Décision de référence : cc • N° 01-12.719 • 2005-04-06 • Consulter la décision →
Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Bastia, rue Napoléon, et vous le louez à un commerçant. Le bail arrive à expiration, vous souhaitez récupérer les murs pour y installer votre propre activité. Vous notifiez donc un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction (somme due au locataire pour le dédommager de perdre son fonds). Mais entre-temps, votre locataire a cédé son fonds de commerce à un tiers. À qui devez-vous verser l'indemnité ? Au cédant (l'ancien locataire) ou au cessionnaire (le nouveau) ? La réponse est loin d'être évidente, et pourtant, elle engage des sommes souvent considérables – parfois plusieurs centaines de milliers d'euros.
Cette question, des centaines de propriétaires et commerçants se la posent chaque année. Dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 6 avril 2005 (n° 01-12.719), les magistrats ont tranché : sauf clause expresse contraire dans l'acte de cession, la cession du fonds de commerce emporte automatiquement la transmission de la créance d'indemnité d'éviction et du droit au maintien dans les lieux. Autrement formulé, si vous achetez un fonds, vous héritez aussi des droits nés du bail, y compris celui de réclamer une indemnité en cas d'éviction. Une décision qui change la donne pour les acquéreurs et les vendeurs, et qui oblige à une rédaction minutieuse des actes.
Dans cet article, nous allons décortiquer cette décision, comprendre ses implications pratiques et vous donner les clés pour éviter un litige. Que vous soyez propriétaire à L'Île-Rousse, locataire à Bastia ou professionnel de l'immobilier, ces règles vous concernent directement.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire commence à Bastia, où un propriétaire, M. X, donne à bail commercial un local à un locataire, M. Y. Le bail est soumis au statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce), qui protège le locataire en lui offrant un droit au renouvellement et, en cas de refus, une indemnité d'éviction. En 1999, M. Y cède son fonds de commerce à une société, sans inclure de clause particulière sur l'indemnité d'éviction. Quelques mois plus tard, le propriétaire délivre un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction. La question se pose : à qui doit-il payer ?
Le propriétaire soutient que la cession du fonds n'a pas transféré le droit à l'indemnité, car ce droit n'était pas encore né au moment de la cession (le congé est postérieur). Il argue également que le droit au maintien dans les lieux (prévu à l'article L. 145-28) est un droit personnel du locataire, non transmissible. De son côté, le cessionnaire (la société acquéreuse) estime que, ayant acheté le fonds, elle a aussi acquis tous les droits et obligations qui y sont attachés, y compris le droit de percevoir l'indemnité d'éviction.
Le tribunal de première instance donne raison au propriétaire. La société cessionnaire fait appel : la cour d'appel de Bastia infirme le jugement et décide que l'indemnité revient au cessionnaire. Le propriétaire se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans un arrêt très clair, rejette le pourvoi et confirme la solution : sauf clause expresse contraire, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux que celui-ci tire de l'article L. 145-28. Une décision qui fait jurisprudence depuis 2005.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour arriver à cette conclusion, la Cour de cassation s'appuie sur une interprétation téléologique du statut des baux commerciaux. Elle considère que le fonds de commerce est une universalité de biens et de droits. Lorsqu'on cède un fonds, on cède l'ensemble des éléments corporels (marchandises, matériel) et incorporels (clientèle, droit au bail, nom commercial). Le droit à l'indemnité d'éviction est un élément incorporel du fonds, car il compense la perte de la clientèle et du droit d'exploitation. Il suit donc le sort du fonds.
Les juges s'appuient sur l'article L. 145-28 du Code de commerce, qui octroie au locataire évincé un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité. Ce droit, bien que temporaire, est attaché au fonds et non à la personne du locataire. La Cour précise que la cession du fonds transfère automatiquement ce droit, sauf si les parties ont expressément convenu du contraire dans l'acte de cession. En l'espèce, l'acte était silencieux, donc la transmission a eu lieu.
Le propriétaire invoquait l'argument que la créance d'indemnité n'était pas née au moment de la cession (le congé est postérieur). La Cour écarte cet argument : la créance est potentielle dès la conclusion du bail ; elle se révèle lors du refus de renouvellement, mais elle est déjà dans le patrimoine du locataire. Ainsi, elle est comprise dans la cession du fonds, même si elle n'est pas encore certaine. Cette solution est conforme à la logique économique : le cessionnaire paie un prix pour le fonds, qui inclut la valeur de la clientèle et la possibilité de percevoir une indemnité en cas d'éviction. Si l'indemnité restait au cédant, le cessionnaire serait lésé.
La décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure (notamment Cass. 3e civ., 1996), mais elle la précise et la renforce. Elle s'inscrit dans une tendance à protéger le cessionnaire de bonne foi, tout en laissant une liberté contractuelle aux parties : si le cédant souhaite conserver l'indemnité, il peut insérer une clause expresse en ce sens.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : Lorsqu
