Décision de référence : cc • N° 89-20.411 • 1992-03-25 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Valentigney, dans le Doubs. Vous donnez votre accord à la cession du bail de votre locataire à un nouvel exploitant. Tout semble en ordre. Mais quelques mois plus tard, le nouveau locataire se retourne contre vous, affirmant que l'acte de cession est nul et vous réclame des dommages et intérêts. Stupeur : vous n'étiez pourtant qu'un spectateur, pas un contractant. C'est exactement le cas tranché par la Cour de cassation en 1992, dans un arrêt qui fait encore autorité aujourd'hui.
Cette décision répond à une question cruciale : le bailleur qui agrée une cession de bail devient-il juridiquement partie à cet acte ? Peut-il être attaqué en nullité ? La réponse est non, et elle est limpide. Mais encore faut-il comprendre pourquoi et, surtout, comment protéger vos droits.
Que vous soyez bailleur, locataire cédant ou cessionnaire, cet arrêt vous concerne. Il délimite les responsabilités de chacun et évite que le propriétaire ne soit entraîné dans un litige qui ne le regarde pas. Analysons-le ensemble, pas à pas.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
En 1989, à Colmar, la société Plastrex est propriétaire de murs commerciaux. Elle les loue à la société Ferrum Theiler. Un jour, Ferrum Theiler souhaite céder son bail à un repreneur. Conformément au contrat de bail, la cession requiert l'accord du propriétaire. Plastrex donne donc son agrément, par une mention dans l'acte de cession.
Le repreneur — appelons-le le cessionnaire — s'installe. Mais rapidement, le torchon brûle. Le cessionnaire estime que la cession est entachée de nullité (peut-être pour vice du consentement ou défaut d'information). Il assigne alors… le bailleur Plastrex en nullité de l'acte de cession. Pas le cédant ! Il considère que Plastrex, ayant signé l'acte pour agréer, est devenu cocontractant et peut donc être poursuivi.
La cour d'appel de Colmar, le 7 juillet 1989, refuse d'entrer dans cette logique. Elle déclare irrecevable la demande dirigée contre le bailleur, estimant que celui-ci n'est pas partie à l'acte de cession. Le cessionnaire se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, le 25 mars 1992, confirme l'arrêt d'appel : le bailleur ne devient pas cocontractant du seul fait de son agrément. La demande en nullité devait être dirigée contre le cédant, seul véritable contractant.
Ce qui frappe dans cette affaire, c'est la tentative du cessionnaire de contourner le contrat initial : plutôt que d'attaquer celui avec qui il a directement traité (le cédant), il cherche à impliquer le bailleur, sans doute plus solvable ou plus facile à attraire. Mais les juges n'ont pas cédé.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le cœur du débat juridique porte sur la notion de partie à l'acte. L'article 1134 du Code civil (ancien, aujourd'hui articles 1103 et 1104) dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Mais encore faut-il déterminer qui sont ceux qui les ont faites.
Le cessionnaire soutenait que le bailleur, en intervenant à l'acte de cession pour donner son agrément, était devenu un véritable cocontractant. Selon lui, le consentement du bailleur conditionnait la validité de la cession, donc il devait pouvoir être mis en cause en nullité. Il invoquait l'article 1134 pour dire que l'acte lui était opposable et qu'il pouvait en demander l'anéantissement.
La Cour de cassation a rejeté cette argumentation en deux temps. D'abord, elle rappelle que l'intervention du bailleur à l'acte de cession, aux fins de donner son agrément, ne lui confère pas la qualité de cocontractant. L'agrément est une autorisation, pas un engagement contractuel. Ensuite, elle valide le raisonnement de la cour d'appel : dès lors que la demande en nullité n'était pas dirigée contre le cédant (le véritable contractant), elle était irrecevable. Le bailleur n'avait pas à répondre de la nullité d'un acte auquel il n'était pas partie.
Cette décision est une confirmation de la jurisprudence constante : le bailleur qui agrée une cession reste un tiers à l'acte. Elle s'inscrit dans une logique de sécurisation des transactions : le propriétaire ne doit pas être inquiété pour des vices qu'il n'a pas commis. Pour le cessionnaire, le message est clair : vérifiez votre cocontractant, car c'est contre lui que vous devrez agir.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes bailleur, cette décision est une protection. Vous pouvez donner votre accord à une cession de bail sans craindre d'être traîné en justice pour des vices affectant l'acte. Bien sûr, vous n'êtes pas totalement à l'abri : si vous avez commis une faute personnelle (par exemple, en cachant un vice du local), vous pourriez être poursuivi sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil). Mais la nullité de la cession elle-même ne vous concerne pas.
Pour le cessionnaire (celui qui reprend le bail), cette décision est un avertissement : vous devez faire preuve de diligence avant de signer. Vérifiez l'identité du cédant, l'étendue des droits cédés, l'absence de vices. Si après la signature vous découvrez un problème, c'est contre le cédant qu'il faut agir, pas contre le bailleur. À Ornans, un commerçant a récemment tenté d'attaquer son propriétaire pour vice caché dans le bail cédé : la cour d'appel de Besançon, suivant la même logique, a débouté sa demande, l'orientant vers l'ancien locataire.
Pour le locataire cédant, cette jurisprudence vous conforte : une fois la cession réalisée, vous restez potentiellement responsable des vices que vous auriez pu cacher. Si le cessionnaire
