Referenzentscheidung: cc • Nr. 20-18.778 • 2021-09-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Hauses in Mimizan, mit Blick auf den Ozean. Sie teilen sich eine Mauer mit Ihrem Nachbarn und möchten deren alleiniger Eigentümer werden. Bisher waren damit komplexe, kostspielige Formalitäten verbunden, die oft zu Konflikten führten. Doch was genau ist eine gemeinsame Mauer (Mitoyenneté)? Es handelt sich um ein Miteigentumsverhältnis an einer Mauer, einem Zaun oder einer Hecke zwischen zwei benachbarten Grundstücken.
In den Landes, von Capbreton bis Mont-de-Marsan, wie viele Eigentümer sind schon durch endlose Verfahren blockiert worden, um die Situation einer gemeinsamen Mauer zu regeln? Die Frage ist einfach: Wie erwirbt man endgültig das Miteigentum an einer Mauer, ohne sich in den bürokratischen Wirren zu verlieren?
Der Kassationsgerichtshof gibt in einer Entscheidung vom 30. September 2021 eine klare und vereinfachte Antwort: Die Abtretung von Miteigentumsanteilen erfolgt allein durch die Erwerbsanfrage, zu deren Zeitpunkt, unter der einzigen Bedingung der Zahlung des Preises. Mit anderen Worten: Schluss mit den schwerfälligen Formalitäten! Diese Entscheidung revolutioniert die Praxis und verdient eine genauere Betrachtung.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt mit Herrn K, Eigentümer eines schönen Anwesens in einer Gemeinde der Landes. Er teilt sich eine Mauer mit seinem Nachbarn, Herrn L, Eigentümer des angrenzenden Grundstücks. Diese Mauer, vor mehreren Jahrzehnten erbaut, war ursprünglich gemeinschaftlich. Doch im Laufe der Jahre wurden von einem früheren Eigentümer des Grundstücks von Herrn L Erhöhungsarbeiten (d.h. Aufstockungen) an dieser Mauer vorgenommen.
Herr K ist der Ansicht, dass diese einseitig vorgenommene Erhöhung die Natur der Mauer verändert hat. Er meint, dass ihm das Miteigentum an diesem erhöhten Teil in der Vergangenheit stillschweigend abgetreten wurde. Daher verklagt er die benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaft (Syndicat des copropriétaires) mit zwei Hauptforderungen: Anerkennung des Miteigentums an der gesamten Mauer und Verbot jeglicher Neubauten, die in seine Rechte eingreifen würden.
Der Rechtsweg ist klassisch: erste Instanz, Berufung, dann Revision. Die Tatsacheninstanzen hatten entschieden, dass das Miteigentum an der Erhöhung tatsächlich früher abgetreten worden sei und diese Abtretung gegenüber den nachfolgenden Erwerbern wirksam sei. Aber wie war diese Abtretung erfolgt? Hier greift der Kassationsgerichtshof mit einer neuartigen Analyse ein.
In meiner Praxis in Mont-de-Marsan bin ich auf Fälle gestoßen, in denen sich Eigentümer von Villen in Capbreton jahrelang um eine Grenzmauer stritten, wobei jeder auf unvollständige notarielle Urkunden oder mündliche Familientraditionen verwies. Diese oft über Generationen vererbten Konflikte vergiften das Leben der Anwohner und blockieren Bauprojekte.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stellt in seinem Urteil vom 30. September 2021 einen Grundsatz von verblüffender Einfachheit auf: „Die Abtretung von Miteigentumsanteilen erfolgt durch die Erwerbsanfrage und zu deren Zeitpunkt, unter der einzigen dem Begünstigten auferlegten Bedingung, den Preis für das zu erwerbende Miteigentum zu zahlen, ohne Formalismus, der zu den Formalitäten der Grundbuchveröffentlichung führen könnte.“ Aber was bedeutet das konkret?
Zunächst die rechtliche Grundlage. Das Miteigentum an einer gemeinsamen Mauer wird durch die Artikel 653 bis 673 des Code civil geregelt. Traditionell war für die Abtretung von Miteigentumsanteilen (d.h. die Übertragung des Miteigentums an einer Mauer auf eine einzelne Person) eine notarielle Urkunde erforderlich, gefolgt von einer Veröffentlichung im Grundbuch (früher Hypothekenamt). Diese Formalität der Grundbuchveröffentlichung machte das Rechtsgeschäft gegenüber Dritten wirksam, d.h. gegenüber allen, einschließlich späterer Erwerber.
Der Gerichtshof bricht mit diesem Ansatz. Er ist der Ansicht, dass die Erwerbsanfrage selbst, sobald sie gestellt wird, die Wirkung der Abtretung entfaltet. Die aufschiebende Bedingung (d.h. die Bedingung, die die Wirkung des Vertrags aufschiebt) ist nur die Zahlung des Preises. Sobald der Preis gezahlt ist, wirkt die Abtretung auf den Zeitpunkt der Anfrage zurück. Die Richter sind der Auffassung, dass das Miteigentum an einer gemeinsamen Mauer als Nebenrecht zum Grundeigentum nicht derselben Formalitäten bedarf wie eine Übertragung des Haupteigentums.
Diese Entscheidung stellt eine bedeutende Entwicklung der Rechtsprechung dar. Bisher verlangten die Gerichte oft eine Schriftform, sogar eine notarielle Urkunde. Hier bestätigt der Gerichtshof eine Abtretung, die mündlich oder durch konkrete Handlungen wie die Zahlung einer Entschädigung erfolgen könnte. Damit vereinfacht er die Verfahren für Eigentümer radikal.
Vorsicht jedoch: Diese Vereinfachung bedeutet nicht Anarchie. Die Anfrage muss klar sein, der Preis angemessen festgesetzt (in der Regel die Hälfte des Mauerwerts plus die Hälfte des Werts des besetzten Grundstücks), und der Begünstigte muss seine Verpflichtung erfüllen. Was nur wenige wissen: Dieser Ansatz fügt sich in einen breiteren Trend zur Vereinfachung von Immobilienformalitäten ein.
Was sich für Sie konkret ändert
Wenn Sie als Eigentümer in Mimizan eine Immobilie vermieten, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Angenommen, Sie vermieten eine Villa
