieser teilt Ihnen mit, dass er seinen Mietvertrag in eine neu gegründete Gesellschaft einbringen möchte. Sie stimmen zu, erfreut, dass die Tätigkeit fortgeführt wird. Dann entscheiden Sie sich aus persönlichen Gründen, dem ursprünglichen Mieter zu kündigen. Es stellt sich die Frage: Wem muss diese Kündigung zugestellt werden? Dem ursprünglichen Mieter oder der neuen Gesellschaft, die die Räume bereits nutzt? Und vor allem: Können Sie dies tun, nachdem Sie Ihre Zustimmung gegeben haben, obwohl die Gesellschaft noch nicht offiziell Zessionar ist? Diese Frage, die technisch erscheinen mag, hat sehr konkrete Konsequenzen: Wenn Sie den falschen Empfänger wählen oder zu spät handeln, könnte die Kündigung nichtig sein, und Sie wären gezwungen, den Mietvertrag für drei, sechs oder neun Jahre zu verlängern. In einem Urteil vom 9. November 2011 gibt der Kassationshof eine klare Antwort: Der Vermieter kann die Kündigung wirksam an die übernehmende Gesellschaft zustellen, selbst nachdem er die Kündigung dem ursprünglichen Mieter zugestellt hat, sofern er der Abtretung vor der Kündigung zugestimmt hatte. Eine Lösung, die Vermieter absichert, aber erhöhte Wachsamkeit erfordert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in Denain im Norden. Eine Immobiliengesellschaft (SCI) ist Eigentümerin eines Geschäftsraums, den sie an ein Ehepaar vermietet, das ein Geschäft betreibt. Im Juli 2000 beschließen die Eheleute, ihr Mietrecht in eine von ihnen gegründete Gesellschaft einzubringen. Der Vermieter stimmt dieser Operation zu. Am 26. Oktober 2007 lässt die SCI dem Ehepaar eine Kündigung zustellen, ohne sie der übernehmenden Gesellschaft zuzustellen. Die Eheleute bestreiten: Ihrer Ansicht nach hätte die Kündigung der Gesellschaft zugestellt werden müssen, die Inhaberin des Mietvertrags geworden war. Die SCI entgegnet, sie habe die Kündigung den ursprünglichen Mietern zugestellt, und die Gesellschaft sei zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht im Handelsregister eingetragen gewesen. Das Tribunal de grande instance gibt den Mietern recht: Die Kündigung ist wegen fehlender Zustellung an die Gesellschaft nichtig. Das Berufungsgericht bestätigt. Die SCI legt Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf. Seine Argumentation besteht aus zwei Punkten. Zunächst erinnert er daran, dass die Einbringung eines Mietvertrags in eine Gesellschaft, wenn sie vom Vermieter genehmigt wird, die Übertragung des Mietvertrags auf die Gesellschaft bewirkt. Sodann stellt er fest, dass die dem ursprünglichen Mieter zugestellte Kündigung wirksam nach diesem Akt an die Gesellschaft zugestellt werden kann, um ihr gegenüber wirksam zu sein. Mit anderen Worten: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kündigung der Gesellschaft gleichzeitig mit der Zustellung an den ursprünglichen Mieter zuzustellen. Er kann dies später tun, solange die Gesellschaft vor der Kündigung genehmigt wurde. Der Gerichtshof stützt sich analog auf Artikel 1690 des Code civil (betreffend die Zustellung von Forderungsabtretungen) und auf den Grundsatz, dass die Wirksamkeit einer Handlung gegenüber einem Dritten keiner Frist unterliegt. In der Praxis bedeutet dies, dass der Eigentümer in Denain nach der Kündigung der Eheleute diese Kündigung der Gesellschaft hätte zustellen müssen, damit sie ihr gegenüber wirksam wird. Er konnte dies jedoch nach dem 26. Oktober 2007 tun. Das Berufungsgericht hatte das Gegenteil angenommen und befunden, dass die Zustellung gleichzeitig erfolgen müsse. Der Kassationshof hebt dies auf: Die Wirksamkeit wird zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung beurteilt, nicht zum Zeitpunkt ihrer Zustellung. Dies ist eine Bestätigung der Rechtsprechung: Die Tatsacheninstanzen hatten bereits verspätete Zustellungen in ähnlichen Fällen zugelassen. Die Lösung ist also gefestigt.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Vermieter: Sie können dem ursprünglichen Mieter kündigen und die Kündigung dann zu einem späteren Zeitpunkt dem genehmigten Zessionar zustellen. Achtung: Wenn Sie der Abtretung erst nach der Kündigung zustimmen, gilt das Gegenteil: Die Kündigung muss dem Zessionar sofort nach seiner Benennung zugestellt werden. Beispiel aus Denain: Ein Geschäftsraum, vermietet für 800 € pro Monat. Eine nichtige Kündigung zwingt Sie zur Verlängerung des Mietvertrags um 9 Jahre, was einem Verlust von 86.400 € Mieteinnahmen entspricht, wenn Sie die Räume zurückerhalten wollten. Es ist daher besser, die Chronologie genau einzuhalten. Für den abtretenden Mieter: Wenn Sie Ihren Mietvertrag mit Zustimmung des Vermieters abgetreten haben, haften Sie nach der Abtretung nicht mehr für die Miete, aber die Ihnen zugestellte Kündigung kann durch eine Zustellung an den Zessionar geheilt werden. Überprüfen Sie, ob der Vermieter dem Zessionar vor dem Wirksamwerden der Kündigung zugestellt hat. Für den Zessionar: Sie müssen sicherstellen, dass Ihnen die Kündigung auch verspätet zugestellt wurde. Ist dies nicht der Fall, ist die Kündigung Ihnen gegenüber unwirksam, und Sie können die Verlängerung des Mietvertrags verlangen.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Stimmen Sie der Abtretung schriftlich zu, vor jeder Kündigung. Ein Einschreiben mit Rückschein genügt. Bewahren Sie eine Kopie auf. Dies stellt das Datum Ihrer Zustimmung fest.
- Wenn Sie kündigen wollen, tun Sie es in zwei Schritten: Zuerst dem ursprünglichen Mieter, dann dem genehmigten Zessionar. Zögern Sie nicht zu lange: Wenn die Kündigung in sechs Monaten wirksam wird, muss die Zustellung an den Zessionar vor diesem Datum erfolgen.
- Überprüfen Sie die Eintragung der Gesellschaft. Ist die Gesellschaft noch nicht im Handelsregister eingetragen, kann die Kündigung ihrem gesetzlichen Vertreter (dem Geschäftsführer) zugestellt werden. Im Zweifel fragen Sie beim Handelsregister an.
- Ziehen Sie einen Anwalt hinzu, sobald Sie eine Abtretung oder Kündigung planen. Ein Fachmann vermeidet die
