Résiliation de bail en redressement judiciaire : la mise en demeure au greffe est sans effet

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Thionville, rue de la République. Votre locataire, une société de vente de vêtements, est placé en redressement judiciaire (procédure collective permettant à une entreprise en difficulté de continuer son activité tout en payant ses dettes). Inquiet pour vos loyers, vous envoyez une mise en demeure (courrier officiel demandant une action sous peine de sanctions) à l'administrateur judiciaire (professionnel chargé de gérer l'entreprise pendant la procédure) pour qu'il se prononce sur la poursuite du bail. Il ne répond pas. Vous pensez alors que le bail est résilié de plein droit (automatiquement) et vous saisissez le tribunal pour faire expulser le locataire. Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 2 mars 2010, dit le contraire. Qu'a-t-elle décidé exactement ? Et surtout, comment éviter ce piège ?

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un immeuble commercial à Montigny-lès-Metz, avait donné à bail un local à la société Bella. Cette société, spécialisée dans la restauration rapide, a été placée en redressement judiciaire. Conformément aux articles L. 622-13, L. 622-14 et L. 631-14 du code de commerce (dans leur version antérieure à l'ordonnance de 2008), le bailleur a adressé une mise en demeure à l'administrateur judiciaire pour qu'il prenne parti sur la poursuite du bail. L'administrateur n'a pas répondu. M. X a alors saisi le juge des référés (juge qui statue en urgence) pour faire constater la résiliation de plein droit du bail et obtenir l'expulsion de la société Bella.

La cour d'appel a fait droit à sa demande. Mais la société Bella et son administrateur ont formé un pourvoi en cassation. Leur argument ? La mise en demeure était sans effet car elle n'avait pas été adressée au bon destinataire ou selon les formes requises. La Cour de cassation leur a donné raison, cassant l'arrêt d'appel. Elle a rappelé que, sous l'empire des textes applicables avant l'ordonnance de 2008, l'envoi d'une mise en demeure à l'administrateur est sans effet si elle ne respecte pas les conditions prévues par la loi. En l'espèce, la mise en demeure n'avait pas été précédée d'une demande en justice ou d'une sommation interpellative (acte d'huissier sommant l'administrateur de prendre parti). undefined, le bail n'était pas résilié de plein droit.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La décision repose sur une interprétation stricte des articles L. 622-13 et suivants du code de commerce, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 18 décembre 2008. Ces textes prévoient que, en cas de redressement judiciaire du locataire, le bailleur peut demander à l'administrateur de se prononcer sur la poursuite du bail. Mais cette demande doit être faite par voie de justice (assignation) ou par sommation interpellative (acte d'huissier). Une simple mise en demeure par lettre recommandée ne suffit pas. Si l'administrateur ne répond pas dans le mois suivant cette demande régulière, le bail est résilié de plein droit. undefined la loi exige une formalité précise pour que le silence de l'administrateur entraîne la résiliation.

Dans l'affaire, le bailleur avait envoyé une mise en demeure simple, sans respecter ces formes. La Cour de cassation a donc jugé que cette mise en demeure était « sans effet ». Elle a cassé l'arrêt de la cour d'appel qui avait pourtant constaté la résiliation. Ce faisant, la Cour rappelle que les procédures collectives sont d'ordre public (elles s'imposent à tous) et que les droits du bailleur sont strictement encadrés. Attention toutefois : cette jurisprudence concerne les textes applicables avant 2008. Depuis l'ordonnance du 18 décembre 2008, les règles ont été modifiées. Mais l'arrêt reste pertinent pour les baux conclus avant cette date ou pour comprendre la logique protectrice des administrés.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur dans la région de Metz, Thionville ou Montigny-lès-Metz, et que votre locataire est en redressement judiciaire, vous ne pouvez pas vous contenter d'une lettre recommandée. Vous devez agir par voie judiciaire ou par huissier. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires, pensant bien faire, envoyaient une mise en demeure simple et perdaient des mois avant de comprendre que la procédure était nulle.

Pour le locataire, cet arrêt est protecteur : il empêche le bailleur de mettre fin au bail de manière trop expéditive. L'administrateur dispose d'un délai d'un mois pour se prononcer, à condition que la demande soit régulière. Si vous êtes locataire à Montigny-lès-Metz, sachez que votre bail ne peut être résilié automatiquement sur simple courrier.

Pour l'acquéreur d'un immeuble loué, soyez vigilant : si le locataire est en redressement, vérifiez que le bail n'a pas été résilié irrégulièrement. Une résiliation mal prononcée pourrait être contestée.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Utilisez les voies légales : Pour demander à l'administrateur de se prononcer, privilégiez une assignation devant le tribunal de commerce (acte introductif d'instance) ou une sommation interpellative par huissier. Une simple lettre recommandée est insuffisante.
• Respectez les délais : Une fois la demande régulière faite, l'administrateur a un mois pour répondre. Passé ce délai, le bail est résilié de plein droit. Notez bien la date de réception de la demande.
• Vérifiez la date du bail : Les règles ont changé en 2008. Si votre bail est postérieur à l'ordonnance du 18 décembre 2008, les articles L. 622-13 et suivants ont été modifiés. Consultez un avocat pour connaître la version applicable.
• Consultez un avocat spécialisé : Le droit des procédures collectives est complexe. Une consultation rapide peut vous éviter des erreurs coûteuses. Maître Zakine, avocate en droit immobilier, peut vous aider à Thionville, Montigny-lès-Metz et partout en France.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a confirmé cette position dans d'autres arrêts. Par exemple, dans un arrêt du 18 janvier 2011 (n° 10-10.456), elle a jugé que la mise en demeure adressée à l'administrateur par lettre recommandée sans sommation préalable est inopérante. En revanche, certaines cours d'appel avaient auparavant admis la validité de la mise en demeure simple. La Haute juridiction a donc mis fin à ces divergences.

Depuis l'ordonnance de 2008, le droit a évolué : l'administrateur peut désormais être mis en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, et son silence pendant un mois entraîne la résiliation. Mais attention : cette simplification ne s'applique qu'aux baux conclus après le 15 février 2009. Pour les baux antérieurs, l'arrêt de 2010 reste la référence. undefined, c'est que la jurisprudence antérieure à 2008 continue de s'appliquer à de nombreux baux encore en cours.

Checklist avant d'agir

FAQ : questions pratiques

• Puis-je résilier le bail si mon locataire est en redressement judiciaire ? Oui, mais uniquement en respectant la procédure : demande par voie judiciaire ou sommation d'huissier, puis délai d'un mois.
• Que faire si l'administrateur ne répond pas à ma mise en demeure simple ? Elle est sans effet. Vous devez recommencer par une assignation ou une sommation interpellative.
• Quel est le coût d'une sommation interpellative ? Comptez environ 150 à 250 € pour l'acte d'huissier, plus les frais de justice si vous devez assigner.
• Mon bail a été conclu en 2007, quelles règles s'appliquent ? Les règles antérieures à 2008. Vous devez impérativement utiliser la procédure décrite dans cet arrêt.
• Puis-je agir directement sans huissier ? Non, car la mise en demeure simple est inefficace. Vous devez passer par un huissier ou un avocat pour l'assignation.

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