Referenzentscheidung: cc • N° 83-15.358 • 1985-04-24 • Entscheidung einsehen →
Sie haben gerade Anteile einer Société Civile Immobilière (SCI) in Douai erworben. Der Vertrag ist unterzeichnet, der Notar hat die Übertragung beurkundet, alles scheint in Ordnung. Doch einige Monate später erfahren Sie, dass eine Hypothek auf dem Grundstück lastet und Sie es nicht ohne Rückzahlung der Schuld verkaufen können. Hat der Notar Sie gewarnt? War er gesetzlich dazu verpflichtet?
Im Jahr 1985 entschied der Kassationsgerichtshof: Ja, der Notar muss die Hypothekensituation des Grundstücks prüfen, bevor er eine Übertragung von Anteilen einer SCI beurkundet, selbst wenn diese Übertragung dem Erwerber kein dingliches Recht an der Immobilie verschafft. Eine Entscheidung, die das Immobilienrecht tiefgreifend geprägt hat und weiterhin die Erwerber schützt.
Tauchen wir ein in diesen emblematischen Fall, der im Bezirk des Berufungsgerichts von Douai stattfand, um zu verstehen, was der Notar Ihnen sagen muss … und was ihm droht, wenn er es nicht tut.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie sich täglich ereignet
Herr und Frau Y. waren Eigentümer von Anteilen einer SCI namens „Les Hameaux de Villarceau“, die selbst Eigentümerin eines Grundstücks in Valenciennes war. 1979 beschlossen sie, ihre Anteile an Herrn und Frau X. zu verkaufen. Die Übertragung wurde freihändig ohne Notar ausgehandelt. Dann begaben sich die Parteien zu einem Notar, um den Vertrag beurkunden zu lassen und die Zustimmung der SCI (die Zustimmung der anderen Gesellschafter) festzustellen.
Einige Jahre später möchten Herr und Frau X. das Grundstück verkaufen. Da kommt der Hammer: Sie entdecken, dass eine Hypothek (eine Sicherheit, die eine Bank auf dem Grundstück genommen hatte) von der SCI vor der Anteilsübertragung bestellt worden war. Diese nie offengelegte Hypothek mindert den Wert des Grundstücks erheblich und erschwert dessen Weiterverkauf.
Herr und Frau X. verklagen daraufhin die SCI und werfen ihr vor, sie nicht über das Bestehen der Hypothek informiert zu haben. Sie richten ihre Vorwürfe jedoch nicht gegen den Notar. Das Berufungsgericht von Douai und dann der Kassationsgerichtshof mussten entscheiden, ob der Notar gegenüber den Erwerbern eine Prüfungs- und Informationspflicht hatte.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf die Beratungspflicht des Notars, eine wesentliche berufliche Verpflichtung (heute in Artikel 1240 des Code civil verankert, der zum Schadensersatz verpflichtet, der durch sein Verschulden verursacht wird). Der Notar als öffentlicher Amtsträger muss die Parteien über die Tragweite des von ihm beurkundeten Rechtsgeschäfts aufklären.
Im vorliegenden Fall hatte der Notar zwei Aufgaben: die Beurkundung der bereits außerhalb seiner Anwesenheit vereinbarten Anteilsübertragung und die Feststellung der Zustimmung der SCI. Das Gericht stellt klar, dass der Notar auch dann die Hypothekensituation des Grundstücks prüfen muss, wenn die Anteilsübertragung dem Erwerber kein dingliches Recht (d.h. ein unmittelbares Recht an der Immobilie, wie Eigentum) verschafft. Warum? Weil der Wert der Anteile direkt vom Wert der Immobilie abhängt. Eine nicht offengelegte Hypothek kann die Anteile unverkäuflich machen oder stark entwerten.
Die Entscheidung ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung: Die Beratungspflicht des Notars erstreckt sich auf alle von ihm beurkundeten Rechtsgeschäfte, auch wenn diese keine dinglichen Rechte übertragen. Das Gericht weist das Argument des Notars zurück, er müsse keine Sicherheit prüfen, die ein nicht direkt übertragenes Grundstück belastet. Es ist der Ansicht, dass der Erwerber von Anteilen ein Recht darauf hat, über alle Umstände informiert zu werden, die den Wert seiner Investition beeinflussen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Erwerber von Anteilen einer SCI sind: Sie können von Ihrem Notar verlangen, dass er vor der Unterzeichnung die Hypotheken und anderen Sicherheiten prüft, die auf dem Grundstück lasten. Tut er dies nicht, kann seine Haftung begründet sein. Zahlenbeispiel: In Valenciennes eine 80 m² große Wohnung im Wert von 150.000 €. Wenn eine Hypothek von 40.000 € auf dem Grundstück lastet, verlieren Ihre Anteile entsprechend. Ohne Information könnten Sie vom Notar Schadensersatz verlangen.
Wenn Sie Verkäufer von Anteilen sind: Sie müssen den Erwerber von sich aus über jede Hypothek oder Belastung informieren. Die SCI selbst kann wegen Verletzung ihrer Informationspflicht belangt werden (wie in diesem Fall).
Wenn Sie Notar sind: Beschränken Sie Ihre Prüfung nicht nur auf Eigentumsübertragungen. Fragen Sie bei jeder Anteilsübertragung einer SCI den Dienst für Grundbuch und Hypotheken (das Immobilienregister) und erwähnen Sie das Ergebnis in der Urkunde. Andernfalls riskieren Sie Ihre berufliche Haftpflicht.
Wenn Sie Miteigentümer in einer SCI sind: Wissen Sie, dass die Anteilsübertragung eine Alternative zum Verkauf des Vollrechts sein kann, aber sie entbindet nicht von den Transparenzpflichten. Bitten Sie Ihren Notar, Ihnen vor jeder Verpflichtung einen Hypothekenauszug auszuhändigen.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Verlangen Sie einen aktuellen Hypothekenauszug: Fordern Sie vor Unterzeichnung einer Anteilsübertragung einer SCI von Ihrem Notar einen Hypothekenauszug des Grundstücks an (Kosten: ca. 12 €). Dieser zeigt Ihnen alle Eintragungen (Hypotheken, Vorzugsrechte usw.).
- Lassen Sie den Vertrag von Anfang an von einem Notar aufsetzen: Auch wenn die Übertragung zwischen Privaten ausgehandelt wird, schließen Sie sie nicht ohne Notar ab. Nur er kann die Belastungen prüfen und Sie beraten.
- Fügen Sie eine Eviktionsgarantieklausel ein: Sehen Sie im Übertragungsvertrag vor, dass der Verkäufer das Fehlen jeder nicht offengelegten Hypothek garantiert. Bei späterer Entdeckung können Sie sich an ihn halten.
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