Cession de loyers à titre de garantie : le piège des procédures collectives (Cass. civ. 26 mai 2010)

Imaginez un propriétaire à Beaulieu-sur-Mer qui a consenti un prêt immobilier à un investisseur. Pour se garantir, il prend une cession des loyers perçus par l'emprunteur sur un bien locatif. Tout fonctionne bien, les loyers sont directement versés au prêteur. Mais voilà que l'emprunteur est placé en redressement judiciaire. Les organes de la procédure collective exigent que les loyers leur soient reversés. Le prêteur peut-il les conserver ?

Cette question, cruciale pour tout créancier nanti, a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 26 mai 2010 (n°09-13.388). La Haute juridiction rappelle que la cession de loyers à titre de garantie, si elle est signifiée au locataire conformément à l'article 1690 du Code civil, confère au prêteur un droit de rétention sur les loyers. Ce droit de rétention est opposable à la procédure collective, ce qui permet au prêteur de conserver les loyers perçus après le jugement d'ouverture.

undefined le créancier nanti n'est pas un créancier chirographaire ordinaire. Il bénéficie d'une protection particulière. Mais attention, cette protection n'est pas absolue : elle suppose que la cession ait été régulièrement signifiée et que le prêteur ait effectivement perçu les loyers avant l'ouverture de la procédure. L'arrêt de la cour d'appel, qui avait ordonné la restitution des loyers perçus après l'ouverture, est cassé. Explications.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un immeuble à Villefranche-sur-Mer, consent un prêt à M. Y, exploitant d'un fonds de commerce. Pour garantir le remboursement, M. Y cède à M. X les loyers qu'il perçoit de son locataire commercial. La cession est signifiée au locataire le 15 janvier 1998. Dès lors, le locataire verse les loyers directement à M. X. Jusqu'en décembre 1999, tout se passe bien.

Mais le 1er décembre 1999, M. Y est placé en redressement judiciaire. Le mandataire judiciaire estime que les loyers perçus par M. X après cette date doivent revenir à la procédure collective. Il assigne M. X en restitution. La cour d'appel de Montpellier donne raison au mandataire : selon elle, la cession de loyers ne constitue pas un privilège au sens du droit des procédures collectives. Les loyers échus après l'ouverture doivent donc être reversés.

M. X se pourvoit en cassation. Il soutient que la cession, signifiée au locataire, lui confère un droit de rétention sur les loyers. Ce droit de rétention, prévu par les articles 2071 et suivants du Code civil (anciens), fait obstacle à la restitution. La Cour de cassation lui donne raison : la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur les articles 1690, 2071, 2073 et 2075 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 23 mars 2006. Ces textes régissent la cession de créance et le nantissement. L'article 1690 exige que la cession soit signifiée au débiteur (ici, le locataire) pour être opposable. Les articles 2071 et suivants définissent le nantissement : le débiteur remet une chose en garantie, et le créancier a le droit de la retenir jusqu'au paiement.

En l'espèce, la cession des loyers a été signifiée au locataire avant l'ouverture de la procédure collective. M. X avait donc la qualité de créancier nanti. Or, le droit de rétention est un droit réel opposable à tous, y compris aux organes de la procédure collective. La cour d'appel avait pourtant constaté cette signification, mais elle en avait tiré une conclusion erronée en niant l'existence d'un droit de rétention.

La Cour de cassation rappelle que le droit de rétention confère au créancier le droit de conserver la chose tant qu'il n'est pas payé. Ce droit prime sur les autres créanciers, même en cas de procédure collective. Ainsi, les loyers perçus par M. X après l'ouverture sont valablement conservés.

Attention toutefois : la solution aurait été différente si la cession n'avait pas été signifiée ou si elle l'avait été après l'ouverture de la procédure. Dans ce cas, le prêteur n'aurait pas de droit de rétention opposable.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs qui consentent des prêts garantis par une cession de loyers, cet arrêt est une sécurité. Si vous avez signifié la cession au locataire avant la procédure collective, vous pouvez conserver les loyers perçus après l'ouverture. Vous n'êtes pas tenu de les reverser au mandataire.

Exemple concret : supposons que vous ayez prêté 100 000 € à un investisseur à Villefranche-sur-Mer, avec une cession des loyers de son appartement. Les loyers mensuels sont de 1 500 €. Si l'emprunteur est placé en redressement judiciaire, vous pouvez continuer à percevoir les loyers jusqu'à épuisement de votre créance. Soit une économie de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Pour les locataires, rien ne change : vous devez payer le prêteur dès que la cession vous a été signifiée. En cas de procédure collective de votre bailleur, vous pouvez continuer à payer le prêteur sans risque.

Pour les professionnels (banques, organismes de crédit), cet arrêt confirme l'efficacité des cessions de loyers comme sûreté. Il est essentiel de veiller à la signification régulière au locataire et de conserver la preuve de cette signification.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des prêteurs avaient négligé la signification. Résultat : ils perdaient leur droit de rétention et devaient restituer les loyers perçus après la procédure collective. Un formalisme simple peut tout changer.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Signifiez la cession au locataire par huissier : la signification doit être faite conformément à l'article 1690 du Code civil, c'est-à-dire par acte d'huissier remis au locataire. Conservez précieusement l'original de l'acte.
• Vérifiez que la cession porte sur des loyers à échoir : la cession doit être établie avant la naissance des loyers. Une cession portant sur des loyers déjà échus est moins efficace.
• Informez-vous sur la situation de l'emprunteur : dès que vous avez connaissance d'une procédure collective, consultez un avocat pour vérifier si votre droit de rétention est opposable.
• N'acceptez pas de restituer les loyers sans avis juridique : si le mandataire vous réclame les loyers, ne cédez pas immédiatement. Faites valoir votre droit de rétention, en vous appuyant sur cet arrêt.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt s'inscrit dans une lignée de décisions protégeant le droit de rétention du créancier nanti. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 17 décembre 2003 (n°01-13.101), que le droit de rétention du gagiste (créancier nanti) est opposable à la procédure collective. L'arrêt de 2010 étend cette solution à la cession de loyers.

Depuis la réforme du droit des sûretés par l'ordonnance du 23 mars 2006, la cession de loyers à titre de garantie est désormais régie par les articles 2355 et suivants du Code civil. Ces textes ont clarifié le régime juridique, mais la solution dégagée par la Cour de cassation reste d'actualité pour les cessions antérieures à l'ordonnance.

La tendance des tribunaux est donc favorable au créancier nanti, à condition qu'il ait respecté le formalisme. Pour l'avenir, il est probable que la Cour de cassation continue de protéger le droit de rétention, même en cas de procédure collective.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

1. Puis-je conserver les loyers perçus après le redressement judiciaire de mon débiteur ? Oui, si la cession a été signifiée au locataire avant l'ouverture de la procédure.
2. Que faire si le mandataire judiciaire me réclame les loyers ? Refusez en invoquant votre droit de rétention. Consultez un avocat pour officialiser votre opposition.
3. Quels sont les risques si je n'ai pas signifié la cession ? Vous n'aurez pas de droit de rétention et devrez restituer les loyers.
4. Cette décision s'applique-t-elle aux cessions conclues après 2006 ? Oui, le principe du droit de rétention demeure, mais les textes applicables sont les articles 2355 et suivants du Code civil.
5. Puis-je encore percevoir les loyers après la clôture de la procédure collective ? Oui, tant que votre créance n'est pas éteinte.

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