Referenzentscheidung: cc • Nr. 06-16.384 • 2007-09-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Hauses in Dax, im Viertel Les Arènes. Sie haben eine Mauer, die Ihren Garten von dem Ihres Nachbarn trennt. Seit dreißig Jahren pflegen Sie sie, streichen sie neu und befestigen sogar Ihre Kletterrosen daran. Eines Tages erfahren Sie, dass diese Mauer nicht vollständig auf Ihrem Grundstück steht: Sie ragt leicht auf das Nachbargrundstück. Was passiert dann? Können Sie die Mitbenutzung (den Status einer gemeinsamen Mauer) für diese Mauer beanspruchen?
Diese Frage, die häufiger ist, als man denkt, wurde vom Kassationsgerichtshof in einer heute richtungsweisenden Entscheidung geklärt. Grundstückseigentümer in den Landes, ob in Mimizan am See oder im historischen Zentrum von Mont-de-Marsan, stehen oft vor solchen Situationen. Alte Mauern, unklare Grundstücksgrenzen, überstehende Bauten... Wie geht die Justiz mit diesen Fällen um?
Die Antwort ist klar: Ein Überbau (ein Bauwerk, das auf das Nachbargrundstück ragt) verhindert den Erwerb der Mitbenutzung. Mit anderen Worten: Wenn Ihre Mauer nicht vollständig auf Ihrem Grundstück steht, können Sie nicht allein durch Zeitablauf Miteigentümer mit Ihrem Nachbarn werden. Aber was bedeutet das konkret für Sie? Und wie vermeiden Sie Fallstricke?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau Durand, Eigentümer eines Hauses in Dax seit den 1970er Jahren, hatten eine gemeinsame Mauer (geteilt) mit ihren Nachbarn, den Martins. Diese Mauer trennte ihre beiden Gärten. 2002 verkauften die Martins ihr Anwesen an einen Bauträger, der ein Mehrfamilienhaus errichtete. Bei den Bauarbeiten stellte sich heraus, dass die Mauer nicht genau auf der Grenzlinie stand: Sie ragte etwa 15 Zentimeter auf das Grundstück der neuen Eigentümer.
Die Durands, die die Mauer seit Jahrzehnten pflegten, beriefen sich auf den Erwerb der Mitbenutzung durch Ersitzung (Erwerb durch Zeitablauf). Sie waren der Ansicht, da die Mauer seit über dreißig Jahren bestehe und sie sie stets unterhalten hätten, müsse sie in voller Höhe als gemeinschaftlich gelten. Sie beantragten sogar die zwangsweise Abtretung der Mitbenutzung (die Verpflichtung des Nachbarn, ihnen die Hälfte der Mauer zu verkaufen) für den oberirdischen Teil.
Der Bauträger bestritt diesen Anspruch. Er argumentierte, dass der ursprüngliche Überbau jeden Erwerb der Mitbenutzung ausschließe. Der Fall gelangte nach mehreren Wendungen vor den Instanz- und Berufungsgerichten bis zum Kassationsgerichtshof. Die Eheleute Durand hofften, dass das höchste Zivilgericht ihnen Recht geben würde, doch das Urteil war endgültig.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs erinnerten an einen grundlegenden Grundsatz: Artikel 552 des Code civil bestimmt, dass „das Eigentum am Boden das Eigentum an dem, was sich darüber und darunter befindet, umfasst“. Klar gesagt: Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind, sind Sie es auch von dem, was sich darüber und darunter befindet. Aber Vorsicht: Das bedeutet nicht, dass Sie überall bauen können!
Das Gericht stützte sich auf Artikel 545 des Code civil, der Enteignungen ohne rechtlichen Grund verbietet. Ein Überbau stellt einen Eingriff in das Eigentum eines anderen dar. Wie könnte man aber die Mitbenutzung einer Mauer erwerben, die von Anfang an auf das Nachbargrundstück ragt? Das würde denjenigen belohnen, der einen Fehler begangen hat!
Die Richter prüften die Argumente beider Parteien. Die Durands beriefen sich auf die dreißigjährige Ersitzung (Erwerb durch dreißigjährige Nutzung) und die regelmäßige Instandhaltung der Mauer. Der Bauträger entgegnete, dass der ursprüngliche Überbau den gesamten Vorgang fehlerhaft mache. Der Kassationsgerichtshof gab dem Bauträger recht: Ein Überbau verhindert den Erwerb der Mitbenutzung. Damit bestätigte er eine ständige Rechtsprechung, bekräftigte diesen Grundsatz jedoch nachdrücklich.
Was nur wenige wissen: Die Mitbenutzung kann nur erworben werden, wenn die Mauer genau auf der Grenzlinie errichtet wurde. Sobald ein Überbau vorliegt, selbst ein geringfügiger, ist die Tür verschlossen. Mit anderen Worten: Kein Miteigentum an einer falsch platzierten Mauer möglich!
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Vermieter sind (der eine Immobilie vermietet), betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Stellen Sie sich vor, Sie vermieten ein Haus in Mimizan, in Strandnähe. Ihr Mieter meldet ein Problem mit der Mauer des Nachbarn. Sie stellen fest, dass sie 10 cm auf Ihr Grundstück ragt. Vor dieser Entscheidung hätten Sie denken können, dass die Zeit für Sie spricht. Jetzt wissen Sie, dass der Überbau alles blockiert. Sie müssen schnell handeln: Lassen Sie den Überbau von einem Vermessungsingenieur feststellen (Kosten: 800 bis 1.500 € je nach Komplexität) und fordern Sie dann den Abriss oder eine Entschädigung.
Für Mieter ist die Situation anders. Sie sind nicht Eigentümer, haben aber Instandhaltungspflichten. Wenn Sie einen Überbau feststellen, melden Sie dies sofort Ihrem Vermieter. Beginnen Sie nicht damit, eine Mauer zu pflegen, die nicht vollständig auf dem gemieteten Grundstück steht!
Käufer müssen besonders wachsam sein. Beim Kauf eines Hauses in Mont-de-Marsan sollten Sie vor dem Notartermin unbedingt einen Grenzvermessungsplan anfordern. Ein Geometer kann die genauen Grenzen festlegen und eventuelle Überbauten aufdecken. Diese Vorsichtsmaßnahme (Kosten: etwa 1.000 €) kann spätere Rechtsstreitigkeiten vermeiden.
