Decisione di riferimento: cc • N° 17-31.101 • 2019-02-07 • Consulta la decisione →
Immaginate: acquistate un appartamento a Valbonne, in un condominio tranquillo. Il venditore, proprietario di un lotto (ad esempio, un grande appartamento che ha diviso in due monolocali), vi cede uno dei monolocali. Firmate l'atto, notificate la vendita all'amministratore. E qui, sorpresa: l'amministratore vi richiede le spese, ma non siete ancora iscritti nel registro dei condomini? E se l'assemblea non ha ancora approvato la nuova ripartizione delle spese? Questa decisione della Corte di Cassazione del 7 febbraio 2019 risolve una questione pratica cruciale: da quando un acquirente di una frazione di lotto diviso è considerato condomino e quindi tenuto a pagare le spese? La risposta: sin dalla notifica all'amministratore, indipendentemente da qualsiasi successiva approvazione.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La Sig.ra Y., proprietaria a Cannes, è condomina in una residenza. Vende una frazione del suo lotto (ad esempio, un monolocale) al Sig. X. Il regolamento condominiale prevede che i lotti possano essere divisi, ma la ripartizione delle spese tra le frazioni non è stata approvata dall'assemblea. Il Sig. X notifica il suo acquisto all'amministratore, ma il condominio rifiuta di riconoscerlo come condomino, ritenendo che la vendita non sia opponibile finché la nuova ripartizione delle spese non sia adottata. Risultato: il Sig. X viene citato in giudizio per il pagamento delle spese e si rivale contro il venditore. La corte d'appello dà ragione al condominio: ritiene che l'opponibilità della cessione sia subordinata all'approvazione della ripartizione delle spese. Ma la Corte di Cassazione cassa questa sentenza. Ricorda che, secondo l'articolo 6-2 della legge del 10 luglio 1965, l'amministratore deve tenere un registro dei condomini e che la notifica all'amministratore del trasferimento di proprietà rende la cessione opponibile al condominio. Poco importa che l'assemblea non abbia ancora approvato la ripartizione delle spese: l'acquirente diventa condomino sin dalla notifica.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 6-2 della legge del 10 luglio 1965 (che impone all'amministratore di tenere un registro dei condomini e di notificare le mutazioni) e sull'articolo 35 del decreto del 17 marzo 1967 (che precisa le modalità di notifica). Afferma che la notifica all'amministratore del trasferimento di proprietà di frazioni di un lotto diviso è sufficiente a rendere la cessione opponibile al condominio, senza che sia richiesta l'approvazione preventiva della nuova ripartizione delle spese da parte dell'assemblea. In altre parole, la qualità di condomino si acquisisce con la notifica e le spese sono dovute a partire da tale data. Questo ragionamento è una conferma della giurisprudenza precedente: non si tratta di un revirement, ma di un chiarimento. I giudici respingono l'argomento del condominio secondo cui l'assenza di ripartizione delle spese renderebbe impossibile la determinazione delle somme dovute. In chiaro: il condominio deve prima riconoscere l'acquirente come condomino, e solo successivamente regolare la questione della ripartizione delle spese. Cosa che pochi sanno: questa decisione si applica anche se il regolamento condominiale è incompleto o tace sulle modalità di divisione. La notifica fa fede.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete un acquirente di una frazione di lotto diviso (ad esempio, acquistate un monolocale derivante dalla divisione di un grande appartamento a Cannes), dovete notificare la vendita all'amministratore sin dalla firma dell'atto. Da questa notifica, siete condomini e dovete pagare le spese. Ma attenzione: se la ripartizione delle spese non è ancora approvata, rischiate di dover pagare l'intero importo delle spese del vecchio lotto fino a quando l'assemblea non fisserà una nuova ripartizione. Esempio numerico: spese annuali del vecchio lotto: 3.000 €. Se la divisione non è approvata, potreste essere debitori di 3.000 € all'anno, anche se la vostra frazione rappresenta solo il 40% del lotto. Per il venditore, questa decisione è una protezione: non è più tenuto alle spese dopo la notifica. Se siete amministratori, dovete aggiornare il registro appena ricevuta la notifica e ripartire provvisoriamente le spese secondo i millesimi del vecchio lotto, in attesa dell'assemblea. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui gli amministratori rifiutavano di iscrivere l'acquirente, provocando morosità e procedure. Questa decisione pone fine a questi blocchi.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Notificate immediatamente: appena firmato l'atto di vendita, notificate all'amministratore tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno il trasferimento di proprietà. Conservate una copia della notifica e della ricevuta.
- Verificate il regolamento condominiale: prima di acquistare una frazione di un lotto diviso, assicuratevi che il regolamento autorizzi la divisione e che non richieda un'approvazione preventiva dell'assemblea. In caso contrario, potreste incontrare difficoltà.
- Esigete una clausola di
